2021年东莞楼市“大反转”，由2020年“客抢房”演变成今年“盘抢客”局面。
2020年东莞“热”到发烫，全年房价爆涨了47.1%，涨幅领先全国第一，2021年年初东莞楼市持续热度，成功被“关注”，随后调控不断加码。
据中原数据显示，湾区九市中，上半年调控集中在穗莞深三市，其中东莞调控力度仅次于深圳、广州，属于中等偏紧。
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各城房贷利率不断上浮，东莞新房甚至出现中国银行、建设银行、工商银行、东莞银行等部分银行停贷不接单。
导致如今东莞购房需求大幅缩减三成，客户购房行为回归本土和回归自住，市场慢慢回归到正常水平。
据中原研究统计东莞2021年上半年楼市大数据显示：
土拍市场：商住地供应，宗数同比下跌58%、建面同比下跌58%、楼面价创历史新高，达19664元/㎡，同比大幅上升50%；一手市场：上半年供应大幅度同比上升65%，去化周期达7个月；二手市场：上半年成交7652套，同比下跌36%。
而下半年东莞楼市走势又将如何？往往土拍市场，一手楼市供应，有效需求流向等因素，都将起到直接或间接影响，下面以几大数据展望下半年。
1土拍市场持续火热，频频刷新地价
2020年各镇街房价的上涨令到2021年土地定价大幅上涨，推动成交地价不断攀高，地房价比高企。
可售楼面价达19664，同比上升50%
据统计，上半年东莞共成交14宗商住地，总占地面积超66万平，成交总价高达261亿元，涉及12个镇街，封顶成交地块占比高达12宗。
由于去年市场余热的延续，房企资金充裕，同时受备案价新规等因素的影响，7宗地块刷新纪录，导致可售楼面价创历史新高，达19664元/㎡ ，同比大幅上升50%。
面粉都涨价了，面包能不涨价吗？
土拍规则越趋严格，土拍市场越趋规范
从2017年限地价＋竞配建；2019年终次报价；2021年规避“披马甲”拍地。
与此同时，从拿地宗数、建面以及拿地金额分析，保利、万科、中海等品牌房企主导土拍市场，其中保利拿地5宗占据榜首，其余均为东莞常见房企。
实际上这种现象为“拼马甲，同一个集团公司仅限一家子公司参拍”政策漏洞导致。
6月11月，东莞自然资源局官网发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告（试行）》通知，重点如下：
1：企业“股东及出资信息”中的“实缴出资额”必须大于“0”。2：企业上一年度缴纳员工社保人数必须大于0。3：企业需连续纳税申报一年以上，意味着不能马上注册个马甲公司参拍。
2新房供不应求得到缓和，有效需求减少
上半年供应面积大幅度同比上升65%，整体供需创近五年同期新高，市场供不应求有所缓和。
据中原数据统计，2.27新政出台后，近5成项目受首付提高影响超20%以上；二套社保延长要求对客户的影响比例约为12%；首付来源严查对客户影响比例约26%。
直接导致有效需求大为减少。
新规推高房企房价预期，与市场需求矛盾
但另一边，7月9日，东莞市住建局出台《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知》规定，将市场定价权交回给市场，对房企利润率有一定的保障，推高土地市场预期，开发商房价预期提高。
据东莞楼市风声不完全统计，下半年东莞六大片区预计将迎来51个纯新盘推出。其中，23盘地价过万，10盘破2万，最高超过2.5万＋。
预计下半年住宅供应持续放达370万㎡，比过去三年平均值361万㎡上升2%。
而具体到月份，7月仅2个新盘推货，市场较为淡静，经过计算8~12月平均每个月约有70万平供应量，相当于6月份的供应量，意味着接下来8~12月每个月都是大幅放量的情况。
具体到区域而言，厚街、虎门、塘厦、寮步、凤岗为供需热点。
总体而言，供求矛盾并没有得到根本改变，当前库存仍偏紧，支撑房价保持平稳向上，成交出现分化，热门区域依然供不应求甚至断供（主城、长安、高埗）。
但限价新规推高开发商房价预期，供应大放量与有效需求的大幅减少将会形成巨大的矛盾，“双合同”重出江湖，变象推高房价上涨。
3二手住宅成交跌至冰点
受2.27新政、二手房停贷、一手楼市供应大放量等多重影响，二手楼市冲击较大，二手住宅成交跌至冰点，和去年高峰期相比下跌超7成。
其中南城、长安、松山湖等七大重点镇街二手房价均出现下跌趋势，东莞二手房价开始微幅震荡下行。
预计下半年二手市场成交持续缩量，成交重心下移，价格回调分化，客户分流到新房市场。
4迟到的“摇号” 政策，网红盘或成试点
针对目前东莞楼市“茶水费”乱象，据东莞相关媒体曝光报道，松山湖项目开发商已陆续接到政府关于新盘试点摇号的指令，关于新盘摇号说法引起热议。
从多方房企回复，热盘试点摇号的可能性较大，在官方对于市场乱象的明确整治态度下，进一步调控是必然的，但具体的执行操作未确定。
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发表于 2021-8-13 16:14:51
