房产造富能力正消失？楼市4个变化愈发清晰，业内人给出“警醒”

刘冠华

自2016年9月份房地产调控开始，本轮调控已经持续了4年多时间。从一二线城市到三四线城市，在严厉而又密集的调控下，全国房地产市场逐步进入到了平稳运行的阶段。不仅如此，不少城市的房价还迎来了较为明显的下跌。根据中国社科院的研究报告显示，截至2020年，与2017年房价最高点时相比，全国范围内，廊坊、济南、郑州、石家庄、青岛、天津等城市的房价跌幅都在10%以上。



房价进入平稳调整期甚至出现下跌的情况，对于还没有买房的来说，这显然是一件好事情，这意味着不仅买房的压力降低了，而且也不用火急火燎的去买房了，无形中给无房者准备购房资金提供了更加充足的时间。不过，几家欢喜几家愁，对于已经买房的，尤其是囤了大量房产的来说，房价长期调整并且下跌往往意味着账面财富的缩水。
近几年，面对不断调整的楼市，经常看到很多开发商或业主亏本卖房的各类报道。比如，笔者一个朋友2017年在济南买了房子，当时该楼盘最高点的均价为每平方米18000元，但如今已经交房入住了，该小区目前二手房挂牌价每平方也才15000元左右，相当于每平方米下跌了3000元。对此，这位朋友也很无奈，经常感慨应该晚两年买房才对。



其实，在日常生活中，随着房地产调控的深入，这种现象已经变得较为普遍。今年年初，据新京报等多家媒体报道，燕郊有业主打算将自己的房子送给别人，前提条件是需要偿还剩下的70多万房贷。提起“免费送房”的原因，该业主表示，“越还贷感觉越亏，还不如现在就亏个首付”。虽然“免费送房”的例子并不多，但燕郊房价大幅调整已经是一个不争的事实。
面对当前房地产行情的变化，不少业内人士都给出了“警醒”

去年，银保监会主席郭树清表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。继“最大的灰犀牛”的论调之后，今年6月份，他又一次给出了警醒：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。实际上，言外之意很明显了，房价不可能一直涨下去。



孙宏斌
正所谓“春江水暖鸭先知”，对于未来的房地产走向，孙宏斌也多次给出警醒。早在2018年，他就表示，房地产调控的严厉程度超出了想象。2019年，他再次表示，这次房地产调控是长期行为，短期不可能放松，所以一定不要抱有侥幸的心理。2020年，在业绩发布会上，他又一次表示，一二线城市的风险在于买贵地，三四线的风险在于波动大，要非常谨慎的拿地。
在笔者看来，经历了4年多的房地产调控，结合当前房地产市场的种种变化，以及业内人士给出的警醒来看，房地产的发展环境正在转变，房产的“造富”能力正在逐渐消息。对于这个问题，日前经济学者马光远也直接表示，买房子不需要智商的时代结束了，买房子保证赚钱的时代也结束了。



l楼市4个变化愈发清晰，预示房价失去上涨底气，房产造富功能正消失？

一、房住不炒成为了长期定位，投资炒房客难再“取巧”。
众所周知，去年国家已将房住不炒确定为了长期定位，而且还写进了十四五规划，这意味着房地产调控的决心不容置疑。据不完全统计，2021年上半年各地房地产调控次数约250次，凡是房价抬头的城市，无一例外都进行了调控升级，这预示炒房的机会正大大减少，买房牟利的空间正被逐步压缩，靠房地产来暴富越来越难了，对此大家应该保持清醒的认识。
二、房地产地位发生转变，房价失去再次大涨的环境。
长期以来，房地产一直都是拉动国民经济增长的重要力量。不过，根据中国社科院此前的报告，房地产对国民经济的净贡献已经由正转负。因此，近两年，国家多次表态不把房地产作为短期刺激经济的手段，而且即便面临疫情，也没有放松楼市调控。显然，随着国民经济步入高质量发展阶段，房地产的地位也正在发生转变，房价失去了再次大涨的基础和环境。



三、央行发布“三道红线”，房企利润率同样面临压缩。
去年，央行发布了“三道红线”，房企将不能通过举债来扩大规模，当务之急是降低负债，让“红线变绿”。因此，目前不少房企都制定了“红线变绿”计划。据机构统计，在前50名房企中，只有30%处于绿档，所以大部分房企都需要变档。不过，业内普遍认为，要实现降档目标，目前只能依赖销售回款这一条路了，而在目前较为冷淡的楼市行情下，以价换量将成为楼市常态，这意味着不仅房价无力抬头，房企利润率也会继续压缩。
四、房地产行业规模逐步触顶，楼市进入到相对稳定期。
根据统计局数据，2017年全国商品房销售面积达到了16.94亿平方米。不过，目前这一指标已趋于稳定：2018年为17.17亿平方米，2019年为17.16亿平方米，2020年为17.61亿平方米。业内人士表示，房地产行业的规模增长，已经触及到了天花板，进入到了相对稳定期，而稳定期持续一段时间后，整体规模将会逐渐降低。说得通俗一点，房地产高歌猛进的时代也正在渐行渐远。



最后总结一下：回顾过去四年多，楼市调控“组合拳”接踵而至：房住不炒、不把房地产作为短期刺激经济的手段、三道红线、房地产贷款集中度管理、土地两集中出让制度、二手房指导价机制、打击经营贷违规流入楼市等等，应该说，每一条措施都有力地打在了高房价的“七寸”上，使得高房价失去了上涨的底气。进一步看，目前楼市的这些变化都传递一个明确的信号：房地产调控的决心很坚定，靠炒作房价来暴富的方式一去不复返了。
正如住建部主管媒体《中国房地产报》所说的那样：

房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束。心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想，面对现实了。