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困扰上海楼市多年的品质顽疾
终于看到了希望！
这两天，奉贤庄行镇“东原阅望轩”的业主们，将通过“预看房”，在新房交付前进行查验。
这也拉开了上海全市新建住宅交付之前，试行业主预看房制度！让业主提前介入，“倒逼”建设单位和施工单位消除质量问题。
与此同时，长三角南京开始，未来包括上海等多个大城市，都将在土拍阶段，实行竞品质拿地的新模式。
通过这一系列组合拳，针对楼盘开发投诉不断，交付即维权等等顽疾，精准施策，系统解决楼盘开发的“品质顽疾”！
01
业主预看房制度，能在上海全面推行，第一个就是在奉贤区先行试点，取得了成功经验。
以往交付新建商品房，业主在收房书上签字，在完成缴纳物业费、维修基金等流程后拿到房钥匙。
收房日即看房日，收到的房屋质量已成既定事实，一旦房屋存在质量瑕疵，业主容易产生不满情绪。
而实行预看房制度，就是打破这一传统做法，在住宅项目竣工验收前组织业主提前看房，业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，共同督促住宅质量问题及时发现和整改。
待真正交房时，业主拿到的是已经提前看过或对问题整改好了的房屋，群众满意度大大提升。
预看房制度是否可行？
从奉贤区的试点前后对比的数据来看，成效显著！
试点前，2019年奉贤区商品房竣工验收且交付项目17个，交付户数5624户，投诉次数1939次，平均每3户里就有1户投诉。
试点后，2020年试行预看房制度后，奉贤区竣工验收且交付项目13个，交付户数4306户，投诉726次，平均每6户里有1户投诉。
全年受理住宅质量投诉785件，同比下降147%。
奉贤区预看房制度的实践，为上海全市提供了“可复制”的样板，最近正式在全市推行，为业主的血汗钱保驾护航！
上海无疑又走在了全国楼市的前列！
02
业主预看房制度，只是开胃小菜！
为了更好的维护买房人权益，前不久，南京在长三角第一个率先实行土拍竞品质拿地模式！
破冰“品质顽疾”，从拿地就开始了!
近年来，包括南京、杭州在内，地价上涨，原材料价格暴涨，造成的后果就是交付的楼盘质量越来越差，投诉、维权成为楼市常态。
诸如南京，现在南京土拍，十有八九都会触发最高限价，然后各家开发商摇号拿地。
这种土拍模式导致了严重后果：品质差的开发商，反倒容易拿到地，拿到地后更能赚钱；有品牌、有口碑、产品力强的房企反而出局，市场出现了劣币驱逐良币的怪象！
杭州土拍的问题更严重！和绿城齐名的地头蛇滨江，在杭州集中土拍中拼了命搞了5块地。结果净利润率只有1-2%，连制造业都不如，
这样的成本和产出，只能倒逼杭州开发商偷工减料降本增效。
为了破解“品质顽疾”，前不久长三角城市中，南京第一个吃螃蟹，土拍阶段，就提前把楼盘品质作为拿地的先决条件。
针对楼市的品质顽疾，打出了一套组合拳，主要内容就两条：
1、想拿地必须专家打分竞品质
土拍限价触顶后，单幅地有20家以上企业参与摇号的，根据企业报名提交材料，依“竞品质”标准打分优选排序，原则上排序前5名次分段企业才有入围摇号的资格。
2、精准定义住宅品质，压缩开发商自由裁决空间。
当住宅建筑不大于18层时，不得采用外廊内天井户型，大于18层时，不得采用超两梯四户户型。
入户首层门厅和地下车库入户门厅应采用同住宅套内标准整体装修。
生活阳台最小进深应不小于1.5米，服务阳台最小进深应不小于1.3米。阳台最大进深应不大于2.4米。
长三角南京第一个实行，竞品质这样好的开发模式，上海迟早会实行！
03
和南京、杭州楼市面临的问题一样，上海近几年，新建楼盘投诉、维权不断，成为困扰上海楼市健康发展的顽疾！
开发商打的小算盘很精明！
上海反正政府限价，建的品质再好都这个价格，利润也下限制死了，反正也不愁卖，干嘛还要花时间花精力去提升房子的品质，这不明摆着吃力不讨好，开发商可不是慈善机构。
于是，这两年，上海买房人特别忙，忙着维权，忙着投诉，无论是刚需、改善、顶级豪宅等楼盘，全都陷入交房即维权，交房后投诉不断的怪圈。
对上海的购房者来说，现如今购置一套房，需花费数百万乃至上千万。
花的这笔钱，还需要有配套、服务、品质、享受。而如果这些细节被开发商熟视无睹，那么“投诉维权”就成了业主们的必修课。
许多业主还总结出了一整套投诉维权的小册子，各种投诉维权方案，让人不得不感叹，经过这两年市场的教育，上海业主们维权解决方案太专业了！
前不久，上海第一次集中供地土拍部分结果出炉，又是房价地价联动，19个宅地，土拍还没开始，未来售价就被限死！
这样的土地2022年乃至2023年上市后，楼盘质量，让人“瑟瑟发抖”！
按照拿地到交付的时间周期测算，需要一年半到两年的时间，上海今年拿地的房企，明年乃至后年，会陆续交付新房。
这些地块下半年乃至明年施工期间，原材料价格处在高位，质量可以预见！
而破解这个楼市“品质顽疾”，上海土拍下一步大概率必须学习北京、南京的“竞品质”方案，把品质作为拿地的先决条件，才能杜绝交付即维权、交付后投诉不断的的楼市歪风邪气！
现在，业主预看房制度已经全市推行，土拍拿地竞品质的时间节点也不会太远了，这是一套组合拳，上海势在必行！
04
上海未来一旦实行竞品质拿地，对上海楼市主要有三个方面影响。
1、央企和国字头等品牌大房企成为最大受益者。
品质出众、有规模、产品体系出色、资金实力突出的这些优质房企可以获得上海土地的拿地优先权，从第一道关口就严格把关，开始筛选，通过土地筛选出高品质、有良心的开发商。
2、未来开发商产品力作为前置条件！
决定能不能在上海拿得到地，不再单纯钱多就行。尤其在公共空间设计、景观、户型、外立面等方面一定会作出规范性要求，良币驱逐劣币的时代终于来了。
3、二手市场分化严重，重新洗牌。
未来上海的新房和次新房更受欢迎，新房和次新房将大大拉开了与老破旧、过时产品的差距。
上海破冰“品质顽疾”，需求端业主提前介入实时监控，供给端竞品质，严控入口开发商，双向发力，两手都要硬！
上海楼市的高品质新时代即将到来！ |
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发表于 2021-8-20 22:51:43
