今年的地王，我看到的是明年楼市最大的雷

Gordon520

土拍之后，一股歪风正在所有城市蔓延！







6月末，武汉的首轮土拍落下帷幕。


6宗地王，光谷东地价一天之内刷新3次，溢价率高达103.28%。


光谷中心城周边二手还在2.5w，这次土拍楼面价已经2.07w；


花山周边高层二手还在1.7w，这次土拍楼面价已经1.5w；


硚口去年的地王还在站岗，今年楼面价再次突破新高来到2.4w；


武汉市场，似乎又在跃跃欲试。各方都在猜测，这房价是不是还得涨？


当然，在今年有这样的猜测，格外正常。因为今年由土拍沸腾起来的城市，确实不少。


丽水城东，周边还是大量1字头和2字头项目，大发2.1w地王直接将房价预期带到3.5w。


义乌宾王地块，3.6w的楼面价，挑战的是全省第三；永康、东阳万元地块层出不穷，溢价率高达224%。


4月以来，首轮集中拍地的火热氛围，颇有些2016、2017年的感觉。


楼面价动辄就是追平成交价；
开发商更是疯狂抢地，不惜动用100宗马甲；
地价更是屡屡攀升，溢价率甚至能超100%。


更妖的是，今年土拍甚至能带动整个市场的火热。


地王一出，市场上最泛滥的托词就是：


地价都跑到2w了，房价才2w多，为什么不能买？
开发商都不怕被套，咱们升斗小民怕什么？
面粉决定面包价格，今年不买，明年更贵？


一顿操作猛如虎，市场还真就活了。


几块地王一出，核心区、核心外溢区、新区、新区外溢区，各大区域比着地王楼面价开始涨价。


多少买房人，就是在这股恐慌之中，买了房。并且，这股歪风，大有在主流城市蔓延的趋势。




只是，这些地王真能代表此后的房价体系吗？


热闹过后，这些新入市的地王，能带来预期一样凶猛的涨幅吗？







答案，大概率是否定的。


今年，土拍市场最大的变动，就是采取了两集中供地。


一年只有3次机会集中拿地，对于开发商来说，你得准备更多的钱去拍地，资金流转的压力更大；你得经历更加激烈的竞争，因为大家都指着这次进货！


所以理论上来说，地王确实代表了，市场到底看好哪里。


但实际落地之中，却并非如此。


市场的火热之中，也诞生了不少浑水摸鱼的地王！


拿武汉来举例。


武汉光谷中心城出现地王，理所应当，毕竟这里是武汉政府倾力打造的产业高地，未来价值还在加速兑现。


但花山地王，实力真的够吗？


4月，考察武汉时，我们看过这个板块。除了房子，几乎任何配套都没有到位。片区内唯一的商业花城汇，仅有一两家饭店开着门，可见人流有多稀薄。







花山的定位，其实就是光谷中心城的外溢区，自身的定位是生态城，产业和人口，最终都得靠光谷中心城导入。


而地王入市最多也就是两年的时间，此刻，光谷中心城自己都是大面积的空地和塔吊，哪里有足够的外溢能力呢？


1.5w的地王，最终入市至少的2.7w，实在不配呐！


这本是很容易判断的事情，但为何开发商就是看不开，难道是有政策利好内幕？


不要神圣化开发商的决策，尤其是今年。
地王，已经将开发商架在那里了。


作为购房者，我们感受到的是土拍市场的火热；但对于开发商来说，是拿不到地踏空市场的恐慌。


明源地产研究院是这么总结当下市场的：


今年房企明显陷入一种恐慌性拿地的状态。


因为土地对于开发商来说，是硬性的生产资料，我们可以等等再买房，但开发商抢不到地就意味着踏空整轮市场。


因此，今年这轮土拍，房企更卖力了。

在东莞首轮供地之中，一宗总货值22亿的地，却引来500个马甲共2000亿资金戮战，有2家房企甚至动用了100多个马甲，如果资金成本是1%，就已经抵过全部的货值了。

这种亏本还要冲的势头，足见首轮供地之下，开发商的被动与情绪化。毕竟拿不到地，投资总是要被追责的，公司是要吃饭，硬着头皮也要拿。


而土拍市场的狂欢，更是拉高了开发商对未来5个月市场的预期，再度抬高市场的情绪。


毫不夸张，许多地产商，在落锤的那一刻已经开始后悔！


这届开发商，真的不好做！


而开发商的境遇越难，我们买房者就愈要擦亮眼睛！


这些地王里，可能藏着未来市场最大的雷。







地王，赌得无非就是未来两年内楼市继续大热，房价再上一大台阶。


但是此刻的市场，显然不是这么个趋势了。


当下大环境明显收紧，调控已经进入2.0时代。多城房贷利率收紧，二手贷款放款慢，成都、西安相继迎来二手房指导价。


一线城市全部熄火，强二线涨幅明显到后半段，调控正在路上，谁冒头就控谁，这是既定趋势！


市场并不如房企所预料的那样，前景一片大好。


并且，到了此刻，主流城市已经吃到许多涨幅，基本面已经在消化价格，短期难有大涨了。


比如光谷中心城，从年初到现在，二手成交价已经涨了5k左右，均价才来到2.5w左右。


但地王的心更加广阔，地价已经拍到2.07w，也就是说明年房价得涨到3.5w才足以盈利。


如此紧张的大环境之下，明年涨到3.5w，还是有些吃力的。


优质地块，尚且如此，更何况花山那些靠外溢的区域呢？


摆在地王面前，只有两条路：


一就是拖，拖到楼市柳暗花明的时候。过去这种方法或许还挣钱，因为地价攀升的幅度足够高，足够快，买房时可能1w，卖地时周边地价可能已经2w。


但如今这种模式显然已经是过去式！三道红线对房企的融资要求更高，华夏幸福、泰禾过去常常被称为地王收割机。但如今，高杠杆、高负债的玩法，随着这些房企的倒下宣告失败。


如今，楼市的利润已经越来越稀薄。


北京土拍之后，旭辉集团旗下的晨曦资本研究院发布报告称：

30宗土地中，亏损及零利润地块占比为39.13%，其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。

可以说，地块持有越长，对房企来说越是致命。


二就是降价。而当房价越来越接近楼面价时，交付的标准就会越差，最终惨的还是购房者。


2016年，建发以1.8w的楼面价拿下包河区某地块，溢价率高达350%，按照面粉贵了，面包就会更贵的原则，入市房价至少得卖到3w才不会亏。


但是2018年，合肥政府采取限价模式，项目首开23800元，并且严格禁止双合同。如此的资金量，每年的资金成本都要2亿，更不用说其他，建发这笔买卖绝对的亏。


在市场的冷淡期，比的就是性价比，2019年该项目为了促销，甚至打出买房就送特斯拉的名号，2020年，项目才卖到3.2w的价格。


去年市场大热，项目也是大卖，但是随着二期收房，不断被爆出维权事件，一场大雨就让地库直接渗漏，墙壁和顶棚都有发霉迹象，同时还伴随着精装减配等争议。







而问题出在哪？


很多人会说，买房选择大开发商，但今年，大开发商也在不断暴雷。


如今，真要说楼市的金玉良言是什么？


我总结应该是：小心地王！


楼市里唯一的良心，是利润！


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寒郁轩良

长沙楼面价最高到了1万4，现在市区新房均价才1万1

度素告

武汉毕业大学生，都去湖南了，房价太高，收入低，留不住人材，

飘渺九月

武汉二环二手房一万出头的大把

hecgdge4

重庆今年也涨得蛮多的。17年100万买的 现在可以卖250万了 嘻嘻。

晓望爷

楼面价是啥?是每平米的土地价格吗?如果是，楼面价高与楼价高有一一对应关系吗?我认为不是。因为楼面价虽高，只有把楼层做得足够高，楼价是可以低于楼面价的。我这个结论是把楼面价理解为建筑土地的单位面积价格的。

阿豆学长长ov

武汉价格还好，不算高，上海才叫高

明绍宗朱聿键鼻

二三万一平的房子对公职人员来说很便宜，他们公积金就有5000多，年入几十万，轻轻松松搞定。

度素告

地价2万一平，砌房二十层。地价等于1000一平。