央行“再行动”，时隔1年再出手，2个信号下，房贷利率要跌？

知足常乐77

7月15日，央行“再行动”，出现了2个大消息：

• 第一个：将开展1000亿元为期1年期的MLF操作，中标利率为2.95%。有4000亿元MLF到期。
  
• 第二个：央行“再行动”，时隔1年再出手，7月中旬，全面降准正式开始落实。
  

专家们认为，这两波信号传递出了强烈的市场信号：LPR降息真的可能到来了。



顺便解释一下，为啥MLF利率和全面调准会带动LPR房贷利率变动。
逆回购利率和MLF利率是政策利率。一旦政策性的利率上行，则将直接加大银行从央行多渠道获取资金的成本，商业银行资金存放到央行的收益也将更高，在这样的情况下，会影响到市场利率（存贷款基准利率和LPR利率）的提高。
很容易理解，银行拿到钱的成本都提高了，那么向市场上的个人发放贷款或者企业小微放贷，必然要提高利息这样才能避免自己利润摊薄。
相反地，如果政策性利率下行，也就意味着商业银行和地方银行向央行获取到资金的成本就直接变低，例如银行把自己的钱存到央行去收益变低、从银行获取资金利息变低，那么银行手中的低成本资金就会越来越多，钱放在手上还不如尽快贷款出去。
所以在MLF利率下调的情况下，银行向市场可贷出的资金额度就会大大增加，同时自己的来钱成本降低了，贷款出去的成本也可以调低，进而获取到市场更多的贷款额和市场份额。



所以说，MLF利率称之为市场利率的锚，前者决定后者。与此同时，“下调”“准率”意味着银行有了更多的可支配资金。
显而易见，接下来的7月20日，根据规定会进行新一轮的LPR报价，利率下调已经是大概率的事情了，买房人或等来好消息。
非常值得关注的一点是，这一次的MLF利率达到了3%以内（与2020年保持相对一致），上一次市场出现如此低的利率，还是在2017年。上一次市场出现MLF利率低利率的导向，直接引导了整个房地产市场的一片火热，从北上广深开始到内地二线城市，再到三四线城市房价轮番上涨，纷纷突破万元大关的限度。
可以说，MLF利率和调准，对于楼市而言是再加“一剂猛药”，央行2个行动（2个信号），房贷利率要跌，房价会不会重回3年前状态，再次高歌猛进？



看待房价会涨还是跌的问题，我们总结下3年前的经验，从3个方面分析：
一、看政策这只手指向何方。
住建部在2021年初再度指出，今年的房地产发展依然是稳地价稳房价稳预期的3大目标，保持房地产稳健发展。进入2月份以来，楼市多变：
2021年2月份楼市从冰凉开始走向高热，深圳、合肥、南京、成都等部分城市房价快速上浮。
到了3月份，部分城市房地产温度再次升高。
广州、杭州、深圳、苏州等地相继上演项目开盘“闪电售罄”热闹情况，在个别城市甚至出现新房预定收取近百万“喝茶费”的楼市“魔幻”现象。
为啥2021年上半年会出现楼市热？业内人士分析认为是2020年新冠疫情抑制的购房需求释放。不过，内行人其实清楚地知道，不管看涨还是看跌房价，疫情事件对楼市的影响都只是暂时的，随着我国稳定经济和稳定楼市的长效机制相继健全，长期来看，我国房地产依然保持平稳，所以不可能出现大起大落。楼市方向还有什么可忧虑的？



二、看货币增量速度。
我们可以把整个国家看作一个蓄水池，一次接着一次的加印钞票就好比向这个池子不断地放。虽然说池子也在不断增大（就是GDP总量增加），但是我们知道每一年重新扩围一轮水池子耗费的经历是非常大的，在过去的10年里GDP增速始终低于M2增速，或者就是广义货币。
从1999年到2019年，货币供应量M2从11.9万亿增加到为198.6万亿，20年增加了16倍。但是GDP貌似增加的没有这么多吧，速度远远不及M2增长之快。经济快速发展的同时，百姓们手中的钱也就越来越多，投资渠道少的情况下，买房成为了最恰当的理财方式，所以越来越多的资金涌向房地产，进而带动房价上涨。
今后货币增速如何？从最近几年的趋势就可以看出来，从2018年以来我国M2基本保持在8%左右的涨幅，并且逐渐呈现出涨幅收窄的态势，2020年突破了双位数以上，但是到了2021年之后，M2增速总体保持平稳。与GDP增速逐渐差值缩小，所以在货币对内贬值缩小的情况下，房价因为M2带来的增长动因不足。



三、住房市场的存量与需求已经改变。
机构研究表明，到2020年底，在受监测的重点城市商品房存量到达70亿平方米，去化周期达到48.9个月。在这其中，有超过60%以上（33个重点城市）的城市商品房库存去化周期一度达到18个月以上，这是近些年的首次出现。超过7个城市的楼市库存连续积压超过40个月了。
库存增加，就意味着市场住房供给增多，变相导致市场购房需求减少，这样一来就或可能产生供大于求的局面，进而带动房价平稳或者下跌。
经济学家研究认为，我国一共有房产面积达到（应该远超这个数据）3135374万平方米；中国14亿人，人均住宅面积达到了37.3平方米，已经远远超过大多数国家的人均住房水平，市场住房存量过剩已经是事实，西南财大研究指出空置率高达22%以上。所以房价失去上涨的需求动力。



虽然说，虽然LPR有下跌的可能性，但是人们担心的房价上涨问题或许根本不存在，今时不同往日，房地产市场已经翻天覆地变化了。刚需上车成本降低的同时，炒房不要抱有幻想。