从上半年数据看下半年，房价和市场哪些点值得关注？

墙和鸡蛋

回顾2021上半年的西安楼市态势，可以说是非常“火爆”、紧张，被认为是“没有逻辑”的市场。


那么，从上半年的成交数据看，对于下半年的市场演变，在房价和供应上，有哪些点可以“留意”呢？







我们来看看上半年的户型面积的成交数据：


今年上半年，户型面积在120-150㎡的产品占成交总份额的约45%，环比增长约5%左右，而100-120㎡面积段产品占有率减少约3%。

▲上半年西安各个面积段的成交占比

120-150㎡的面积段产品，主要以三室、四室户型为主，一方面市场上低于120㎡的户型推出的房源逐渐减少，另一方面在于大多数家庭并非全款支付，选择大面积户型一步到位，仅增加首付预算即可。


在价格方面，主力价格段也在1.2-1.4万/㎡，1.4-1.6万/㎡居多，分别占比22%、23%。


这也与西安主城区总价1.62万/㎡的均价基本相符，在1.6万/㎡以上的多数产品，面积更大，装标更好。


2020年还能偶尔见到的1万/㎡左右的产品，一年下来，先是从主城区淡出，目前在近郊市场上也比较少见了。


在供应、成交量上，浐灞生态区借由全运会的“东风”，占比亮眼。在成交量上甚至超越正在飞速发展中的沣西新城约50%，供应量甚至超越沣西300%。其他主城区房源供应量上总体偏少。


在成交均价方面，高新以1.85万/㎡的成交均价保持第一，港务、灞河则是为上半年主城区内的价格洼地，也是产品多以面向刚需，首改为主。


自330新政以来，调控政策陆续加码，“装修包”等概念也陆续在市场上活跃起来，普遍装修包2000元/㎡的均价也引起了广泛的讨论。


虽然很不情愿的采取了“自愿”，但实际情况上不选取装修包，受到的阻力也随之变大，在此做不点名批评。







上半年西安在楼市政策上也是紧密出台，放眼全国范围，属于跟进较快的城市，出台了之前所想不到、不可能的惊爆“新政”。


但市场在“对策”上也反应很快，不论是新房市场的开发商，还是二手房市场的中介和房东，面对新政策的到来，那是“兵来将挡，水来土掩”。


展望下半年，有哪些方面需要注意，或者是期待呢？


土地市场方面，供地计划的出炉预示着，未来高新三期，浐灞总部、金融园区，曲江东三爻村，港务区奥体板块，未来较长的时间里将会成为主城区供房主力。


新房市场，越来越多的项目会通过装修包的方式，一方面降低备案价格，另一方面，我们不得不面对未来装标可能会逐渐降低的现实。


二手房市场则会迎来第二批，甚至第三批指导价格的出台，二手房贷款的办理、放款的流程目前已经延长至6个月。市面上现有的房源可能在价格上的增速会逐渐放缓，或稍有回落。


房住不炒理念下的政策思路和储备包，在下半年还将会有哪些被祭出？目前讨论还为时过早，但可以预期，楼市热度较之上半年会略有下降。