楼市降温的上半年：涨价城市持续“缩圈”，一线城市领涨

海田1

上半年，房地产市场走势如何？伴随经济数据出炉，今日也揭开了面纱。

7月15日，国家统计局公布的数据显示，6月份，新房销售上涨城市数量年内首次下滑，且价格涨幅首次出现回落。相比之下，二手房销售价格上涨城市的数量已连续3个月减少，价格涨幅连续2个月收窄。

前6个月，商品房销售面积约8.86亿平方米，同比增长27.7%，其中，住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额约为9.29万亿元，增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%。

近来，政府对于房地产市场的调控基调未变，“房住不炒”定位下，因城施策步伐加快。深圳、成都、西安等多地出台二手房参考价政策，重拳出击使得热门城市的二手房市场快速降温，销售价格亦回落。

诸葛找房数据研究中心分析称，受近期多城调控升级、信贷环境收紧，叠加房企冲刺年中业绩“以价换量”现象增加的影响，市场热度有所回落。

二手房价格涨幅连续2个月收窄，一线城市仍“热”

上半年收官的6月份，新房和二手房销售价格上涨城市数量继续回落，其中，二手房销售价格涨幅已连续2个月收窄。

统计局数据显示，6月份新房销售价格环比上涨的城市有55个，较5月份减少7城，济南领涨，环比涨幅为1.5%。 70城平均涨幅为0.41%，涨幅较上月收窄0.11个百分点；

二手房方面，6月二手房销售价格环比上涨的城市有48个，比上月少了2城，其中，北京再度领涨，环比上涨1.3%。70城二手住宅价格环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。

贝壳财经记者梳理发现，1~4月份，杭州、上海、北京、徐州分别成为当月二手房销售价格的领涨城市，环比涨幅分别为1.7%、1.3%、1.4%及1.4%。

从上半年单月环比涨幅排名前三城市来看，一线城市仍为二手房房价上涨的密集地带，半年时间，广州和上海分别有4次和3次跻身当月涨幅前三甲城市。

此外，徐州、金华、重庆、西安等地也曾现身当月涨幅前3城市之中。

诸葛找房数据研究中心表示，北京二手房销售价格环比涨幅已连续2月居70城之首，这是在学区房热度的带动下，北京二手房热度居高，但随着西城区、海淀区等多校划片教改政策落地施行，学区房热度或将得到一定程度遏制。

从开发端来看，上半年，全国房地产开发投资约7.22万亿元，同比增长15%，比1~5月份18.3%的增速进一步放缓。同期，房地产开发企业土地购置面积为7021万平方米，同比大幅下降11.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国房地产开发投资下滑的速度比预期要大，5月和6月单月的增速都比较小，应适当关注房企的投资意愿和信心，尤其是在资金压力略大的情况下。此外，房地产开发企业土地购置面积情况也比预期差，原因是房企拿地面临较大资金压力以及土地集中供应等政策影响，下半年房企应积极把握拿地机会，改善楼市供求关系。

相比之下，销售端依然火热。前6个月，商品房销售面积约8.86亿平方米，同比增长27.7%，其中，住宅销售面积增长29.4%。

二手房参考价新政4城落地，深圳房价由涨转跌

上半年“房住不炒”基调下，一些热点城市持续加码楼市调控，新政策、新手段接连出台，市场降温效果立竿见影。

贝壳财经记者梳理看到，深圳、宁波、成都、西安接连出台的二手房参考价政策，火热的二手房市场开启回落趋势。2021年2月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格首次“揭秘”，普遍低于市场成交价，深圳成为首个出台这一政策的城市。

政策落地当月，深圳二手房网签数量便开始下降，为5272套，而1月份时这一数字为8971套。随后，深圳二手房网签数量逐月下跌， 3~6月份分别为4869套、4396套、3781套以及3216套。

销量下滑的同时，价格同样下跌。统计局数据显示，深圳二手房销售价格在4月份扭转大涨势头后，已连续于5、6月份环比下跌，5月份跌幅为0.1%，6月份跌幅则扩大为0.2%。

深圳之后，多个城市接连出台这一政策调控楼市。4月16日，宁波市住建局发布通知称，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制；5月底，成都市住建局发布二手房成交参考价相关政策；7月份，西安住建局也发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。

贝壳财经记者注意到，无论深圳、成都还是西安，都是近年来楼市比较火热或者人口流入量较大的城市。其中，成都常住人口已经突破2000万人，成为我国第四个人口超2000万的城市。而今年以来西安二手房销售价格已经“六连涨”，1至6月份环比涨幅分别为1%、0.9%、0.6%、0.8%、1%及0.9%。

二手房成交参考价政策主要影响的是购房者贷款额度，即银行会参考官方价格发放房贷，若官方价格大幅低于市场挂牌价，这意味着购房者从银行贷款额度下降，同样的二手房需要付更多首付才能买下来，资金紧张的购房者自然被“劝退”，二手房的成交量也会下滑。

平安证券研报认为，整体来看，二手房指导价制度对于抑制房价过快上涨，稳定市场预期有明显效果，不排除后续指导价制度在更多热点城市落地。

今年上半年，学区房调控也成为楼市调控的重点领域。中共中央政治局4月底会议提到，要防止以学区房等名义炒作房价。

严跃进认为，此次会议将防止以学区房等名义炒作房价上升到了更高地位，这比较罕见，充分说明这一问题的严重性以及中央对学区房管控的导向，预计后续大城市打击学区房炒作会成为一大政策重点，也会有一些动作，比如约谈炒作学区房的中介机构等。

今年以来，北京、成都、西安等地已接连出台学区房相关政策，禁止炒作学区房。4月，北京发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，将“借学区房等炒作房价”作为整治重点之一，检查经纪机构是否存在以“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源等行为。

到了5月，成都发布《关于开展“学区房”等虚假违法广告专项整治工作的通知》，专项整治的主要范围包括以广告或其他形式的宣传明示或者暗示购买者可以签约入读、划片入读特定中小学的；在广告或其他形式的宣传中使用“学位房”“学区房”“学府房”“名校”配套等引发购房者对特定中小学入学资格产生误解的，以及以书面或口头形式承诺特定中小学入学资格等行为。

业内人士认为，后续仍将有城市发布禁止炒作学区房的相关政策措施，伴随着目前正在推进的教育改革，学区房将进一步降温。

下半年楼市“稳定”是关键词，市场呈分化趋势

展望下半年，58安居客房产研究院分院院长张波对贝壳财经记者表示，一般来说，进入7月，受天气等众多原因影响，房地产市场热度将会有所下降，但是，预计今年7月的房产市场依然会有着多样化表现。

其中，最重要的原因是22城土地集中供给，一年三次集中供地，上半年仅集中供给一次，另外二次都在下半年，这就极大考验房企的资金实力。在这一背景下，房企会加快出货节奏，快速回笼资金以备拿地，因此，部分热点城市的出货会加速，部分去化慢的城市或加大促销力度，房价的表现也将分化。

另外，由于今年金融机构针对个人房贷的上限管理，导致大量购房者在上半年买房节奏变慢，这也会导致三季度二手房市场的需求量呈现积压式增长，对于房价影响也不容小觑。

张波表示，总体来看，“稳定”无疑是下半年楼市最确定的关键词，房价稳定、地价稳定是基础，购房者的预期稳定也在土地“两集中”之下变得更为确定。可以说，一些热点城市整体热度相比去年下半年已经明显降温，并且这种趋势还会延续。更值得关注的是分化，整体稳定不代表各板块间热度没有差异，也不代表一、二手房的房价表现整体趋同，市场的分化依然有着明显特色。

新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 王进雨 校对 李世辉