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| PART 1 |
现在的杭州买房人犹如惊弓之鸟，害怕新政，又害怕利率上涨，还害怕买不到房，更有甚者还害怕亚运会，生怕亚运会后房价又将迎来一轮暴涨。
在房叔的咨询后台，这类问题层出不穷，本质上还是对未知的感到恐惧，产生恐惧的原因又来源于对市场认知的不足。
今天就相当一部分读者所担心的亚运会导致房价再次暴涨的疑问，来聊聊我自己的理解，希望对这部分读者有一定的帮助。
担心亚运会的购房者，大部分都经历过2016年G20峰会，那正是那次G20峰会拉开了杭州楼市史上最大的上涨波段。
G20之后，杭州绝大多数楼盘进行了疯狂的跳涨。
那时候还没有限价一说，房企针对某个在售项目是可以多次调价的，于是大部分楼盘在彼时都进行了大幅度的价格调整。
| PART 2 |
我清晰的记得，位于江河汇的中海御道项目，一区房源首开均价大致为3.5万，G20后开发商将后续房源均价直接调整为4.5万，且还不容易买到房。
从3.5万到4.5万，涨幅逼近30%，这个幅度称为暴涨完全没有问题。
且当时新房大幅度调价的楼盘远远不止这一个，新房价格暴涨是全城普遍性的，也就是说，在极短的时间内，杭州新房均价整体上涨几乎超过20%。
相隔几天买房，总价差可能就高达百万，甚至数百万，堪称魔幻，但事情就是这样发生了。
没买到房的购房者欲哭无泪，买到房的购房者在巨额获利极度欢愉的同时心有余悸，杭州楼市由此开始了长达5年多的持续上行。
再回过头来看，那时2万多的新房，现在基本能卖到5万，甚至更高，部分楼盘如河滨之城，从2万多的均价暴涨到现在的8万+，涨幅高达350%。
但货币呢？五年前的200万和现在的200万购买力之间有多少差异呢？
虽然在持续通胀下，200万的购买力已经不如从前，但做到7成甚至8成的生活物资（除房产）购买力还是可以的。
也就是，同样怀揣200万，G20期间没买房和买了房之间的资产价值差距可能是普通人10年，乃至20年都拉不平的。
这样想，也难怪直到现在还有人会对亚运会充满担心。
假如真的在明年的亚运会期间，杭州楼市再次重复G20的走势，对于大部分人而言，现在不买房可能就永远买不起房了。
但事实是怎样的呢?2016年的房价暴涨真的都是G20的锅吗？G20有这么大的能量？
答案就在历史里，我们站在全国的角度来回顾下那段时期的中国楼市，结果自然就呼之欲出。
| PART 3 |
2015年堪称中国楼市的标志性年份，在那年的年底，2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上化解房地产库存被正式提出。
楼市去库存成为了贯穿中国楼市2016年整年的主线，为了配合去库存战役，降息、降准一个接一个，疯狂释放流动性。
同时各个城市的房产政策快速跟随调整，棚改，降低首付门槛，甚至部分小城市买房还发补贴。
高强度刺激下，在配合几年未动的楼市环境，需求被最大限度的激活起来，首先便是东部沿海城市应声而动，北京、上海、以及苏州等城市的楼市瞬间被引燃。
这些东部大城市的房价在极短的时间内暴涨，局部区域一两个月内房价上涨50%，80%，甚至翻倍。
但需要去库存的是广大的内陆三四线及以下的小城，以及部分库存压力较大的大城市。
于是这些东部沿海城市在房价暴涨后迅速开始关门，许多城市曾经取消的限购、限贷等政策再次上马，大量的需求被关上的门挡在门外，这些需求开始流向下游。
杭州便是第二批吃到流动性的城市，在上游城市的市场氛围带动下杭州楼市开始启动，火焰越烧越旺，终于G20的到来，这团火彻底引爆了杭州。
接下来，杭州限购重新上马，流动性继续向下游流去，狂暴的市场氛围也被顺道带向广阔的中西部腹地。
但问题是这些东部大城市的楼市被引燃后，却不是简单就可以浇灭的。
在土地政策严格管控的同时，东部大城市在产业集群的优势下年复一年的虹吸着大量的人口流入，房产市场总体是需求大于供给的状态，楼市库存压力很小，房价甚至还有着强大的上涨动能。
这些动能在去库存的引爆下集中开始释放，后续压制性的楼市政策的抑制作用完全不足，在房价飙涨的情况下还造成了恐慌性的购房。
直到更严格的政策出台，如首付比例提高，限购加强，认房认贷等，东部城市才被缓慢的控制住。
而杭州在这些大城市内却是个特殊的例外。
经济转型成功，在互联网等产业的加持下，凭借相对较好的就业环境，以及较低的购房成本的条件下，近年承接了大量从北京、上海等城市转移过来的人口，这一点在房叔后台的咨询人群中就体现得非常明显。
同时随着杭州首位度的快速提高，浙江省内的购买力也在迅速向杭州流动，杭州不多的新房、存量房产供给自然面临着更为严峻的压力。
最大的问题还出在过低的城市门槛，购房准入门槛极低，外地购买力疯狂进入杭州楼市，供需之间的失衡愈演愈烈。
新房限价的出台，一二手倒挂的持续扩大，打新获利的预期又进一步推动需求持续累积，最后就导致了目前杭州楼市调控效果差强人意的局面。
所以G20其实就是一个引爆点、导火索，并不是房价暴涨的根本原因。
根本原因是需求被引爆，供需之间的失衡，近些年天量的货币释放，以及宽松的政策导致了彼时的房价暴涨。
| PART 4 |
但时间到了现在，不管是从金融货币层面，还是从政策层面，以及国家对房住不炒的顶层设计层面都在加强对楼市的抑制，而不是放开。
且杭州楼市目前已经到了一个相对高的高位，大部分区域的房价水平基本超过上海的6成，部分区域更接近7成，这些对杭州房价产生了压力。
毕竟购买力和需求不可能永远都接得动盘，需求也是会自由流动的。
在高房价的抑制作用下，需求自然会向性价比更高的城市转移，尤其是外来投资（投机）需求。
当下已经完全没有G20那时的楼市基础，楼市处于被严格控制，不被鼓励和刺激。
可以预见到明年亚运会，房住不炒依旧会是中国楼市的主旋律，调控没有放松的迹象和需求，那亚运会与G20这类催化剂也无从引爆楼市。
对亚运会不用过于担心，甚至算不上楼市的一个重要时间节点，及时关注政策、货币以及土地市场才更为重要。
只要这些真正决定楼市方向的要素不发生重大调整，亚运会就掀不起什么大浪。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲 |
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发表于 2021-8-13 16:27:12
