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| PART 1 |
近期杭州楼市明显是进入了一种博弈的状态，二手房东与购房者之间的博弈，各大媒体之间的观点博弈。
自从5月份以来，杭州二手房成交量下滑明显，银行利率大幅上涨，放款周期拉长，部分银行甚至停贷，朋友圈的二手房降价急售的信息也肉眼可见的多了起来。
山雨欲来风满楼的气息充斥在杭州楼市，那么接下来杭州楼市会走向何方？
为什么在媒体圈关于接下来的走向会出现分歧？又是什么要素在影响各方预判的分化呢？
下面我来谈谈个人认为关于杭州楼市接下来最重要的几点，以及市场接下来走向的看法，不一定对，欢迎不同的声音共同探讨。
| PART 2 |
为了理清几个对杭州楼市影响最大的几个要素，我简单做了一张思维图，看起来比较复杂，但其实不难理解。
这些要素主要可以分为两类。一类是推动需求，或影响供给、导致供给不足的一类要素。
如宽松的政策，供地不足，红盘潮后短期断供，以及后续经济下行压力导致流动性宽松等，这些要素是推动需求、市场向上的关键力量。
另外一种则是抑制需求的各种要素。
如现在房贷利率上涨、停贷，追查经营性贷款等都是起到抑制性作用，或后置需求的作用。
这两大类影响供需的要素互相角逐，影响着供需关系的动态变化。
需求强，对房产价格压力就大，需求被抑制了，房产价格压力自然就小一些。
接下来影响杭州楼市走向的依旧是供需状态。
政策也好、资金货币也好、楼市价格也好，都是影响供需的关键点，它们非常重要，但最终对市场起决定性作用的还是供需状态。
| PART 3 |
先回顾下去年到今年年初的这波行情，弄懂了这波行情，对理解今年楼市走向非常有帮助。
去年疫情突然爆发，对经济、楼市的影响巨大，彼时市场上的悲观情绪盛行，我们也在那时做了判断：需求会迟到但不会消失。
为了对冲疫情的影响，货币政策再次出马，金融系统对于中小企业给出了前所未有的诚意，经营性贷款不仅审批快，门槛低，利率也创下以往难有的新低。
地方对于楼市的态度也开始暧昧起来，房住不炒的国策在短期似乎也是可以被搁置，部分城市通过各式各样的口子为楼市张开了缝隙。
果然，随着疫情的快速被控制楼市立马就活了过来，杭州新房、二手房市场以极快的速度被修复。
在一整年充沛的资金支撑下，杭州走出了一场看似“出人意料”的大行情。
去年杭州楼市大行情，是在流动性泛滥、政策面相对宽松、以及杭州楼市宽松的城市门槛的共同作用下所形成的。
在这些政策及货币条件宽松的大环境下，去年的楼市需求是全面压倒供给的，房价不走强才是怪事。
再回过头来看现在的杭州楼市，你会发现从资金面、政策面、以及价格情况都和去年有着全方位的差别。
| PART 4 |
政策面，国策房住不炒严格执行。
资金货币面，去年划出的银行两道红线、房企三道红线开始显现威力，金融系统对楼市的支持力度在大幅衰减，房贷利率飙涨，部分银行更是停贷，经营性贷款被严查，甚至开始倒查溯源。
从某种意义上，只要货币面掐的紧，楼市大概率是要降温的，这与深圳二手房指导价的逻辑是一脉相承的，就是抑制信贷货币进入楼市，而楼市恰恰又是与货币强相关。
价格面，经过一轮大行情的杭州楼市，二手价格明显高企，二手房价格基本来到上海6成的阶段，部分板块更是接近7成，购买力的压力是前所未有的。
以上三点与去年截然不同，这三点也是对市场需求抑制最为有效的几大要素，在它们的组合作用下，需求面非常大程度的被抑制。
效果自然立竿见影，二手已经有松动的迹象。
但现在杭州楼市却有两大黑天鹅，这两大黑天鹅是导致市场预判分化的重要核心原因。
第一点，在金融政策、中央政策持续打压下，杭州地方政策至今依旧较为宽松，小补丁不断，限售、无房家庭认定调整等政策堵上大小楼市漏洞，但大面上政策却持续宽松。
至今，杭州依旧是国内主要城市中落户门槛、购房门槛最低的一个，这就导致了地方政策推动了需求的持续累积，对供给端形成巨大压力。
同时为了规避万人摇平滑中签率，杭州楼市采取了新房集中开盘的控盘策略，虽可以显著增大中签率，但也导致了集中开盘后会出现一个短期的市场断供，客观上容易造成市场恐慌。
买不到房的恐慌，二手房涨价预期的恐慌，反而会推动一部分需求转向二手房，继而推动二手房成交。
接下来政策的宽松与否，决定了后续需求是不是一如以往的强劲，也决定了红盘潮后短期断供到底能催生出多强的恐慌情绪。
比较有代表性的便是今年年初的集中开盘。
1.27新政后，杭州迎来了近年来最大的一波红盘潮，但红盘潮后，需求并没有被抑制，这些恐慌性需求很大一部分就流入了二手市场。
很大程度也导致了大部分学区板块、以及改善性热点板块出现普涨，在城西甚至出现了全域性的普涨。
市场走势和我们对于1.27新政的解读基本一致。杭州新政：这可能是最后的窗口期。
第二点：除了地方政策的不确定性，杭州供给走弱，尤其是以主城、城西为代表的重点区域供给走弱对后续市场的影响也是非常大的。
今年第一次涉宅用地集中出让，核心区域以及城西这些需求量极大的区域供应明显偏少，而萧山南部的远郊、富阳、临安、钱塘新区等需求总体较小的区域反而被分配到更大比例的宅地供应。
假若后续这种畸形的，不符合需求结构的供应结构持续下去，对于主城的改善区域的改善房产、及城西的供给压力会更大。
由此可能会导致杭州楼市的结构性行情。
| PART 5 |
地方上政策的持续宽松，虽然带来了充沛的增量人口，但也同样带来了与供给量不能匹配的购房需求堰塞湖，从根本上支撑了杭州楼市。
接下来会不会继续保持宽松？
假如后续新政依旧保持小修小补，红盘潮后的短期断供所催生出的恐慌情绪会不会加剧，以至于冲击二手市场？
加上主城以及城西的供给持续紧缩，对主城改善区域以及城西的二手房市场也会形成强大的压力。
①新政的松紧程度对需求端的抑制情况，决定了红盘潮后的新房断供会不会推动需求大规模转移至二手房。
②后续核心区域及城西供给是否充分。
以上两点才是导致杭州楼市不可测的最重要的要素。
从多次新政的调控方式，可以明显看到，杭州对于人口、人才的渴望度总体是大于对房价的容忍度的，接下来的新政小修小补的概率并不小。
那么这波红盘潮后的恐慌大概率还是会存在的。
但这波恐慌的能量能不能够和全面抑制性的资金政策、房住不炒的国策以及高企的二手价格掰一掰手腕呢？
但不管如何，全面收紧的政策货币面下，以及另一个超级黑天鹅——美元加息提前的预期下，乃至房地产市场改革的影响下，需求将被较大程度抑制或后置，比较明确的是，未来一两年房产大行情很难再有。
即使接下来的新政力度依旧不够，恐慌情绪下的二手市场大概率只能迎来一波回光返照，拉长时间看，大势难改。
但也不排除，在供给结构失衡的情况下，杭州楼市将迎来结构性的楼市行情，主城改善区域、及城西楼市继续坚挺。
但如果政策全面从严，大部分推动市场向上的力量就都是虚妄。
那么接下来，二手楼市是冲顶回落走向结构性行情，还是大势已去，就看接下来的楼市政策调整。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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发表于 2021-8-18 21:38:15
