2021下半年，楼市真的会迎来“降价潮”吗？开发商近乎“明示”

我的苦恼冉

过去7年马不停蹄“套现离场”的李嘉诚曾经说过，“任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。”这话用来形容今天的房地产市场，再恰当不过。
当前的房地产市场虽未达到“摧残”的地步，但就目前的发展状况来看，较前两年动辄“万人抢房”、“飙涨30%”的火爆盛况，的确有天壤之别。
尤其是在国家的调控下，很多房企日子都不是很好，截止到8月底，全国已经有380家开发商破产倒闭。有智囊预测，在“三条红线”新政策下，预计到2021年底，全国或至少有5000家房企被淘汰出局。未来10年，80%的房企都会不复存在。
可能对于这个数据，大家都不太相信，毕竟现在的房价都没怎么降过，很多中介在朋友圈都在宣传成交火爆。



但根据房地产机构的研究数据显示，我国的房地产开发商负债率基本都超过80%，这也就意味着，房地产开发商身上的负债，需要使用手中80%以上的资产来偿还。这就像一个滚滚的车轮，在车子不断前进的时间段里，没有啥问题，因为买房人会源源不断地冲进来推着车子前进，而一旦车轮停止了转动（或者转动稍微慢一点），那么这部车子就会被银行抵押收走。所以在高负债模式下，买房人面临着“无法交付、烂尾房”的一系列不确定性因素。
对此，可能就有购房者想问了，接下来的下半年，房价会降吗？
笔者觉得，很大概率会降，为啥这样说呢？因为这三个信号。



第一，高负债压力。

对此，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。并且随着时间下去，会越来越大，这种递进式的还债高峰，考验每一家开发商的资金链。
我们已经看到恒大大规模的打折甩卖，下半年一定会有更多开发商推出更多的楼盘特价、促销优惠来跑量，即便暂时让出部分利润也要促销跑量。
第二，政策调控

2021年以来政策就没有松动过，而且政策会随着现在楼市的温度变化和变化，甚至出台了史上最严格的二手房参考价，限购、限售以及限贷。
政策的调控一方面使得很多购房者失去了购房资格，另外一方面正是有严格的调控一下，而且这些调控并不像过去一样不痛不痒的，而这次的调控都是直接打击房地产。
2021年截止到5月份，根据中原研究院发布的数据观看，我国已经调控了高达210次，如果以这种情况发展下去，2021年的调控将会是历史最高峰。



第三，购房者开始观望。

从今年的楼市来看，购房人市场预期，五成购房者持观望态度， 房价判断客观。2021年买房计划的情况，其中五成的受访者持观望态度，下半年或有购房意愿；28%的受访者会考虑在近期入手；22%的购房者暂时不考虑购房。
其实这也不难理解，毕竟这两年，随着国家调控，房价开始稳定，购房者不着急了，也在慢慢观望了。
02

所以，从以上三点来看，似乎下半年的降价已经成为常态了。并且开发商新房市场降价先行，又必然把作用传导到二手房市场，这就一举奠定了2021年，房价“全面下跌”的主基调。不过大家也别高兴太过头，毕竟“稳房价”总基调下，房价调整的幅度不可能太大，即所有人期待的“房价大跌”的局面，实现的概率微乎其微。