别等了！2021北京楼市走势已定，还没买房的该急了

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，我想买一套三环内总价800以内的三居，要求交通便利，生活设施齐全，离三甲医院近一点的次新小区，主要是自住，对学区要求不高。麻烦您给推荐一下合适的小区。最好是北三环
回答：800w买 北三环次新三居没合适的标的，可以看下东边买首城国际两居或者小三居比较合适， 润枫水尚也不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，附近的珠江罗马嘉园、青年汇嘉园都可以淘一下，都没有学区溢价


提问：房姐您好，我是深户老公有北京户口，公婆都没有户口但是婆婆可以随迁，我们在北京已经有一套双井好地段的小户型现在大概700万是老公婚前贷款，海外也有房产都在我名下，我在国内没贷款。今年有想法在北京再入一套，最主要的是投资考虑，前十几年出租，后面就是希望爸妈以后来北京有地方住，所以不太需要考虑学区和上下班交通但是最好公共交通方便一些。绿化配套比较重要，首付大概有250到300左右，之前有考虑过亦庄觉得有升值的可能性，而且大多是新房绿化和周围公园的配套也不错，最近看了很多您的帖子说百子湾双井附近有很多价值洼地，我选了几个您推荐的看了一下确实比我们16年底入手的时候便宜不少，所以想请您推荐几个朝阳洼地的公寓毕竟离我们现在住的地方更近，顺便也请教下亦庄的投资情况和好的小区。最好十年十五年以内的房子，而且在交通配套学区方面最好没有大的短板。
回答：你们按二套标准能看500内的标的。选筹圈定在 朝青 百子湾，例如 国美第一城、青年汇佳园、华纺易城 。亦庄长期看好，亦庄二手可以看下 林肯公园，还有附近的新盘也可以看看。


提问：房姐好，新人首问， 本人在朝阳区东坝富东嘉园有一套一居室（下面统称一居室），但因怀孕想换一套两居室来改善居住环境，现住在望京婆婆家，原因是离单位近上班方便，以后打算宝宝生下来也由婆婆来带，所以无论是现在的房还是未来要买的房，未来三年都是计划把房子要租出去，之后再考虑从望京搬出来住。目前一居室有90万公积金贷款，月供4000，租金 4000左右、而现在相中的两居室490万，计划组合贷款149万+60万储蓄，月供8300，租金在 5500左右，考虑到未来地铁3号线的开通带来增值也好（地铁站离小区500米）为了改善住房需求也好，我还是倾向于换房，可一算无论是房贷也好，租金涨幅也好都不合适，确实拿不定主意，所以想和房姐请教几个问题 1. 现在的经济环境下要不要换房？未来整个北京房价是否还会持续涨？ 2. 未来东坝的房子会不会有大的涨幅，在东坝适不适合买经适房？ PS：地铁、第四使馆区等因素、但小区周围限价房和经适房包围，房子升值空间受限 3. *重要*：未来房产的增值预期和房贷，租金不合算之间怎么取舍 4. 除东坝外是否有其他选择，条件是离望京近
回答：1. 换房尽早啊，城市化的进程还在继续，都市圈的形成是未来的趋势，产业集聚和人口集聚都是这个过程的必然规律，这些都是支撑北京房价的基本面 2. 东坝随大盘涨，不会有独立行情，经适房适合全款抵押的方式买 3. 租金不必过度在意，一年没多少差距，房产的涨幅才是投资的核心。房贷就是杠杆，选择你能承受的就可以。一个涨幅就能远超你的租金和利率差 4. 酒仙桥和小营也可以看


提问：房姐，最近好多银行都在严查抵押经营贷，会看最近几个月夫妻名下是否有新增房产，这种情况影响大吗？
回答：广州17000亿贷款，查了5000万 上海类似 深圳银行：我们没有一例违规。 按银行要求，贷款要求，合规操作，正确取款用款。 守法公民一切正常。


提问：房姐您好！新人首问：1. 目前人在国外，户口在北京，无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房，可持有5-10年。纯投资，请问推荐哪些板块，楼盘和户型？2. 因老家在成都，是否可以考虑在成都投资买房（不知道成都的房票是否好拿，或也可以用父母的房票），成都的投资房推荐哪些板块和小区？北京和成都比较起来，您更推荐在哪里投资房产？3. 目前手头还有流动资金1500万，打算用于投资基金股票等，您是否建议更多投资在房产上？非常感谢！
回答：1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套，底仓大头在北京，部分小资金投成都（500内），两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳，建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资，混合配置是最优的


提问：房姐，我们的官司遇到瓶颈了，现在就公司持有北京住宅的资质问题围绕，买房时开发商审核我们资质，说能网签能下证，结果也确实网签了，到办理房本的时候，开发商的代办去区不动产被卡住，说这个公司没有购房资质，开发商要求我们注销网签，重新注册一个股份公司，再办网签，我们觉得风险巨大没去这样做，请了一个律师打官司退房，开发商态度特别恶劣，拒绝理睬，直到法院给他们递了传票，开庭前后，开发商让代办联系我又说能办了，说他们经过多方协调及有关部门多次政策解读，现在可以合理合法合规办理，请问房姐对这方面也了解多少，给些建设性意见，谢谢！
回答：一个内卷的典型案例 首先，不应该用公司壳买房。 其次，公司壳买房，正常一般用普通的有限公司。 自然人独资公司极少，选择偏门路径，就会导致麻烦，工商、建委、开发商需要互相查询验证协调。 社会生活，以后还有无数这类的事情。


提问：刚才发送的消息，显示一部分内容发送失败。所以再发送一遍。 房姐好，我因为要出手老破小学区房，加上存款，可以拿到900的子弹，现在一套自住房产，每月要还贷2万多，因为收入有限，所以不想再贷款，打算用这900全款去购房，孩子5年后上大学，现在老人住着这套学区房，再购置房子，需要同时解决老人的住房问题，所以想听听您的建议，如何操作合适。之前有过两个想法。 一是，买个品质好的大户型，这几年老人先住着，5年后搬去跟老人一起住。看了龙城花园、园墅、流星花园的房子，感觉高不成低不就，而且龙城花园的房子是1997年的，园墅的房子是2007年的，流星花园一区的房子是2003年的，不知道有没有升值空间，而且5年后再搬去住会不会太旧，不喜欢了担心不好出手。 二是，用这900，买一个一居用来投资兼出租，一个两居投资兼老人居住。但是对选择哪个片区能增值心理没底。 因为家人工作的关系，想把房子买在京藏高速附近，北五环内或回龙观。希望房姐帮忙分析一下龙城花园、园墅和流星花园一区的房子，回龙观、北五环内哪些小区值得入手，谢谢您！
回答：考虑投资就别看别墅，龙城花园和园墅不推荐 可以看看流星花园三区2006年的，密度低，未来出手也没问题，或者次新盘金域华府、国风美唐 自住+保值都不错。 尽量一套满足需求。如果想用方案二，可以看下朝阳东三东四老公房


提问：房姐您好，我们刚需，北京无房，北边工作，大兴魏善庄金茂悦可以入手吗？
回答：这个盘是限竞房有封闭期。未来接盘和承租的，新机场工作客群为主。 魏善庄的定位是“新市镇”和国际化居住区，但是起来不会快，你要做好长期持有增值的准备，如果能长持8年以上可以考虑


提问：房姐好，问下，同样是5.8-6万的价位，是选择旧宫地铁旁的万科朗润园，还是马家堡的星河苑，或者是玉泉营板块的万年花城，家庭改善，850-900，已有城中的学区房，谢谢
回答：推荐星河苑，位置更好流动性充足，能兼顾保值+自住。 万科朗润园的房子品质虽然不错但属于溢价盘，比周边楼盘贵出不少，未来接盘人群有限


提问：您好，慕名而来。 我们现在的条件： 我和儿子（4岁）京籍，老婆非京籍但已交五年社保，父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜，看完东西城后考虑平衡生活质量，决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居（约500左右）能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题： 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳？这个学校可以吗？朝阳的学区是否有更好的选择？兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘，兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京，感觉望京环境和潜力都比这里要好一些，不知道合适不。
回答：1. 保值角度，商住都可以出掉了，没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般，随机派位上南磨房，新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好，望京兼顾学区看下 南湖东园二区，初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城


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