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过去的每一天，都将成为中国楼市最好的一天！
毋庸置疑的是，高层正全力将中国楼市拽入到计划经济的范畴。
有史以来，对于楼市的强管控，从来没有像这一刻这样严格过。
2020年6月后，新一轮楼市上涨是从深圳和上海开始的，后续才传导至其他热点城市。
这个传导路径和2015到2017年的大路径几乎完全一样。
结果，高层以雷霆之击，针对性地将领头羊深圳彻底打残了。
今年的3月到6月，深圳二手房单月网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套，以平均500套的尺度逐月递减。
而在2020年，这一数据为月均1万套。
深圳楼市是中国楼市调控和民间博弈的最典型区域。
以往每次出台调控后，市场往往能在二到四个月的时间内适应，然后迅速回升。
每一次博弈的结束，信号都很明确，就是成交量的触底反弹。
但是这一次，明显不一样了。
甚至，连投资客最喜欢的打新都不香了。
两周前，龙岗布吉新盘开售，一共373套房子，折扣达到了近年最低的88折，但去化率依然只有77%。
三周前，宝安新盘推售，一共856套房源，售价7.5万到9.7万，去化率只有六成。
根本原因在于，在这个新盘周围，二手房的官方参考价只有9万。
最近这一波大行情，一个典型的特征就是打新，不管是深圳、上海，还是苏州无不是如此，杭州则是长达四年的打新。
打新的终极意义在于：新房严格执行限价，二手房为纯市场价。
由此，一二手形成的巨大剪刀差，也带来了巨大的套利空间。
郑爽在上海的复兴珑御，限价13.6万，周边二手次新20万，买100平就是640万的利润差。而动辄200平之上的大户型，分分钟就是1000多万的可见收益。
这等于是上海市在给你发钱。谁不抢鲁迅就会骂谁脑袋里有贵恙。
但是在从今年2月之后，情形陡然而变。
2021年2月8日，深圳出台二手房参考价值度，一年一发布。
这导致深圳新房，在二手房官方价格指导下，打新已经毫无意义。
2
在此之前，深圳调控一直都是注重在需求端。全国也是如此。
但是从今年开始，金融端调控的持续发力，已经成为了调控的典型特征。
作为国内人口、资金、城市红利最大的承载地，深圳楼市从2008年之后，已经十多年没有萎靡过。最多也不过是几个月的政民博弈周期。
但是此次高层以铁血之心，连下四个重锤：严查首付资金来源、上调房贷利率、严打民间炒房团、二手房指导价。
分别从资金来源、资金成本、预期收益和投机群体四个方面进行了精准打击。
在此之前，任何的炒房客都会知道，投资的核心是高杠杆和可预期的高收益。
这是楼市的终极发动机。
但现在，致命之处就在于，银行贷款以官方参考价为准。
二手房参考价和银行信贷政策的联动，死死地卡住了资金端。
就连房产抵押的经营贷也无能幸免，必须参考官方二手房指导价。
如果按照市场价出售，购房者就必须高首付，参考价和市场价差距越大，首付款就越多，这让购房者很抵触。
这背后则是流通性的瞬时萎缩。
深圳的二手房交易周期已经扩展到313天，比年初的1月增加了153天。
这一次的政民博弈，投资客几无还手之力。
深圳已经显露出顺从的特征，5月深圳一手网签仅有2677套，环比下降23.6%，创下最近一年新低。
2到5月，新房总网签1.49万套，比二手房指导价出台之前的四个月，下降了整整四成。
毋庸置疑，二手房指导价显出了巨大的威力，坊间对深圳楼市预期持续看衰。
3
中国楼市大行情，起于深圳，也终将完结于深圳！
楼市调控再也不是限购限贷的旧有套路。
这些旧的政策，已经到了张力的边缘，效果在边际递减。
这也是去年下半年限购政策已经是史上最严，但依然挡不住核心城市开始涨幅轮动的主要原因。
博弈周期会抹平任何需求端的观望，因为楼市的核心发动机依然存在。
可预期收益、高杠杆和流动性，这才是楼市触底反弹的本象。
但从2021年开始，高层的思路已经产生了巨大的变化。
正在从土地端、供应端、资金端、交易端，全方位重塑中国楼市的底层逻辑。
整体来说，中国楼市正在面临一波天量的供应潮；
深圳二手房指导价被当做了调控范本，越来越多的城市采用了二手房价格管制；
两道红线卡死了交易端的流行性。
楼市越来越呈现高资金消耗、低流动性的特征。
于是，从2月的深圳开始，东莞、无锡、上海、杭州、成都、西安、宁波，所有热点城市在全面管制二手房交易价格。
再加上两道红线带来的二手房贷款荒，国内热点城市在全面失去楼市流通性。
也许，这才是高层预期中楼市对于中国经济的应有作用。
就是，全面回归计划经济时代，作为辅助中国经济健康发展的重要压舱石，而不是制约经济转型的障碍。
举个例子吧，比如说，面对国际国币大放水，楼市的一个巨大作用就是可以消化天量的流动资金，对冲伴随大放水带来的整体经济通胀预期。
通胀的根源是流通的货币过多。
而楼市正是高资金消耗的有力武器，只要再做到低流动性，那么就是治理通胀的有力武器。
在《货币的教训》里，周其仁写了一个亲身经历的故事，那是在1962年，国内的流通货币量达到了130亿人民币，而社会只需要70亿，另外多出来的这60亿该怎么办呢？
主管经济的陈云想出的一个办法是，搞了几种进口的高价商品，一下子回收了60亿，市场物价就稳定了。
如今，高层对于楼市的功能设定，也许就是这样的作用。 |
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发表于 2021-8-15 14:27:21
