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昨天，温州市住建局给当地的房产机构和相关从业人员下发了一则通知——
坚决制止以学区房等名义炒作房价，恶意哄抬房价等行为。
温州对学区房的重拳出击，看上去有些出乎意料，其实也在情理之中。2021年以来，北京、上海、广州、深圳等多个热门城市都已经对学区房出了手，传达出来的信号相当耐人寻味——
位于住宅金字塔尖的学区房，正在遭遇一场前所未有的围堵。
01 学区房的围堵
在房价上涨的过程中，永远少不了这样一类人的身影——
中介。
在市场上行时，中介们往往会化身分析大师，从诸多方面进行解析，只为告知购房者：房价一定会涨。在此期间，还会衍生出一些不透明的操作，例如建议业主提高挂牌价，进而提高大众对房价的预期。
对于房价上涨，大多数中介自然是乐见其成，毕竟大家的佣金是按房屋成交价收的。而就在前段时间，北京的中介出事了——
我爱我家的两名中介，被刑事拘留。
7月6日，北京市西城区房管局发布《关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报》，通报指出，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。
说白了，就是中介本来想借着学区房炒作一波，结果翻了车。
其实，这并不是我爱我家第一次在学区房的问题上出事。早在今年4月，我爱我家黄寺第四分公司，就因涉嫌炒作学区房被暂停营业整改。
7月9日，我爱我家通过其官方微信发布《致客户的一封信》，向大众致歉。
中介频繁翻车背后，其实是北京对学区房的整改——2021年以来，北京市住建委、房管局等多次对学区房炒作问题进行监管。北京市住建委数次发文，表示将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，并把“打击借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。
近日西城区严格执行“多校划片”的消息，更是将学区房顶到了风口浪尖上。
严打学区房炒作的城市不只是北京。今年，上海、广州、深圳、重庆、西安、成都等多个城市都出台了相应措施，整治学区房乱象。
7月13日，温州市住建局向温州市房地产估价师与经纪人协会、各房地产经纪机构及相关从业人员下发了《关于严禁炒作学区房，恶意哄抬房价行为的通知》，内文再次就学区房炒作提出约束——
房地产经纪从业人员不得参与炒作学区房的任何活动，严禁在网络平台发布、传播炒作学区房、哄抬房价的信息。
加上温州，目前已有13个城市对学区房出了手。
毫无疑问，学区房正面临着一次大型狙击。
02 被撼动的学区房根基
学区房之热，跟它本身的金融属性息息相关——在大多数人眼中，学区房是一笔“稳赚不赔”的投资。
我们先要明确一件事：天价学区房并不是一次让买房人一次性掏出上千万，它往往有相当一部分房款是银行贷款。
以北京二套房需六成首付来算，一套800万的学区房，首付是480万，剩下的320万走贷款。考虑到现在学区房都锁学位了，以6年一学位计算，购买学区房的家长需要付的钱，其实是480万+6年的还贷成本。
而这些家长拿到的是什么？是一套实实在在的房子，以及一个镶了金边的名校学位！即便这房子6年也不涨价，那等孩子念完小学，房子一到手，家长们付出的无非也只是6年的利息而已。
更何况，现在哪有大城市6年不涨房价的呀？这期间通货膨胀走一波，房价上涨走一波，其实那点利息根本不是事。甚至孩子毕业后房子一卖，大概率还能狠赚一笔——所以说，家长们对于学区房的追捧，其实有着很现实的综合考虑。
站长身边还有不少朋友，买了学区房压根儿不住，而是租出去，但这笔租金收益其实也很可观。
看到这里你应该也觉得，买学区房不仅能给孩子搏一个好前程，而且稳赚不亏。
但别忘了，以上这些投资经验完全基于两点共识——学区房的强流动性和上涨预期。而这两点共识又基于学区房的一个核心竞争力——名校门票。
而如今多地出台政策严禁学区房炒作的同时，也正在动摇学区房的根基——稳定的学位派送。
以北京西城为例，“多校划片”取代了原先的“单校划片”，原本靠着单一名校取胜的天价学区房，已经被动摇到了“根本”。如果新晋业主无法再通过学区房将孩子送到心仪的名校，大家自然也就不愿再花天价买单。
所以这段时间很多媒体都在爆料，说某某业主买了15万/㎡的房子，最后孩子却读了9万/㎡房子匹配的学校。网友们称其为“倒了血霉”。
和北京一样，上海的教育改革也从侧面打击到了学区房——今年3月，上海市教委明确，从明年起，上海市实验性示范性高中将拿出招生总计划的50%-65%，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。
以前上海重点高中招生，都是定向从同区的某个或某几个重点初中“掐尖”，所以这些中学附近的房价也是跟着水涨船高。如今重点高中将一部分招生名额分配下去，平均到区内的每所初中，削峰填谷，也就把原本的稳定性打破了。
从北京、上海的手腕，我们可以看出一个风向苗头：伴随着教育改革的持续深入，学区房击鼓传花的游戏，可能要传到头了。
03 结语
学区房的本质，其实还是地区教育的不均。
就拿昨天对学区房开刀的温州来说，市内的好小学大多集中在鹿城区，因此鹿城区每年都会发布招生预警公告。达到红色预警线的学校在招生时，将针对生源超出的情况执行入学分流。
今年3月2日，鹿城区教育局循例发布了招生预警公告，这次名单中多了4个小学校区。通告里写：“这4所新增学校的学区房，如果是在3月31日后取得房产证明，将进行超额分流；而如果是3月31日以前符合入学条件，学校将全额接收。”
3月2日发布公告，入学是否分流卡在3月31日，留给家长的时间不到1个月。
于是，变数自然也就发生了。从今年一季度温州市区的二手房成交数量来看，3月份明显是一个高峰期，而且成交房源主要为小户型、学区房。
温州教育不均，所以家长们都往鹿城区挤。但再怎么挤，无非也就是硬生生挤进3月31日关门之前上车罢了。至于后来者，由于面临分流的不确定性，怕也失去了硬挤的勇气。
而高位买入学区房的家长们，未来再想找接盘侠，也没那么容易了。 |
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发表于 2021-8-15 18:53:46
