政策频出，楼市去虚火力道正劲，热度或再难如从前

David902

最近，央行宣布降低标准，释放约1万亿元长期资金。在房地产市场，等了一年的靴子落地，并没有引起非理性购房的躁动。

原因没有他，内外环境不再，流动性释放，与楼市无关。



多元化住房供应体系正深刻地改变着中国的居住市场。到2020年，中国常住人口城市化率达到63.89％，距发达国家75％仍有11个百分点，按每年1％的比例，房地产开发还有10多年。但是天花板毕竟在那里，2020年中国城镇住房套户比为1.09，整体呈现静态平衡。

目前，公共租赁住房、共有产权房、竞争性住房等政策性住房供应增加。新建住宅商品房已经从短缺的卖方市场转移到买方市场。在过去的黄金时代，过去黄金时代不知“营销”为何物，坐等“买房人”上门抢房的开发商，现在正忙着线上线下全方位打营销战，抢的是如今他们口中尊称的“客户”。

楼市资金源已筑起“篱笆”。在降准前，楼市钱袋子已经扎紧10个月有余，多方严管控，“稳”之主旋律不会变。

在开发商层面，三条红线融资监督的新规则从去年8月开始释放，若不变绿档，一年有息负债增长30％的“过去式”变泡影，想博弈一下降至“10％”亦不行，一元负债换三元销售规模的时代彻底结束了。

在信用层面，贷款限制令已经到来。2021年，中央银行再次锁定流向房地产市场的资金，要求金融机构制定住房企业的融资比例和住房贷款的融资比例，收缩金融机构流向房地产市场的资金来源。

就贷款利率而言，利率折扣时代早已成为昨日，标准由基准利率转变为锚定LPR，LPR已经连续14个月没有动弹，个别城市二套房的利率却上升到7％以上。与此同时，禁止经营贷款等违规资金流入楼市，一查就是数万亿元量级。不难看出，金融栅栏正在努力打造全面、坚固的产品。

就控制地价而言，22个城市的两集中供地首轮转让收官，919个住宅土地转让总额为10560亿元，综合溢价率为14.7％，没有看到过去超过60％溢价率的高价地，地王也没有再现，在地价可控的情况下，未来房价预期的确定性增强。例如，之前高热不退的深圳楼市，6月一、二手房成交量均有所下降。

今年上半年，全国数百个涉房政策花式堵漏洞，政策组合拳的联动力量正在显现。最近，京深等地的学区房都扛不住了，连夜降价几十万甚至上百万的消息层出不穷。想要搞钱囤学区房再坐地起价的投资者，自信被打击得再也无法凡尔赛。各种迹象释放出一个信号：楼市去虚火力道正劲。