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今年楼市的变数实在是太多了，特别是对于学区房炒作的严控，还有二手房的打压，二手房房贷的收紧，类似的消息实在是太多了。
那么，下半年楼市会朝着什么样的方向发展，房价是否会继续上涨，我也是对2021年下半年楼市做了5个预测。
预测一，开发商的折扣会减少
其实，这个都不算预测，而是必然的现象。
去年底，开发商因为三道红线，疯狂的打折，某房企全国7.5折。还有各种特价房、工抵房的出现，导致合肥新房库存的快速去化，这也为2021年的新房火爆埋下了伏笔。
因为库存的严重下滑，导致新房市场不再像去年下半年那样难卖，我们也能发现，今年开发商推出降价优惠的现象明显减少。
另外，现在不少开发商还大量利用中介分销出货，如果再打折，那基本上就是成本价或者亏本卖房，这种折扣基本是不可能持续下去的。
预测二，地价越来越贵
地价越来越贵，这不管是数据上，还是现象上，两者都是相互映衬的。
如今合肥核心区的土地越来越少，拆迁的力度越来越难，结果导致新兴板块的兴起，但是这些新兴板块也需要资金去修建配套，这些钱怎么来？
过去中国一直采用的就是土地财政的办法，到今天，我看不见土地价格下降的任何可能性。
很多人问我土地价格有下降的可能吗？我认为除非出现下列情况，否则几乎不可能：
1、房产税的大规模实行，是真正意义的存量房产税，改变现有地方财政的结构；
2、拍卖的土地被加上大量的配套条件，例如你开发商拿下一块地，必须修40%的公租房，只能拿出40-50%出来卖，或者是你必须引进特定高新企业入驻等附加条件，会导致开发商拿地热情减少。
如果没有上述情况，基本土地价格还是越来越贵。
预测三，合肥楼市新房销售火
上面刚才说了，由于2020年房企受三道红线影响，卖了很多存货，导致土地供应短缺和价格上涨，存货的严重下滑，今年初市场的火爆程度，也是意料之中。
正是因为如此火爆的现象，合肥才出台了“新八条”的政策。不过经过这两个多月的成交来看，新政对新房的成交并未带来太多的影响。
而在土地市场“竞配建”的政策下，下半年的新房库存补充困难，购房者将会在稀缺的房源面前艰难的做出选择。
预测四，合肥刚需盘会减少
近几年，合肥刚需盘的供应量严重下滑。
主要新土地都是改善为主，这和合肥调整居住结构有关，但是很遗憾，这样的结果反而导致刚需买房是越来越困难。
常在市场上听到，说合肥楼市已经进入到改善行情，这里的改善认为是居住属性的改善，并不代表合肥购房者的整体接受能力。
其实，合肥的楼市没有大家想的发展得有这么快，按正常人的逻辑，合肥居民有钱，需要把住房从刚需小户型，换到户型的改善洋房和大平层，这个逻辑听起来很正常，但是这里忽略了关键点：
1.房价的涨幅太大，导致合肥人换房的动力不足；
2.人们的收入涨幅低于房价涨幅，那怕有心从刚需换成改善，也难；
3.合肥二手房市场的低迷，导致老二手房卖不掉，这时候要换改善也难。
其实，合肥的刚需比例还是很高的，从今年三县的楼市成交就能发现。所以，市区不是因为刚需的需求减少了，而是供应减少了。
预测五，合肥新房涨，二手房稳
通过今年上半年的二手房价格走势来看，合肥二手房经过了一轮的普涨。
目前，合肥新房和二手房也是出现了新一轮的倒挂行情。很多购房者会认为，新房涨，二手房也会跟着新房一起涨。
但是对于二手房，他们忽略了两点：
1、合肥二手房的库存，哪怕是今年清理了很多房源，现在二手房的库存又开始上涨了。这几年的刚需换改善，还有投资客扛不住抛售，是根本原因；
2、政策对二手房市场的打压，但市场的需求减少，政策肯定会倾向于新房，而不是二手房。
全国现在都是打压二手房，这个已经毋庸置疑了，金融房贷也是对二手房不友好，导致新房继续涨，二手房悲剧了。
所以，下半年的楼市会更加利好新房，对于打算买新房的要多多关注楼盘的动态。而对于二手房，下半年不管是买还是卖的难度都不小。
结语
上面的预测，只是通过现象和数据分析楼市的短期波动。上面的逻辑也很简单，对于购房者来说不难理解。往年的下半年楼市是政策最多变的时候，对于购房者来说，也是不错的购房时机。 |
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发表于 2021-8-14 11:54:26
