分化加剧！强烈信号显示，楼市分水岭已经来了

却写杂布计

我是星叔，全国资深房产投资人，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：因为不懂房产投资，2017年盲目冲动买了两套三四线的楼房去投资，一套是梅州梅江区的客天下楼盘，另一套是英德市楼盘，现在经济压力比较大，感觉持仓利息成本太高了，也没有升值反而下跌，被动套在那里。。现在我是打算先亏损起码十几二十万（算上利息成本）先出掉一套，另一套再找机会少亏一点出掉，然后再重点先想办法解决自身的刚需自住问题（本人工作生活在广州），星叔怎么看？对我眼前这种窘境有什么好建议吗？

回答：其实你的情况，也正好反应了三四线楼市的基本现状，也是我为什么一直建议大家投资尽量买一二线，不要买三四线，除非自住。
现在已经过了普涨时代，楼市开始进入分化时代，未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值。
因为调控等原因，市场供应原因和不同业态发展的不均衡性，他们的增值幅度、投资机会都有很大区别。
未来值得投资的只有20%的城市，20%的楼盘和20%的房企。
楼市分化已经是必然。
房地产投资，“谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！
选对城市、选好城市往往是房地产投资的第一选择，甚至一个城市的选择就决定了投资收益成功高低和幅度的一半。
你的情况只有尽快出手止损，现在属于静淡市，三四线房价如果一直不涨，持有的利息成本确实不低，所以少亏就是赚相当于。


提问:星叔你好,刚需，最近南沙转了一圈,去了两天,看了南沙湾、灵山岛、蕉门三个板块
本人情况:广州人，已有两套房,必须卖一买一,公积金贷100万 ,其他自筹资金,目标300万。问题一:已有长持准备,看好预期,只待南沙环岛15号线上规划日程，请评价一下灵山岛整体投资预期。
问题二:该盘是否适合我入手?受启发，也关注一下蕉门金洲板块的次新房
回答：既然你是选择南沙了,那就在南沙挑一个合理的地方。
你们现在挑选的都是15号线的预期范围,这个复式80平方产品,单价3.3w ,这个价格不清楚你能不能用公积金满贷评估价。
且不论要高评了。买南沙说是长持,我认为都挺自欺欺人的。
复式产品评估价基本都和周边平层单位高出了一大截。不友好是常有的事。
灵山岛,想要起来,还是要等南沙明珠湾起步区真的引来产业人员,这算是金融商务的发展试验定位。
如果按照高层写字楼+金融人员进驻,在南沙整体多个项目规划并发进行之中,并不见得短期能够有蕉门的聚焦度。
而目前蕉门河一带才是南沙目前唯一还能看的商务夜景的选择。


提问：星叔您好，新人，星叔您好，我是苏州人，想在上海投资房产（有个亲戚有个上海购房名额）上海哪些地方可以看下，能否具体到几个可以参考的方便我们实地去看房。另外跟苏州园区核心位置投资对比哪个更好，16年看过松江地铁口几个盘，目前好像基本横盘三年，不如苏州园区。您怎么看长期趋势？谢谢
回答：上海作为一线城市，潜力长期看，要大于苏州，有房票投资优先买上海，确定性更大。
其实房价这个东西，是非常分裂的，每一个因素都会体现到房价上。
城市不同，均价不同；
城市相同，板块不同，价格不同，同一板块不同小区，价格也不同。
苏州园区的规划最早，园区聚集了苏州最好的资源。教育，商业，娱乐，景观配套等等，苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。
苏州的蓄水池，其实已经空了。限售，又是进一步的冻结资金。现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。
因为不知道你上海的具体预算有多少，只能先说说上海买房的几个标准：
1.上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。
2.上海买房，一定要选定地铁来买，上海市个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。
3.市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。
详见内部分享上海买房价值高的版块


提问：星叔好，坐标西安，手上目前准备出其他城市一套房90-100w。
目前资产配置，1）李家村万达广场80平米两室正在出租，西安2017限购前购入，无贷款，在老人名下。2）南二环一套90平米小三室，09年购入，自住，离孩子学校近，有贷款0.2w每月。3）今年年初4月，刚入手一套140平米的改善型四室，尾盘买入，在南二环青龙寺附近。单价1.65w，2022年交付，首付40%，贷款0.82w每月，整体贷款压力不小。
表弟，去年拿澳洲绿卡。目前在国内，暂无工作，资金50w左右，可以落户其他城市，因为资金限制，目前城市选择成都和珠海（因为表弟暂无工作，没有办法按时偿还贷款，没办法进一线城市）。考虑一起投资房子，资金能更大利用。应该如何让手里的这些资源有更好的升值空间。想听听您的建议。选哪个城市那些盘更适合我们手里的资金。
还有您说房产市场还有15年左右的红利期，但是红利期过后呢？
回答：合伙买房理论上的风险很大，但关键在于找对人，人品可控的话，那些问题就不会发生。
合伙买房原则：
1、不到手的钱不能用。
2、了解合伙人的资金组成情况。
3、确定合伙前，必须把合伙细节聊清楚（合作模式，金融属性等）。
4、必须签完协议再买房。
5、签买房合同签前必须确定股东的房款已经到账。
如今房地产依旧是相对较好的投资渠道，但地产后半场，过去是普涨，如今是选涨。
未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值。
未来值得投资的只有20%的城市，20%的楼盘和20%的房企。
楼市分化已经是必然，房地产投资，“谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！
成都和珠海相比，投资更倾向于成都，但成都限购严格，具体看你们有没有房票。
珠海如果不自住就别买了，珠海人口不到200万，周边竞争者太多，深圳 广州 东莞 佛山，每一个都比他强。
成都非常好，如果能解决限购的话，考虑下大源，天府新城这两个板块，买限价新房。


提问：星叔好，廓坊市刚参加工作，事业编制。父母手中有钱在廊坊想买二套房，给建议。
回答：廊坊刚需自住可以买一套好的，投资不看好。
首先说说为什么河北没有存在感？
当一个城市经济发展到一定规模之后，辐射和扩散效应显现，带动周边区域发展，形成1小时经济圈，也就是城市群：珠三角，长三角，京津冀。
但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果：一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。
而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。能级低的城市，与相邻经济强城市 市中心的距离越近越好。原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。
廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。
北京的北边和西边全是山脉，人口有山脉阻隔，导入会削弱。
东边和南边有平整的土地。
东边：通州地缘凹陷，燕郊，抵达最近的中心区国贸，直线距离只需要半小时。
南边：大兴范围太大，北京南边丰台和大兴都没有能拿的出手的产业聚集地，所以人口集群效应减弱。没有人口聚集，就没有投资价值。
所以环京能买的只有燕郊。
坐标河北，子弹充足投资首选北京，次选天津，最后才是环京。
环京投资价值高的版块及楼盘 具体详见内部分享


提问：星叔感觉我现在的工作没有出头之日，之前想学习房地产投资，订阅了很多资料，完全看不过来，但是又感觉有很多好东西，导致一篇好文章也没有耐着性子看完，更别说一本书了，这是知识焦虑吗？
回答：无志之人常立志！
说看不过来的是错觉。实际上你也没花多少时间看。
不过是自己感觉花了很多时间，因为看这些东西会让你觉得头疼。
如果是刷抖音，两个小时嗖的一下就过去了。
很多人之所以碌碌无为，是因为他们不够自律，不够努力，下不定决心。
人处于贫穷时所面对的心理，会感觉焦虑但却又无法自律或有某种动力去促成一种向前的推动，于是一边焦虑一边继续堕落。
你提醒也没用，几天之后又歇菜了。说实话，这种不成器的弱鸡看过太多了！
他们被动接受，自己不做决定只能靠别人给他做决定。
他们的世界往往是这样，晚上想想千条路，早上起床走老路。
害怕贫穷，但更害怕改变，这就是穷人。
我一直认为这类人不值得同情， 因为这世界人人都有机会。完全是自己造成的。
主宰不了自己生活，就只有被别人主宰！
只要你下定决心要干，办法总比困难多。


提问:请教,为什么荔湾,尤其老西关的房价不涨,其实论交通，配套,小区环境,都不比东部的网红盘差,且去珠江新城上班也很方便,就算东部的配套在不断完善,但是西关的成熟配套,难道不是摆在眼前立马可得的吗,何必高价舍近求远呢。
回答：西关除了地道土著喜欢的饮饮食食之外，街道、小区、以前兴旺的步行街，都变得糜烂了，缺乏 人流和人气了。
我们买房子，重点在于预期的变化,表面上可理解为新广喜欢去哪里的，追着去，会产生更多的变化。
而西关，教育不算突出、文化倾向土著，除了成熟配套，实在无法吸引太多新广到来。
很多人买房，只想看到的配套的齐备，比如多少米范围可以吃到喜欢的食物，多少米可以去到地铁站，多少米可以去逛街，多少米可以去医院
这些统统都可以在地图上找出来的时候，其实已经没有什么增量配套了。
房价也就很难有进一步的涨幅空间了。


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