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房子作为一个家庭的载体，无论是在古代还是在现代，在人们的心中都占着非常重要的位置。在古代只有一些有权或者有钱的人才有自己的府邸，大多数普通老百姓基本都是茅屋。而现在房子重要性更胜过去，其意义不仅仅只是用来居住，更是和婚姻、子女的教育、城市的福利息息相关。所以如果想在城市真正扎下根来，买房可能是必须要走的一步。但现在我国的房价又处于高位，根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2019年年底我国的房价收入比就达到了9.2，远超国际合理水平3~6之间。因此现在生活在城市的年轻人很少能做到只靠自己买房，大部分都需要父母的帮助，甚至要掏空一家6口人的钱包才能勉强付得起首付，而且后期还要背负高额的房贷。
那么我国的房价是不是一直这么高呢？显然不是，在2000年我国的平均房价只有2000元/平，到了2020年年底我国的平均房价就突破了万元大关，短短二十年我国平均房价就翻了5倍多，这还只是平均房价，一些一线热点城市的房价更是翻了十几倍甚至几十倍。那么是不是说过去20年房价一直在涨呢？显然也不是，在2008年和2014年房价有过短暂的回落，在2008年由于全球经济危机，各国经济有所下滑，所以房价出现了回落。但由于各国为了止住经济的颓势，都在大量的印钱，导致通货膨胀严重，08年以后房价开始强势反弹，出现了翻倍上涨的情况。到了2014年由于我国住房库存严重积压，加上股市大牛市，大量人把资金投入到股市，因此楼市开始低迷，房价开始回落。后来国家为了解决商品房库存问题，出台了“去库存”政策，鼓励农村人口进城买房，对购房者实施各种优惠政策，因此造成2015年房价的反弹。
其实今年楼市的情况和2014年极其相似，都是商品房库存量严重超标。根据相关数据显示，截止到2020年年底，我国前100城商品房库存量达到了5.7亿平方米，同比增长9%，库存量基本上接近2014年，根据2014年的数据，当年的库存量高达6.2亿平方米。所以很多人担心，今年楼市会不会7年前楼市的重演，房价在短暂的低迷后会继续出现大涨的情况。其实笔者认为如今的楼市基本不会再出现7年前的情况，主要原因主要有以下几点原因。
第一：国家调控政策不允许
相比2014年国家为了去库存，出台鼓励买房的政策，这几年国家对楼市的调控政策是越来越严。首先在2016年房价出现大涨的情况，国家为了抑制房价大涨，就提出了“房住不炒”理念。而去年在楼市遭遇疫情，处在艰难时期的情况下，国家仍然为房企划出了“三道红线”，其主要目的就是为了降低房企的负债率和扩张速度。而今年年初央行又出台了“限贷令”，其目的为了增加房企的融资难度和打击一些炒房客的炒房行为。最近国家又在查违规资金流入房地产行业，可见国家对于实现“房住不炒”的决心非常坚定。
这两项“铁腕”新规可以说直接卡住了房企资金流，有效抑制了房企盖房速度。如果2014年国家是从增加住房“需求”方面来消化商品房住房库存，那么今年就是从商品房源头来减少商品房的库存量。
第二：我国住房需求在不断减少
根据相关数据显示我国城镇居民的住房拥有率已经达到了96%，人均达到了1.5套，加上房价处于稳定，一些炒房客和投资者慢慢退出楼市。所以住房需求只能依靠外来人口和新生人口，但截止到2019年我国城镇化率已经达到了60.6%，所以未来不会再有大量的人口向城市转移。另外最近几年我国的新生人口出生率也在连年降低，根据公安部发布的户口新生人口数据来看，2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低，只有1003.5万人，所以未来房地产行业的人口红利在慢慢消失，没有人口的支撑房价也很难有大涨的基础。
而且最近几年我国“房住不炒”的政策也开始深入人心，很多购房者都不再以投资为目的买房，越来越多的人以居住的目的进行买房。而且一些投资者和炒房客也开始慢慢退出房地产行业，随着这些人的退出，住房需求将进一步减少。
第三：未来几年房产税大概率会出台
最近种种迹象表明，我国离房产税的出台的时间已经不远了，首先在去年的《政府工作报告》再次提到了房产税的问题，其内容包括“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这也是全国人大第三次提到房产税的问题。而且房产税已经在上海、重庆等地进行试点。经济学家马光远也认为出台房产税可能在十四五期间，否则将错过最佳时间，可见房产税已经离我们不远了。而从西方一些发达国家房地产行业的发展轨迹显示，我国房地产行业发展到现阶段已经离房产税不远了。
总结：从这三个方面可以看出，今年的楼市情况和2014年大不相同，7年前的历史不会重演。最后，你认为未来房价还有大涨的空间吗？欢迎评论区留言讨论。 |
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发表于 2021-8-14 14:14:59
