降准对楼市的影响，并非你所想的那样

jimmy肖明

文 | 袁力炬

NO. 1｜壹

降准，而且是全面降准，如期而至！


首先来做个科普，降准是啥意思？







降准，其实就是降低银行的存款准备金率。


这次降准，其实早有迹象。
两天前，国常会表示：“针对大宗商品价格上涨对企业生产经营的影响……适时运用降准等货币政策工具，进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，促进综合融资成本稳中有降。”

NO. 2｜贰

短短两天，降准就迅速落地！


央行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。


本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，降准释放长期资金约1万亿元。







国常会定调与央行降准，可以说是息息相关。

NO. 3｜叁

为什么要降准？为什么选择此时降准？


细节都藏在数据里面。以下为2021年6月份的居民消费价格主要数据。







除了房租、加油、食用油这些硬性支付的消费之外，6月几乎所有的自主消费领域，如服装、食品、酒店、家电、水电、汽车、机票、手机等民生领域（衣食住行）的消费都在全面下跌。


而且，上涨的那几个，房租大概率是由于一线城市房价上涨所带动的，高油价是由全球原油上升所引发的，食用油价格上涨是由全球大豆上涨所带动的，都是外部成本在强制转移。


也就是说，除了不得不承担的涨价，以及情绪类消费的烟酒中药，中国居民在其他可选择的消费领域，出现了无一例外的全面萎缩。


简而言之，老百姓没钱了，或者说，年初的后疫情时代报复性消费之后，大家不敢花钱了。


官方的答复为：此次降准的目的是优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。

NO. 4｜肆

事实上，对于楼市而言，与降准相比，降息或加息的威力更大。


降准，相当于降低银行在央行的“押金”，让银行有更多钱用来放贷。降息，则是降低存贷款基准利率，降低融资成本，减轻还贷负担，让市场更有动力去扩张。


换言之，降准只是释放出流动性，但钱能不能从银行出去，市场是不是有需求，货币传导的路径是否通畅，都悬而未决。而降息之后，无论实体贷款利率还是房贷利率，都会随之下降，影响更为直接。


所以，对于短期的楼市来说，相比于降准，更重要的信号在于信贷。


其实，观察信贷有几个重要指标，一个是M2增速，M2增速会否重回两位数，则决定了货币宽松的力度究竟有多大。


第二个是实际房贷利率。房贷加息的节奏会否有所放缓，二手房停贷会否成为过去，银行“两道红线”的压力是否减少，有待继续观察。


第三个则是严查信贷违规流入楼市的政策力度。经营贷流入楼市，是上一轮部分热门城市房价上涨的重要支撑力之一，严查经营贷的力度及后续配套手段，决定了信贷管控的严厉程度。


当然，这些影响都是短期的。
一旦未来2-3年后，全球进入加息周期，信贷不可能再大幅松绑了。

NO. 5｜伍

6月，银行房贷特别是二手房房贷，稍稍收紧了一下，市场立竿见影。不仅周期拉长，甚至较多银行已经不受理，而即使受理的银行，房贷利率也大幅度提升，杭州首套房贷利率直接从5.2%接连涨到了5.9%。


理论上，降准释放流动性，楼市特别是房贷将直接受益。此次降准后，银行贷款资金总量增加，近期银行购房贷款放款缓慢问题或将有所改善，企业融资成本有望回落。


但当前房地产金融监管仍在持续强化，去年年底出台的房地产贷款集中度管理制度，今年3月下旬发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确要加强资金流入房地产领域的监管。


虽然此次是普降，和前几次定向降准不一样，市场上的资金更多，但不出意外的话，这次降准，监管层依旧还是会严防通过其他贷款路径通向房地产市场。


因此，本次降准对房地产市场的利好应该有限。

关于本次降准对楼市的影响

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