7月起，楼市会迎来“降价潮”吗？开发商已经“明示”

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时至7月，2021年已经过去了大半，上半年接连发布的楼市调控政策，让大多数买房人开始意识到国家已经在“动真格”，关于“房住不炒”的认知也越发清晰。


而在此之外，6月30日的万科股东大会上，万科总裁郁亮指出，今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵更重要了，目前房地产行业正在回归到普通行业。


在今年3月底的线上业绩推介会上，他也发表过相似的意见：“三道红线”和“双集中”等政策的出台，标志着行业明确进入到管理红利时代。在管理红利时代，行业最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性。







在深一度看来，从回归实业属性到回归到普通行业，其实都是在讲一件事：过去“高利润”、“高负债”、“高周转”的房地产，正在承压改变，以往所谓的“投资”、“赚大钱”正一去不复返。从房企层面来说，去年8月开始释放的“三道红线”融资监管新规，彻底结束了一元负债换三元销售规模的时代。


而在开发商以外，调控组合拳接连而至，房价想要“高涨”，必然是难以实现的，但一些买房人期冀的大范围“降价潮”，基本上也难以实现，房价关联着金融系统与经济的稳定性，“稳”也是调控的核心所在。


目前来看，上半年的这“三记重拳”，已经初见成效，也正在为下半年的楼市变动铺垫：


→金融强监管


上文中提及的“三道红线”，是房企顶上的“紧箍咒”，而在“房贷”上，监管不断加强。


一是围堵经营贷、消费贷等违规流入楼市，自今年一季度起，就有北京、上海、广州、深圳等多地进行严查，据中新网报道，四地合计披露违规资金约10亿元人民币。严查仍在持续，7月12日，上海仍有4家金融机构因违规提供涉房类融资被罚。


二是多地房贷利率走高。二季度以来，有不少城市出现了房贷利率升高、放款慢等问题，一些热门城市首套和二套房利率不断走高，有的甚至出现了20天内房贷利率“三连跳”的问题。


→土地集中供应


今年2月起实行的土地供应“两集中”制，让不少城市的土拍市场面临巨大考验。


区别于以往的土拍模式，土地集中供应，打乱了不少房企的拿地节奏，在首轮集中土拍中，也出现了部分城市热度过高、土地溢价率过高的问题，但是随着土拍的进行，不少城市针对土拍乱象出台了相关规定，如禁止房企多马甲拿地等，规范了土拍规则。


目前来看，土地溢价率指标持续回落，土拍有所回温。有机构预测，下半年土地市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。







→二手房指导价


今年2月，深圳首发二手房指导价，随后陆续有城市效仿实施，就在最近，上海也发布了二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。


目前来看，二手房指导价相关政策发布后，调控效果非常明显，以实行不久的成都为例，数据显示，7月第一周，成都的二手房交易价格下跌了4.1%。







→“商改住”新信号


而在住房新政之外，商业地产也迎来一个发展新节点。


7月2日，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出炉，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。其中提到，对于闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下，允许改建为保障性租赁住房。


在7月8日，厦门官宣《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》，“商改租”再度成为热议话题；深圳7月9日发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），让“商改住”成为重磅信息。


作为房产调控的标杆城市，深圳率先发出“商改住”的信号，或将为其他商业用地供应过剩、商业存量过剩的城市，打造一个新范本。







下半年买房注意事项


对于买房人来说，寄希望于房价大跌，几乎是难以实现的，所以更需要关注购买什么样的房产。这里有几个购房小贴士：


选择靠谱的大房企，关注房企的资金压力。“三条红线”考验着开发商资金运转能力，一些中小型房企，一般流动资金较少，更容易出现资金问题，一旦融资受限，极可能出现房企破产、楼盘烂尾等问题。同样，为提防烂尾等问题，建议优选现房。另外需要关注房屋本身，如毛坯房、精装房等售价、质量上的差异。


另外对于想要投资商铺、写字楼等商业地产的朋友来说，则更需要谨慎一些。一是商铺投资高收益也是高风险，有一定的投资门槛，另一点则是“商改住”、“商改租”新政相继出炉，不妨关注本地商业地产的更多动态，找准合适的投资方式。

胡胡胡美丽_ss

降不降价不知道，老家是一个一百线皖南小县城，普遍工资三千多点，前不久在县城一个不太好的地段，楼面地价达四千三，开盘价估计要破万，