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先说一下明确的观点。
所有想好好的学习、研究房产投资的人，都应该好好的先研究一下上海。
上海走过的路，房价发生的轨迹，房价分化的路径，就是所有二线城市未来10多年的范本。
注意，这个范本，不是深圳，因为深圳太特殊，土地太稀缺，所有的人被压在一条狭长的区域，太过个案。
注意，这个范本，不是北京，因为北京离ZZ太近了，无法用市场来分析和预判，这是一个集政治中心、国际交流中心、文化中心、科技中心为一体的城市。
而上海，是中国的金融中心、经济中心。
上海没有像天津一样发生滨海新区的惨剧。
上海没有像北京一样有通州副中心和千年大计的雄安新区。
上海也没有像深圳一样如此的土地稀缺。
上海也没有像广州一样被分割而治，城中村横行。
研读完了上海，也就明白了房价的底层逻辑，也就明白了城市的逻辑，也就明白了10多年后，所有二线城市应有的样子，也就知道了那时候，什么地方的房子什么价？什么样的房子什么价？
下面的这10个真相，是上海已经发生的事情，是上海想要告诉我们的城市答案。
这些答案，将会在所有的二线城市上演。
好了，我们开始。
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一、古北国际社区、黄浦滨江告诉我们。
古北国际社区，2000年以前的，和2010年以后的，房龄相差10年。
二手房一个是9万，一个是11万。价差是20%。
再来看黄浦滨江的三剑客，紧紧相邻。
从南到北，依次是绿城黄浦湾、华润外滩九里、海琪园。
房龄各相差5年，二手房价各相差10%。
是的，我用上海走过的路告诉你，同样地段同等品质，房龄差5年，二手房房价相差10%。
这是第一个答案，可以套用在2030年之后的所有二线城市。
二、浦东告诉我们。
同样地段，同样品质，甚至同样开发商。
同样的环线位置，同样的中心区距离，同样的品质，一个在浦东，一个在浦西。
价格差15%。
浦东就是整体比浦西贵了15%。
浦西最贵的是华侨城苏河湾88号，二手房20万/平。
浦东最贵的是汤臣一品，二手房最高的25万/平，年代还要更早一些。
而上海最早的底蕴，在浦西。
而上海最好的学区，在浦西。
而上海最好的配套，在浦西。
人们公认的上海中心，还是在人民广场。
但，浦东就是比浦西贵，而且是普遍的贵。
为什么？
上海是浦东恒强。
二线城市也是，新的CBD、新的就业中心、新的总部基地、政府的重点打造，也永远恒强。
所以，
成都的未来天花板在天府，
合肥的未来天花板在滨湖，
郑州的未来天花板在东区，
南京的未来天花板在江北，
济南的未来天花板在东面，
新永远比旧好，人们永远在喜新厌旧。
这是上海告诉我们的第二个答案。
三、联洋、碧云、森兰告诉我们。
浦东的锦绣路是上海的富贵路，这条路上就没有低于10万/平的房子。
联洋、碧云、森兰三个国际社区，一代更比一代强，为什么？
何以支撑起全上海最大规模的高房价社区？
是产业！是高收入型产业！
西侧是陆家嘴金融CBD，
南侧是张江高科技园区，
东侧是外资企业聚集区，
北边还有外高桥的外贸出口企业，
所以，当你在思考其它二线城市未来房价格局的时候，就要据此来分析，2030年，这个城市的高薪收入群体在哪里上班？在哪里聚集？
所以，
合肥的，在蜀西湖和滨湖聚集，
郑州的，在北龙湖和中原科技城聚集，
成都的，在高新区、天府新区聚集，
等等。
高薪收入群体的聚集成就区域高房价，这是上海告诉我们的第三个答案。
四、张江汤臣豪园告诉我们。
张江汤臣豪园2020年初还是9万一平，在今年跳涨到16万/平，为何？
因为旁边一所NB的私校（上海张江集团学校）改公立了，可以划片上了。
于是，房价跳涨。
学位、学区是永远的硬通货。
虽然当下，学区学位面临着诸多的不确定性。
但确定的是，没有任何一个国家可以完全抛弃学区房，美国不可以，英国不可以，日本也不可以，中国亦不例外。
理想很丰满，现实很残酷。
越是按压，优质教育资源在未来，就越成为稀缺品，这是你不愿意，但不得不面对的事实。
因为，学校可以摇号上。
但北大 清华不可能摇号上，哈佛 牛津不可能摇号上，月薪10万的工作不可能摇号拿到。
这是真相，这是现实，这一切，都是一环套一环的。
不要盲目相信所谓的专家和宣传。
学校资源，未来将成为更稀缺的资源，但，你不能去赌，你只需知道真相。
五、新江湾城告诉我们。
新江湾城，远离核心，也不在浦东。
何以房价如此之高？何以房价高达17万/平？
放大一下，你就可以明白了。
3.0版本的国际社区，
60%的高绿化率，
复旦大学附属学校的学区，
全新的楼盘和产品，
为何会在这个片区做这么好的社区？
这儿之前是机场，机场1997年搬迁走之后，之后才是全新规划，也是全新的房子，高地价，高房价，高水平设计和产品，最终成就一个绝版的高水准社区。
划重点，
1、机场搬走之后的净地，
2、高水平的规划和定位，
3、全新的产品，
4、高质量的学区。
给我们什么启示？
1、大连甘井子机场什么时候搬？
2、厦门高畸机场什么时候搬？
3、郑州杨金军用机场什么时候搬？
4、上海宝山大场机场什么时候搬？
等等。
这些机场一旦搬走，留下的地方，要不就是CBD、总部中心、科创中心，要不就是高水准规划的中央公园或国际社区。
如果不懂，请自行百度昆明巫家坝机场与CBD的关系。
反正，一定NB，对于城市中心一下笔有几千亩净地，这是任何政府都会10000%重视的事情，而对于周边房价，一定是利大利好。
这是上海告诉我们的第五个答案。
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不知不觉，已经2000多字。
上海已经告诉了我们5个在未来会发生的答案。
后5个答案，我会在下期再来解读。
目录如下，
六、汤臣一品告诉我们。
七、普陀、宝山告诉我们。
八、真如告诉我们。
九、上海西站、上海东站告诉我们。
十、一万多的上海告诉我们。
下期继续，敬请期待。 |
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发表于 2021-8-15 14:13:21
