5000万直接打水漂！开发商罕见退地！杭州楼市风向大变？

确实是个孩子谥

作者：公子不悔

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杭州惊现退地

房地产市场，又现退地事件，这一次，是楼市当红城市杭州。

7月21日，宋都股份突然发布公告称：

5月其曾在杭州首批集中供地中获得杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，但至今未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，经与杭州市规划和资源局沟通、协商后，官方决定取消宋都股份的竞得资格。

也就是说，宋都股份退地了。退地之后，当时缴纳的5000万元保证金，打了水漂，一分都没得退。



所退的这块地，是宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司，在5月份杭州首轮集中供地时拍下的。

当时，一口气拿下了五块地，其中四块已经进入了开发流程，只有这块地选择放弃。

这块地，位于杭州拱墅区运河新城板块，是杭州楼市的热点板块之一。当时宋都股份以封顶29.90%溢价率加上21%自持拿下该地块，总价17.83亿元，成交楼面价20962元/平方米。

关于开发商退地的事件，并不鲜见，但在杭州这样的当红城市，却是少见。



而且杭州是宋都股份的重仓城市，首轮竞拍的时候，该企业奋不顾身拿下了五块地，为何现在会退地呢？

最关键的是，退市就白白亏损了5000万元的保证金。

宋都股份在公告中给出的理由是，公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

换句话说，该公司因为觉着这块地有市场风险，所以选择放弃。

2

宁亏5000万，也要放弃

关于宋都股份退地一事，有媒体爆料称，还有另外一种解释：

宋都股份预约拍得这批地之前，有意向合作方，且商务合作相当明确。但摘地之后，天目地合作方变卦，临时跳票导致资金减少，被迫先退拱墅地，推入窘境。



也就是说，宋都股份的合作方关键时候掉链子了，撤资，导致退地。

这个解释不知是真是假，宋都股份并未就此作出回应。

无论是宋都股份的合作方掉链子，还是宋都股份自己预估了市场风险后选择退地，其背后的映射都是相同的—觉得这块地会亏，而且亏损额至少是在5000万元以上。

如果不亏，或者亏算达不到5000万元，没有一个企业会选择退地这种净亏损的路子。

笔者认为，宋都股份选择退地的原因，有三点：

第一，地价上涨、新房限价、竞自持，房企的利润空间大幅压缩

有媒体统计，杭州首批推出的57宗地块中，有41宗达到了封顶溢价，并启动了竞争自持，自持率最高的地块高达40%。



一方面是地价不断上涨，另一方面，杭州的新房又有严格的限价，再加上竞拍过程中触顶之后，开始竞自持比例，三方面压缩开发商的利润。

而且，自管理层给开发商划定了三条红线，以及央行与银保监会限制银行资金流入房地产的背景下，房企的融资成本高企，房企现在的利润非常低。

此前就有房企公开透露，努力让企业利润做到1%到2%。

很多房企现在拿地，主要看中的是在保持不亏损的前提下，做大市场规模。

宋都股份退掉的运河新城GS1001-17地块，总价178308万元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。



有人计算了一下，项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。

但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。

按照这个售价和成本对比，若加上其他建安运维营销成本，该地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润），净利润可能逼近0。

这还要期望新房市场不冷，不受二手房变冷的影响。一旦新房市场变冷，大概率会是亏损。



第二，对新房市场变冷的担忧

当下杭州的房地产市场，二手房成交量已经三连跌，二手房价格已经开始松动。

数据显示，4月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交9326套二手住宅， 环比下跌18.9%；成交金额达 287亿， 环比下跌21.1%；

5月份，全市（除富阳、临安外）共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%；

6月份，二手房成交量继续下探，全市（除临安、富阳）签约量7800套，环比下降13.4%。

价格方面，据杭州当地媒体报道，杭州的二手房已经有将近一半房源降价了，下跌通道已经打开。



新房市场因为限价和摇号因素，依旧很火热。

6月份，杭州新房卖出了19785套，撇开5月因为统计口径的调整，有很大数据的波动外，这个成交量是近13个月的第三高。

但是，杭州新房成交量更像是在上演最后的狂欢。因为杭州的二手房已经冷了，新房变冷是迟早的事情。

深圳、广州就是典型案例。

深圳的二手房在二手房官方指导价作用下，成交量已经膝斩，二手房价格也已经两连跌。新房受二手房影响，成交量也进入了低位。



深圳已经有开发商打折促销了。

广州方面，二手房成交量的下滑，也将新房带冷了。根据中原地产数据显示，6月份广州新房成交套数为7057套，跌至今年来最低。

基于这种担忧，一旦杭州的新房变冷，宋都股份拿下的这块地仅有的不足2%的毛利率都将荡然无存，如果继续开发，亏损的概率非常大。

第三，担忧杭州楼市调控加磅

杭州新房五六月份的火热，可能会引发杭州新一轮调控加身。一旦大招落地，将会加速杭州新房的转向。



就目前的形势来看，管理层稳定房地产的决心无比坚定，杭州和南京，很可能会接棒深圳、成都、西安，成为下一轮发布二手房官方指导价的城市。

基于会亏算的风险估算，最终宋都股份鼓足勇气决定退地。

以此来看，宋都股份很有可能不会是唯一一个退地的案列。

3

购房建议

宋都股份退地的时间节点非常敏感，正是杭州第二轮集中供地的前夕。

这次退地，可能会影响第二轮集中供地时，开发商的拿地激情。

土地市场冷暖直接会左右房产成交市场冷暖，这可能预示着杭州楼市接下来会更趋向理性。



尽管像杭州这种人口、经济、产业、金融、科创等竞争力均处于全国前列的城市说，楼市长线潜力已经非常看好。

但短期内，杭州楼市回调的概率较大，无论投资还是刚需，购房都需要谨慎。

二手房最好先不要碰了，如果实在等不及，尽可能买新房，而且最好选择与二手房价格倒挂比较显著区域的新房，最好还是热点板块。

比如钱江新城、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城等，这些板块确定性更好，回调的概率较小。

我心如烟卸

“二手房最好先不要碰了，如果实在等不及，尽可能买新房，而且最好选择与二手房价格倒挂比较显著区域的新房，最好还是热点板块。
比如钱江新城、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城等，这些板块确定性更好，回调的概率较小。”
作者你先来了解一下这些板块新盘的中签率

楚一帆

现在希望大家不要急着买房子在等等杭州发达城市房地产公司就培五千万退地说明离倒闭不远

什么大师特

这生意兴隆！

胡胡胡美丽_ss

如果是真的，房产商是嗅到了或者看到了危机，宁愿损失几千万（对于房产商九牛一毛），也比损失几个亿，几十亿，几百亿的强多了

hecgdge4

这是演的什么戏？看不懂。

飘渺九月

断章取义

楚一帆

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强绝商爸摇

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poney

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