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直接亮观点，今年楼市下半场玩法完全不一样。
但有几点关键的买房认知底线一定要坚守，现在想从楼市里赚到钱的概率越来越低，相反上车成本越来越高。
所以有几点底层不亏钱的逻辑，想和大家分享。
返乡置业本无错，错的是“乡”
每年返乡置业的热潮，就像和老朋友约好的一场聚会，年年如约而至，年年劝阻，年年有人回家送钱送韭菜头。
返乡置业这件事情，本身其实没有错。错的在于那个“乡”到底在哪。
上海工作的北京人，返乡置业，没错。
但深圳工作的韶关人，返乡置业，就错了。
找到关键点没，错的是你的家乡，它到底有没有投资价值。
确实，很多人会说，我的家乡房价还在涨，怎么就不能返乡买房投资。
当然，全国那么多个三四线城市，不是所有三四线城市都没价值，但肯定的是，没价值的比有价值的要多。
就和你赌博一样，输面比赢面概率大得多，你确定你还要去赌一把吗？
尤其是老家最不缺的是地，新房一栋栋地建，新房价格看着是一期一期高，但涨起来的只是纸面财富，对新房极其热衷的当地人，谁能去接你的二手房呢。
还有一批人的老家，或许恰好不在2016-2017年那批轰轰烈烈的棚改进程的城市中，但历史车轮滚滚向前，前人已经验证棚改涨上去的那波还是会跌回来的，这会你已经看到答案了，还不懂得抄吗？
（不少城市棚改化已经尾声了）
建议大家不要用：以后可能会回去住，老家是根这种不确定性和非理性行为去投资。
尤其是在大城市打拼的年轻人，千万不要滥用自己的处女贷，哪怕父母帮你给首付登记你名字，也千万不要贸然用。
城市在发展，置换永不止步
一个城市的发展是永不止步的，现在最好的地段，未来不一定是最好的。
还是深圳罗湖的例子，当初生活在罗湖的深圳人，站在鄙视链上端，以关内的自我优越感瞧不起关外宝安、龙华，结果关外用房价涨幅给罗湖上了非常漂亮的一课。
事实证明，一时的胜利不代表什么，城市是不断发展的，想不断从楼市中赚到钱，找到未来的好地段才是投资的最终归宿。
而我们能做的就是不断置换，尽可能让手头的资产滚动起来。
比如老破小换到次新房，非学区房换到学区房，从远郊换到近郊，从近郊换到市中心。
从老家置换到二线城市，从二线城市置换到一线。
这里尤其要提及的是学区房，顶级学区房是可以穿越牛熊，无论市场好坏，始终昂扬上涨的。
但政策是有风险的，入学政策和学区划分政策一旦改变，天价瞬间变廉价，现在买顶级学区房也一样要有置换思维，一旦学位用完，立马抛掉。
还有一种，就是20年以上的老破小也要趁早抛，我理解，大城市买房不容易，年轻人选择小户型老破小上车无可厚非，但不建议在手头上存太久，短期过渡问题解决，就要立马置换，随着房屋年限时间越长，房子贬值可能性越大。
总之，一定要有流动和置换思维，如果非要加一个时间期限，我觉得至少5-8年，就得让你的房子换起来了。
概念大多都在割韭菜
几乎每个城市都不缺概念炒作，大到自贸区，小到新区，其中夹着各种科学城、科技园、高铁新城等等。
但全国那么多城市的这些新城，基本都是靠炒概念收割韭菜。
新城搞不搞得起来，背后一定是这个城市的实力。
你说一个三四线城市去搞一个产业新城，哪来的产业，又哪来的人口，说好的产业新城，不过是披着产业的皮搞房地产的勾当而已。
去你们那些老家所谓的新城去看一看，基本都是在种房子！
还有三四线的高铁新城，基本也是割韭菜，没错，高铁开通，交通是方便了，方便把三四线城市或者县城的人源源不断往大城市输送而已，根本不是让大城市的人往这里引。
也不要问高铁新城能不能买，根本原因不在交通的便利，而是在这座城市的实力。
全国超过3500个所谓的新城和新区，基本都是应时代发展潮流的产物，除了一线城市和强二线城市的新城有价值，其他多是埋葬财富的坟墓，得谨慎再谨慎。
“黑五类”能不买就不买
大胡子李老师对五类物业定义为黑五类，包括：写字楼、公寓、商铺、小产权、别墅。
这五类物业除非在顶级地段，否则能不买就不买，身边已经有太多买了这些物业的“血和泪”的故事，你真的不需要再奉献一个。
或许有人过去买了商铺、公寓赚了钱，但现在入场，剩下的基本都是坑，买新公寓着的是开发商的道，接二手公寓掉的是业主的坑。
细节的不说，这些物业都有一个共同的特点：流通性差。
不是主流产品、市场接盘客不多、涨幅有限，绝不是一个好的投资标的。
争议最大的公寓，很多人觉得可以拿来自住，毕竟资金少，公寓又不限购、面积小总价低，钱多的就不说了，钱少又想买房时，千万不要去买这种明显有硬伤的房子。
第一套房一旦买入劣质房，在现在的楼市大环境下，会直接拖垮你。
切记：宁愿曲线救国，也不要浪费时间和金钱去买后期根本不好卖的房子。
去年一整年的楼市，已经给所有人最真诚的忠告：现在绝不是比拼谁房子多的时候，而是比较优与劣的差别。
未来绝对是房子质量比房子数量更重要的时代！
开年就遭遇各种调控政策的敲打，注定今年不会是大涨之年。
但结构性上涨的机会仍然存在，楼市整体会是牛短熊长的局面。
现在已经到了哪怕睁大眼都容易买错房的时代了，大方向上还是那点：一线城市和强二线城市以及环一线城市仍然是投资的重点。
接下来楼市还想赚钱，小城市换大城市，劣资产换优资产，宁愿不买也不要买错，记住这几点，才能保证在货币放水之下，保障你的财富还能升值。
楼市的拐点，终于是到了。
很多时候单篇文章很难和大家说清楚楼市逻辑，想读懂楼市内生逻辑，更多还是要接触系统成文的课程。
有一句话我一直很认可，就是你的时间花在哪里，你的成果就会体现在哪里。
大家哪怕不能去看上百套房子之后再下结论，但一定可以先学习基础的房产知识去做判断。
这就是今年大胡子李老师打造《买房必修课》的初衷，帮助大家排掉买房路上的几大坑。
认知的高度才能决定你钱包的厚度，一套99元的课程，总共有25节的课程，也是李老师10多年来实践经验中的宝贵总结，也是希望给大家实在帮助的肺腑之言。
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发表于 2021-8-20 20:34:04
