全国第一个共同富裕示范区来啦！浙江房价泡沫有点大，只能降了

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6月10日，中共中央、国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》（以下简称《意见》），支持鼓励浙江先行探索高质量发展建设共同富裕示范区，打造新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口。目标是：到2025年，浙江省推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进展。到2035年，浙江省高质量发展取得更大成就，基本实现共同富裕；人均地区生产总值和城乡居民收入争取达到发达经济体水平，城乡区域协调发展程度更高，收入和财富分配格局更加优化，法治浙江、平安浙江建设达到更高水平。
《意见》中明确提出：要持续改善城乡居民居住条件。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善住房市场体系和住房保障体系，确保实现人民群众住有所居。针对新市民、低收入困难群众等重点群体，有效增加保障性住房供给。对房价比较高、流动人口多的城市，土地供应向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，扩大保障性租赁住房供给，加快完善长租房政策，使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。全面推进城镇老旧小区改造和社区建设，提升农房建设质量，加强农村危房改造，探索建立农村低收入人口基本住房安全保障机制，塑造江南韵、古镇味、现代风的新江南水乡风貌，提升城乡宜居水平。
共同富裕美好社会是中国特色社会主义迈向更高阶段的社会形态，是充满生机活力的阶梯式递进、渐进式发展的过程，是从低层次共同富裕向高层次共同富裕跃升的过程，是从局部共同富裕到整体共同富裕拓展的过程。共同富裕示范区定位无疑对浙江省提出了更多新要求：不仅要富裕，而且要共同富裕，既要把蛋糕做大，又要搞好分配。
房地产是国民经济的重要产业，居住条件是人民富裕的重要指标，住房是居民家庭财富的重要载体，房价水平影响人民幸福指数。根据《疫情下中国家庭的财富变动趋势：中国家庭财富指数调研报告（2020年度）》，房地产对中国家庭财富增加的贡献率将近70%。一方面，对于拥有多套房产或高价值房产的群体，实质上占有了大量有限资源，房地产价格上涨的同时或会拉大财富差距；另一方面，我国部分地区房地产供应市场存在供应不足、供给结构不合理等问题，导致部分群体住房困难。故要实现浙江省内共同富裕，必然要解决不同地域之间住房资产价格差距带来的不均衡的矛盾。
易居院的这份报告，主要通过观察居民收入、房价水平与涨幅、房价收入比等指标，剖析浙江房价的水平、涨幅、购房困难程度、泡沫与风险；在建设共同富裕示范区背景下，未来政策调整如何影响楼市、尤其是房价变化；从而让房地产市场的参与者全面认知浙江房价运行的规律与特征、机遇与风险。
一、城镇居民人均可支配收入

居民收入，是衡量富裕程度的重要指标之一，也是影响一个地区房价水平的重要因素。本文统计了2001年至2020年全国各省的城镇人均可支配收入，其中2002年至2019年的数据来源于国家统计局，2001年的数据来源于各省地方统计局的统计年报。
本部分主要从浙江居民收入在全国的排名、浙江与江苏、福建、广东三省的收入差距对比、近20年来浙江省收入增速变化、浙江城乡收入差距等角度进行分析，通过横向和纵向对比来判断浙江居民收入的高低。
1、浙江和全国收入排名
根据国家统计局的数据，2020年，全国城镇居民人均可支配收入为43834元，浙江城镇居民人均可支配收入为62699元，比全国高43%。从增速来看，2020年全国城镇居民人均可支配收入比上年增长3.5%，浙江城镇居民人均可支配收入比上年增长4.2%，比全国高出0.07个百分点。2001年以来，浙江城镇人均可支配收入水平比全国平均水平高出50%左右，远超全国大多数地区，说明浙江省富裕程度高，具有成为示范区的良好基础。
2020年全国城镇人均可支配收入排名前十的省份包括：上海（76437元）、北京（75602元）、浙江（62699元）、江苏（53102元）、广东（50257元）、天津（47659元）、福建（47160元）、山东（43726元）、湖南（41698元）、内蒙古（41353元）。
其中，浙江在全国各省中居第3位，仅次于上海与北京；且对比沿海其他经济发达省份，2020年浙江比江苏高18.1%，比福建高33%，比广东高24.8%，其领先程度较大。更难得的是，2001年以来，浙江省城镇居民可支配收入已经连续20年列上海、北京后，居各省第3位；也就是说，在近几十年内，浙江人都是全国省区中最富有的人。



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2、浙苏闽粤四省收入差距对比
浙江与江苏、福建、广东三省的经济发展程度较为接近，收入差距却很大。从近20年的绝对值对比来看，浙江连续20年保持着绝对领先优势，但领先幅度呈现阶段性变化：
（1）2001年至2007年：浙江与江苏的收入差距总体明显缩小，与福建相比略有扩大，与广东相比明显扩大。
（2）2008年至2012年：浙江与江苏、福建的收入差距略缩小，与广东基本持平。
（3）2013年至2020年：浙江与三省的收入差距再次拉大且基本稳定，与江苏、福建、广东相比差距分别维持在18%、32%、26%左右。
浙江相比三省的居民收入优势在于产业经济模式。例如浙江以中小民营企业为主，江苏国企和外企的占比较高，导致江苏虽经济体量虽明显高于浙江，但将GDP转化为居民收入的效率却远低于浙江。国家支持浙江建立共同富裕示范区，势必希望浙江能够探索出一条具有普遍性或可复制性的收入增长模式，并带领全国走向共同富裕。这对浙江在优化支撑共同富裕的经济结构、完善区域协调的体制机制、实现包容性增长的有效路径方面提出了新的要求。
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3、浙江收入增速
浙江近20年来城镇人均可支配收入复合增长率为10%，近5年为7.5%。从长线来看，增长较快的年份为2001年至2006年以及2010至2012年。2008年金融危机虽对浙江经济造成了一定冲击，但2年内浙江的城镇居民人均可支配收入增速就恢复到危机前的水平，可见浙江经济实力强劲，有较强的恢复能力；从近5年来看，浙江城镇居民人均可支配收入总体保持平稳增长，除2020年受疫情影响增长率跌至4.2%以外，其余年份增长率均维持在8.3%左右，这一增速非常稳定且与浙江省GDP增速匹配，符合经济自然发展规律。
中国共产党浙江省第十四届委员会第九次全体会议6月11日通过《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021-2025年）》，提出了到2025年的主要目标，包括居民人均可支配收入达到7.5万元，要实现这个目标，年复合增长率必须高于7.4%。过去5年浙江居民收入复合增速为8.1%，按过去10年经济与居民收入逐步降速的走势，未来5年自然增速应低于8%，正常情况下能够按计划实现目标。
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4、浙江城乡对比
浙江省内的城镇和农村收入发展相对均衡，这种特殊的城乡结构，也会影响购房资金、城镇化等情况。根据最新数据，2020年浙江农村居民人均可支配收入为31930元，在全国各省中居第2位。同时，浙江城乡居民收入比已经降到了1.96∶1，这也为共同富裕示范区的落地奠定了基础。
综上，从居民收入来看，浙江省整体较为富裕，且城乡差距小、藏富于民。此类财富模式，将影响住房交易背后的支付能力。另外，浙江的收入短期内将继续保持全国领先，即浙江省的住房购买力在未来一段时间内将继续保持强劲。同时小城镇地区也具有较强的购房能力，这与广大中西部地区存在明显不同。




二、新建商品住宅销售价格

本章节主要从浙江新建商品住宅销售价格在全国的排名、近20年来浙江省和全国的总涨幅与年涨幅变化、浙江与江苏福建广东三省的房价涨幅对比等角度来进行分析，通过横向和纵向对比来判断浙江房价水平的高低。采用的数据为2001年至2019年国家统计局的各省新建商品住宅销售价格，2020年房价则通过住宅商品房销售额除以住宅商品房销售面积得到。
1、全国房价排名
根据国家统计局数据，2020年全国新建商品住宅销售价格为9980元/平方米，浙江价格为17645元/平方米，相比全国均价超出了7665元/平方米，约高出76.8%。2010年以来，浙江房价平均比全国高80%左右。
2020年全国新建商品住宅销售价格排名前十的省份包括：北京（42685元/平方米）、上海（36741元/平方米）、浙江（17645元/平方米）、海南（16751元/平方米）、天津（16392元/平方米）、广东（15335元/平方米）、江苏（13011元/平方米）、福建（12175元/平方米）、陕西（9624元/平方米）、湖北（9140元/平方米）。全国平均房价过万的省份仅有8个，浙江在全国各省中居第3位，仅次北京和上海。从地理分布上看，房价过万的省份均为东部和南部沿海省份，且房价从沿海向内陆总体呈现递减趋势。
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2、全国各省近20年房价总涨幅
近20年全国新建商品住宅销售价格总涨幅排名前十的省份包括：上海（913.5%）、浙江（872.4%）、北京（808.5%）、海南（777.0%）、江西（776.2%）、重庆（692.0%）、江苏（689.7%）、安徽（679.6%）、青海（625.8%）、天津（611.7%）。
近5年全国新建商品住宅销售价格总涨幅排名前十的省份包括：西藏（107.1%）、陕西（86.3%）、青海（85.1%）、海南（77.0%）、重庆（75.7%）、云南（72.0%）、北京（71.6%）、内蒙古（67.2%）、江苏（66.8%）、宁夏（62.0%）。
截止2020年，浙江住宅商品房销售价格已经上涨至17645元/平方米，相比2000年上涨了872.4%，相比2015年上涨了60.2%。浙江近20年的总涨幅高居全国第2位，仅次于上海的913.5%，并高于北京的808.5%；但近5年的总涨幅仅排全国第12位。
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3、浙江近20年房价涨幅走势
2020年全国新建商品住宅销售价格比上年上涨7.5%，浙江上涨8.2%，后者比前者高出0.7个百分点。从长线来看浙江近20年的房价运行情况，三个阶段分别呈现不同的特征：
（1）第一阶段（2001年至2010年）：浙江房价涨幅很大，跑赢全国。进入本世纪以来，浙江楼市比较活跃。2005年浙江房价涨幅为42.6%，相比全国的12.6%高约2.4倍。2008年国际金融危机对浙江经济影响较大，受外贸业、制造业增速放缓的影响，浙江经济下行压力增大，进而使得房地产市场的发展受拖累。2009至2010年浙江房价暴涨，脱离了经济基本面，其中2009年涨幅高达28.4%，含有较大泡沫成分。
（2）第二阶段（2011年至2016年）：浙江房价涨幅偏小，跑输全国。2010年4月中央开始严厉的房地产调控，全国房价涨幅开始下滑。2011年包括杭州在内的浙江9个城市开始陆续推出限购政策，是全国实施限购城市数量最多的省，这对于浙江楼市有利空效应。2011年至2014年，浙江民间借贷环境恶化。浙江作为民营经济大省，具有中小企业多、民间资本雄厚、民间借贷相对活跃的鲜明区域经济特色。此段时间浙江经济整体呈现持续恶化状态，同时浙江房价涨幅迅速收窄，并在2014年出现了20年内唯一的负增长-3.9%；相比全国，此时间段浙江楼市更为低迷。2014下半年开始，地方逐步松绑限购政策，中央在2014年9月30日放松信贷，在2015年3月30日放松信贷与税收，全国房地产市场开始复苏。
（3）第三阶段（2017年至2020年）：全国房价涨幅扩大，浙江滞后于全国。浙江由于上一阶段楼市过冷，市场启动恢复较慢，导致2017年当其他地区市场热度因调控而降温时，浙江房价涨幅却冲向了近10年来的最高点17.3%。2018、2019、2020年，浙江随房价涨幅全国大势放缓，且涨幅与全国基本接近。结合国家自2017年以来坚持“房住不炒”，以及浙江将开展共同富裕示范区建设来看，我们有理由相信，未来几年房价涨幅超过2017年17.3%的可能性很低。
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4、浙苏闽粤房价涨幅对比
对比沿海其他经济发达省份，2020年浙江住宅商品房销售价格比江苏高35.6%，比福建高44.9%，比广东高15.1%，这与浙江的居民收入水平高度匹配。观察这四个省份近20年的房价涨幅变化，可以发现三个阶段的不同表现：
（1）第一阶段（2001年至2010年）：浙江房价涨幅总体高于苏闽粤三省。
（2）第二阶段（2011年至2016年）：浙江房价涨幅小于三省，主要原因是之前过度透支后泡沫破裂，降温显著。
（3）第三阶段（2017年至2020年）：浙江房价涨幅与三省接近。
虽然四省的房价波动趋势总体具有一致性，但浙江的房价弹性更大，容易过冷或过热，这对浙江的房地产行业来说是个潜在风险。例如金融危机后，中国4万亿投资计划刺激了银行信贷的扩张和房地产开发投资，房地产救市政策刺激了购房需求，全国房价高速上涨，但2009年和2010年浙江房价涨幅分别比江苏高7.7%、11.6%，比福建高47.3%、37.9%，比广东高155.3%、80.5%。
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本报告未完待续……

阿豆学长长ov

浙江人特别勤劳，不愿意休息

飘渺九月

浙江，江苏房地产泡沫最高，湖南最低

什么大师特

杭州年年卖地收入全国第一

芊芊551

我拖了浙江人民的后腿

清风吹袭断

在不降 那买的起房子

真不是我干的的

宁波慈溪，浙江第一县级市，全国第六。我家在慈溪市区，城中村那种，家里不要说汽车开不进去，就连人走的路都是七高八低。都在说浙江怎么样，宁波怎么样的，可是基础建设，我看连一个贫穷县城都不如。真不知道是富豪太多，被平均了？还是仅仅只是数据？反正，我在我们城中村感受不到所谓的浙江富裕。

寒郁轩良

浙江普通人终于像个人生活了

真不是我干的的

目前就房地产业最赚钱了，周围有钱人都是与地产有关的

寒郁轩良

放心吧，人那么多，还可以出租