全国上半年楼市总结与下半年预测

王俊杰2017

一、 政策调控
随着全国疫情得到有效控制，我国经济呈稳健发展趋势。中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，通过货币金融政策加大对房地产行业的管控，提出房企的“三道红线”和银行的“两道红线”、严查经营贷等资金违规流入房地产市场现象，促进房地产市场平稳健康发展。
中央房地产政策的发布，各地方政府也因城施策，房地产市场监管持续收紧，从限购限售、摇号选房、严查“经营贷、消费贷”违规流入房地产市场、二手房成交参考价等多方面进行管控。一二线城市主要受政策调控的影响，政府多次政策加码：调控压制、供应缩量、法拍房限购。在因城施策下，调控升级的城市向三四线城市蔓延，参考一二线城市有效的调控手段，完善当地政策，土拍限地价、限房价的城市有所增加，强化房地产联动效应。


二、楼市概况
1、新房价格走势
据CRIC数据，今年上半年全国百城新房平均价格16063元/平，同比上涨3.9%，一线城市的新房均价同比上涨了3.7%。深圳新房均价最高58736元/平，环比上涨8%，同比上涨4%。当地政府调控较为严格，厦门环比同比均为下降趋势，均价38674元/平。同比涨幅最大的是安徽省的淮北市，上涨34%，均价为9450元/平，环比上涨3%。中央及地方政府政策调控有着显著效果，一线城市均价环比涨幅控制在10%以内，新房价格涨幅最大的不再是一些热门城市，同比大幅上涨的城市大部分来自沿海省份的三四线城市，地理位置优越的三四线城市购房热度同样高 。



2、成交情况
上半年楼市回暖，成交同比升幅显著。中指数据显示，在监测的21个主要城市中，19个城市在2021年上半年成交面积同比均上升，其中南京、福州、武汉、泉州上涨幅度超过140%。成交面积同比下降的城市中，韶关下降幅度较大8.89%。



3、 库存量
截止六月底，中指监测的主要城市库存量环比下降0.01%。监测城市中南宁库存量升幅较大，较上月上涨了5.09%。厦门去库存量较多，环比下降8.11%。一线城市中上海库存量较上月上涨4.78%，北京、广州、深圳库存量分别下降2.85%、0.81%、3.35%。





4、 二手房
去年受疫情影响一季度二手房成交量较低，今年一季度全国各省市二手房成交量同比普遍翻倍。据统计显示，2021年1-5月二手房累计成交面积7610万平方米，同比增长73%，最高点突破了1600万平方米。至4月起，市场逐步恢复冷静期，热度呈下降趋势，但较往年同期来看，市场成交量仍处于较高水平。





三、土地市场
据中指数据，上半年50家代表房企在二线城市拿地占比52.6%，大部分为土地市场较热且集中供地的城市。长三角地区拿地占比35.4%，同比增长7.9%。上半年房企拿地城市中，重庆、杭州拿地面积超600万平方米，其中佛山是唯一进入拿地前十的三四线城市，紧邻广州的优越地理位置颇受房企关注。








四、总结与预测
随着全国性疫情防控工作扎实推进，上半年供应量稳中有增，较去年同比增长23%（2020年上半年全国房地产市场受新冠病毒影响较大），但与2019年同期相比涨幅不大，略微上涨4%。上半年一线城市的供应储备充足，且一线城市本身成交热度较高，为了预防楼市过热，政府对市场较热的一线城市如深圳、上海等不断加码政策控制市场，一线城市下半年供应速度和成交量预计基本以稳为主。二线城市尤其是南部与中部省会城市去年土地成交量有所下降，今年上半年外来人口持续增长，需求量增加，预计下半年房企会增加供货量，成交量可能会有所突破。三四线城市中，各个城市分化严重，地理位置相对较好的沿海城市、临近一线城市群的城市上半年成交量大幅上涨，预计下半年还会有一波供应量，但成交量持续上涨的可能性不大。内陆地区三四线城市成交情况状况仍低迷，如湖南部分地级市常德、益阳等受恒大促销降价影响，对本地楼盘有一定的冲击。
自2016年以来，中央政府对房地产政策的主要逻辑从开始的调控整体以需求方面引导为主，到向供给方面侧重，增加重点城市租赁住房和土地供应。同时，对重点城市进行约谈，各地因城施策，稳地价、稳房价、稳预期目标。预计下半年，政府将继续坚持以“住房不炒”为主力政策，完善供给方面的政策，同时也会对房地产金融监管、房贷审核将会更加严格，严厉打击资金贷违规流入楼市。预计下半年对热点城市的各地方调控的对象、方式或为更加精准，房贷利率也有可能出现上浮，对二手房市场调控政策也会相继发布。中国人民银行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，将释放1万亿资金增加市场流动性，将会利好楼市，但政府会严控资金流入楼市，预计下半年经济发展速度放缓，货币政策将有所放松，但政府坚持房住不炒的政策、对房地产市场的严格调控不会放松。
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