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全剧终!这个板块9大楼盘全部揭开面纱,有人要抢跑....

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发表于 2021-8-18 16:50:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
9个楼盘,挤在一起,有点卷。



NO.1|壹

在南京,2万左右单价的板块,竞争异常激烈。个别板块甚至出现了轻微降价卖房的局面。
一方面,南京的刚需动能不足,外来年轻人不够充沛,导致需求侧无法强势去库存。另外一方面,这个层面的板块,配套往往不太完善,距离较远,供应较多,板块楼盘内耗严重。



但这些板块中,明显分化出两个阵营:外溢派和内生派。
所谓外溢板块,即板块内部没有什么购买力,主要靠市区的年轻刚需的购买力外溢,比如江宁滨江、禄口、桥林等板块,都有明显的外溢特性。这类板块对于地铁、快速路的依赖性比较大。
所谓内生板块,即板块的购买力主要来自板块内部,区域内部有较大的人口基数,即便外部的人不来买,内部的需求也能消化。内生动力比较足。
这样的内生板块,比较明显的就是六合和大厂两个区域。虽然他们现在已经分道扬镳,但两个板块的特点比较一致,本区域都有较大的人口基础,刚需改善的需求都在,房产交易以内循环为主。
再举个例子,溧水区的楼市,靠什么?其实溧水分为三个大板块,空港新城、石湫镇、溧水老城。这三个区域,空港新城、石湫属于外溢板块,而溧水城南,属于本地内生板块,客户群完全不一样。
回到大厂。这个板块不知不觉已经汇聚了9个新盘,供应十分充沛。我们今天就花点时间看一看,这样的一个内生板块,到底行不行?9个楼盘会不会造成洪水泛滥?
NO.2|贰

实际上,大厂这9个楼盘,规划已经全部揭晓,没有悬念了。产品定位、上市时间、楼盘基本信息,都摆在桌面上了。未来半年,将是大厂板块楼盘竞争最激烈的时刻。



如果再分的更细一点,广义的大厂又分两个片区。S8以西,叫葛塘片区,以东的部分,就是传统的大厂板块。本质上,两个板块算一个大板块。只是东侧居民更加聚集,人口更多。西侧有部分空地,规划了葛塘新城。
在这个不大的区域内,在半年内将有9个楼盘陆续上市,对大厂片区的购买力,提出了比较严峻的考验。
其中,建发和著、润禾府、文苑居已经上市,建发和章、旭辉G57,大唐G04,宿州万成G05,时代芳华、长春君地G06,规划已经出炉,预计在年底前能够上市。
由于拿地时间不同,几个楼盘的房价也有一定差异。比如文居苑,精装房价控制在2万以内;润禾府、建发和著都是精装2万出头。大厂一侧的四个楼盘,毛坯房价控制在19420元,未来精装价格不低于2.2万。
也就是说,在区域内部,还有2000-3000元的价格差异。
那么已经开盘的几个项目,现在卖的如何了?
先看建发和著。6月份一口气推出了5栋楼,现在大部分已经卖出去了,去化7-8成。这个成绩对于大厂这个板块来说,表现还是比较好的。



注意,南京2万元级别的楼盘,基本上没有限价盘,不存在明显倒挂。一个盘能快速去化7-8成,就是不错的楼盘。南京大部分刚需板块的去化速度,还是比不上六合、大厂快。为什么?关键在于内生动力比较足,购买力比较强。具有三四线城市的属性。
另外一个楼盘文苑居,表现比建发稍弱,但整体还是可以接受的。



润禾府主打小户型,卖的还是可以的。
不过,这是3个楼盘竞争的情况,如果到了年底,9个楼盘一起上市,客户挑选的余地就更大了。产品打差异化策略,才是正道。
NO.3|叁

我们来看看几个新楼盘的规划,都是新鲜出炉的信息。大厂传统片区,大唐、长春、芳华、宿州,这几块地距离很近,其中3块是挤在一起的。从卫星地图可以一眼看出,周围都是密密麻麻的居民区。对于这四个楼盘而言,他们的目标很明确,就是把方圆2公里的地缘客户伺候好了,目标就很容易完成。南京外溢客户不会来,即便不来,问题也不大。



航拍图也很清晰,三个楼盘相当于一块地。



位于大厂山潘街片区的大唐G04地块规划出炉,项目共打造4栋高层住宅,其中两栋为22层,两栋为23层,社区体量较小,该地块最高毛坯销售限价19420元/㎡。



大唐拿的这块地,不大,只有4栋楼。在南京试水一下,这块地还是比较合适的。
宿州万成规划的地块更小,只有3栋楼。与大唐一样,宿州万成这块地也是第一次来南京试水,找一个成本不高的地块作为登陆长三角的桥头堡,宿州万成这块地被委以重任。



比宿州万成和大唐公布规划更早的时代芳华,更为高调。毕竟金地领衔,在南京早已是经验丰富的老手。不过这个盘也不大,只有4栋楼。



也就是说,大厂老城挤在一起的三个楼盘,宿州万成、大唐、时代芳华,加起来就11栋楼,相当于一个中等规模的楼盘,这么一算就放心了,其实供应没想象中大。
不远处的长春君地,也是小型社区,规划了4栋楼,供应量也不是很大。



所以对于大厂传统腹地的这4家楼盘,最后的货值就是15栋楼,加起来是一个大盘,压力还好。只要后面的土拍不要太密集,今年底到明年年中,大厂板块的购买力,还是能够顶住的。
NO.4|肆

再看葛塘片区的旭辉G57。这家楼盘未来可能是象屿来操盘。



根据规划,旭辉G57地块将打造15栋总高18层的高层住宅,呈4排依次排开。与其他楼盘相比,旭辉这块地的体量,显然是另外一个层次,一个盘顶4个盘。不远处的建发双雄,规划了16栋17-18层的住宅,也比较大。整体上葛塘片区的供应,要比大厂一侧更大。
但与大厂几个盘相比,旭辉G57有一些特殊的优势:



交通方面,旭辉G57距离地铁口400米,比其他楼盘都要近。这就决定了旭辉未来的客户群,除了周边成熟社区的刚需、刚改,还有可能沿着地铁线往南扩散,辐射半径更大。比如在高新区上班,在旭辉G57买房行不行?现在是可能的。
再一个,旭辉G57这块地,周边还是有一些空地的。这些空地也给未来的发展预留了一定空间。既能紧贴老市区,又能开拓新局面。相当于秦淮区的大校场板块,地缘客户和外来客户,都有一定潜力。
所以对于旭辉G57这样的项目,首先要吸引大厂老城、葛塘老城的刚需、改善客户,这是基本盘。与地缘客户距离偏远是劣势,但地铁口区位和限价更低是优势。
再一个,旭辉G57这个项目是标准的地铁盘,既然是地铁盘,那就有辐射5个地铁站的能力,从江北新区腹地区域的年轻刚需,也是一个点。这个点是大厂4个楼盘不具备的。
其他楼盘,也有一定差异化策略。比如:
润禾府主打小户型,总价比较低;建发双盘品质还不错,文居苑品牌一般,但单价也低一点。这些盘率先抢跑了!
这么一看,大厂虽然有9个楼盘,看似供应量要爆了,但其实也没那么可怕,各自都有定位。不过提醒一点,这个板块打价格战,没啥前途,也没有必要,关键还是做好产品。
同样的限价水平,如果在产品方面能够迎合本地需求,比市场平均水平高那么一丢丢,我认为就不难卖。这种以本地地缘客户为主的区域,价格的敏感性其实不高。如果产品真做好了,价格高个一千两千,会有很多人买单。毕竟,都是熟人社会,舒适度很重要,面子也很重要。
你住哪?我住大厂江湾城!这句话,值20万。
只是双限时代,身不由己耳!
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论坛元老

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发表于 2021-8-18 16:50:59 | 显示全部楼层
这几个位置,桥林科学城无敌
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