北京领涨全国！连跌三年后，北京楼市终于「苏醒」

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[size=0.882em]作者｜地产十一郎
[size=0.882em]来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）







1.3%，这是北京二手房价格在2021年6月环比上涨的数据，涨幅全国排名第一，也是北京二手房领涨全国的第二个月。


上个月，也就是5月份，北京的环比涨幅为1.8%。


身处北京的人大概都能感受到，北京这几个月的房价是在稳步上涨的。一位链家的房产中介经纪人告诉我，从挂牌价到成交价，北京房价已经连续上涨七八个月。


十一郎感慨道：


北京楼市终于从三年调控的「低迷」期中「苏醒」过来。













7月15日，国家统计局发布了6月份全国70城房价走势数据，北京的二手房继续领涨全国。而北京新房，也以0.9%的环比上涨幅度，排名一线城市第二位。


北京楼市这两个月到底有多热呢？


十一郎查询了国家统计局的数据，从今年2月到6月，北京二手住宅价格指数环比上涨都超过了1%。 





数据：国家统计局 整理：地产十一郎

国家统计局的数据以100代表基准，大于101代表市场有热度；100-101之间代表房价温和上涨；小于100代表市场环比降温。


上述图表显示，北京从2月到6月以来。二手住宅价格指数都维持在101以上，连续5个月都很有热度。


这样的数据，从2017年4月以来，从未有过。


然而，北京楼市的热度并不是这两个月才有的。事实是，北京房价上涨已经有一年多了。


由图表可以看出，从2020年3月份以来，北京楼市的环比涨幅都是在「温和上涨」上涨的状态。


据北京市住建委网签数据统计，2021年上半年北京二手住宅共计网签110182套，与去年上半年的66626套相比，增加43556套，同比涨65.4%。


十一郎真的觉得欣慰，今年以来，北京整体二手房成交量处于5年来最高位，这表明阴跌三年的北京楼市，成交量走出了持续多年的低迷，开始「苏醒」。











作为北京楼市的观察者，十一郎没事就会找家门口绿牌子、黄牌子门脸里的经纪人聊天，我觉得，从跟他们的谈话中，才最能感受和了解到这个市场细微的温度变化。


毕竟，数据归数据，市场的表现最终还是要落实到现象层面。


前几天，十一郎趁着去链家免费打印时又跟一位经纪人攀谈起来，我询问了下我家这个地处南五环外、房龄超过20年的老旧楼盘的价格有没有涨，小伙子微笑着跟我说：


涨肯定是涨了的，从去年五、六月份开始整个北京都在涨，（我们）这小区也肯定是涨的。


我听了这消息高兴地喝了一口水，小伙子又说：


但随着小区的房龄越来越大，小区设置也越来越陈旧，加上物业公司也不作为，小区管理落后，这种老旧小区的涨幅很有限。如果不是因为老旧小区有个大兴还不错的学校加持，可能目前的涨幅都不见得有。


他指了指对面的次新楼盘说：仅一路之隔，现在保利茉莉公馆的价格已经6万+了，但郁花园的房价却还不到5万一平米。


保利茉莉公馆是2010年的品牌楼盘，在我们这片区域里热度较高。我在当年（2012年）买房的时候，也在紧挨着的两个楼盘间纠结了很久：


一个是2010年刚竣工的电梯新盘，一个是已经超10年房龄的六层板楼；一个是品牌开发商品牌物业管理，一个是当地开发商渣物业。


但是，在同样的预算下，老旧小区可以买到三居，次新小区就只能买到两居。只是，在2012年时，两个楼盘的单价差距没那么多，大概一平米差距两三千块，而现在，这个价格差距却拉大到了1万元以上。


悲催的是，十一郎是个实用主义，选择了老旧小区。


对面居然涨这么多？不甘心的我回去扒了扒安居客的网站，发现，还真就是这么回事。


具体详情请看下图：





数据来源：安居客





数据来源：安居客

由此可见，同一个区域板块里，次新房的涨幅要远高过老旧小区。这里面有小区的规划理念因素，有小区设施因素，更重要的是后期的物业管理因素。


再去翻翻洋气朝阳高潜力置业板块望京。


安居客显示，2021年1月望京均价7.83万，6月到了8.81万，这只是均价。





数据来源：安居客

更有甚者，望京的代表楼盘东湖湾（东区）在2021年1月的成交价是11.26万，5月的成交价就到了13.68万，涨幅21.5%；保利中央公园在1月成交的单价还刚刚摸到12万，5月成交价已经跨过了15.6万元，1-5月涨幅达到25%。


短短的时间内涨了这么多的不仅仅是次新盘，还有更牛掰的学区房。


最近热度很高的西城德胜学区，新风北街54平米的小两居2月市场价880万，3月中旬就变成了940万，3月25日中介询价业主1000万卖不卖。


海淀也不甘落后，6月万柳书院二手房均价21.39万，与3月份的19.33万相比，已经涨了10%以上。










这波北京房价能够平稳上涨，十一郎认为是「众望所归」。


原因有三。


第一，是轮动效应。


一般而言，北上广深房价上涨，普遍规律是，深圳先涨，上海其次，最后轮到北京。


前几年，北京楼市一直实行着全国严格的调控政策，为「房住不炒」大旗下做了一个特别好的表率。


这期间，北京还实行着全国最严落户政策以及迁徙低端制造业等措施，楼市也跟着收到了较大影响，造成北京房价滞涨。


随着去年深圳、上海的一轮房价上涨，今年3月份以来，北京的海淀学区房迎来了一波结构性行情，并以此为中心向外围非学区逐渐扩散，形成普涨。


可以这么说，之前几年北京房价比较平稳，是由北京市场「主观」管控下的结果。现在随着一线城市房价的涨幅拉动，叠加西城、海淀学区房的热度，北京的楼市彻底的「醒」过来了。


第二，是全球通胀。


疫情之下，全球放水，据BWC中文网根据美联储发布的数据统计，2020年疫情发生后，美财政部和美联储已经在50周内总计放水印钞24.3万亿。


而7月15日起，央行下调0.5个准备金，这也将在长远期释放1万亿货币量。


面对如此货币大放水后，老百姓都在担心自己的钱袋子缩水，导致实物资产价值水涨船高，最先行者就是房价。然后，我们就看到美国、英国排队买房者络绎不绝。


而北京作为世界的核心城市之一，这一轮房价上涨，一个很大的因素也是货币放水。


第三，是准入人口标准下降。


过去一年多以来，「北方塌陷」、「北京吸引力下降」等论调不绝于耳。在如此严格的调控和落户机制下，北京的确受到了很多「非议」。


刚刚，北京就此做出回应。


7月16日，北京市发布《北京市引进毕业生管理办法》(以下简称《办法》)，对人才引进和落户门槛有明显放松：


1.下放权限，三级管理体系。
2.争抢外地毕业生，且两年内毕业初次就业均可，门槛大幅放宽。
3.允许符合条件的在校创业者落户。
4.放宽硬性限制门槛。


比如应届本科生、硕士生的年龄限制由不超过24岁、27岁，放宽至26岁、30岁。全国所有硕博、北京地区和外地双一流本科全部符合要求。


大家都知道，有人才能有发展啊。这次北京将人才引进的标准大幅降低，一方面是把北京人才的结构更优化，「剥离白菜帮，发展白菜心」，提升城市的竞争力；一方面也提升了购房人群的数量和比例，对北京楼市有着极大的促进作用。


作为中国首都的北京，没有人可以撼动其皇位。调控尺度自己把握，「从严」是因着大哥的身份，「松松手」就立马引来东风。


毫无疑问，北京楼市的东风来了。