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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请房神帮忙分析参考。
1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性?
2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？
3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间
4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！
回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。
1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。
时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。
所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧重点是什么了？
你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。
你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。
如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。
2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。
3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。
4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，到时候二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。
提问：房神你好！能否说说房地产泡沫破灭的可能性大吗?
回答：房地产的市值是约65万亿美元，股市总市值都只有6万亿美元，债市市值大约10万亿美元，人民币存款25万亿美元。
可想而知，房地产体量远大于股市和债市及存款余额，一旦泡沬破灭，中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。
房地产占固定资产投资比重大，房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右，泡沫破灭将造成投资衰退。
此外，房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右，再加上一些表外融资，占比更高，如果房地产泡沫破灭，将会对金融行业造成致命打击。
所以等着楼市崩盘，是非常不切实际的！
提问：房神你好！双流和泓芯寓是不是不能买?网上看到了很多负面信息，但是性价比还挺高的，首付20万内可以买哪些公寓呢?离地铁站比较近的！
回答：你好！如果你作为投资，我们原则是不碰公寓的、一直都是大坑，公寓的本质是你赚租金，它赚你的本金。包括写字楼、酒店等等。公寓涨幅慢，税费高，远远不如住宅。
从自住产品来看和泓芯寓价格确实不贵，整体产品也设计得很用心，但问题是处于双流城区，该片区距离南门上班族聚集地比较绕，所以后期自住的人气可能是不足的，这个版块根本不缺二手房的出租，在加上公寓产品，可能就不是很好被市场消化了。
20万首付，公寓是需要首付5成的，所以总价限定在了40万，如果非要买公寓这个价格可以考虑在麓山片区的万科公园传奇有在售单价1万，建面29m的公寓，总价35万倒是符合你的预算。龙泉大面的百悦锦城，单价8000，总价33万起，勉强算是符合你的预算。
另外有资格的情况下二手房可以看看，华阳的缤纷广场;成华区的麦理基银座、东辰瑞景、和泓东28、中国铁建广场、荣盛香榭兰庭、上古天地甚至龙泉的东原晴天见等小面积楼盘。
提问：房神你好！坐标成都，高新区南户口，社保是锦江区都满6年。普通资格，锦江的第一套房刚结完按揭。现在打算入手第二套，首付70万，新房预算可能就龙泉东山板块。那么龙泉东山板块值得入手吗?比如金科的叠翠山美院。城投的锦澜悦山。二手房南门高新天府新区哪些小区可以推荐?
回答：你好！全城资格，虽然第一套结清，但是有房贷记录，所以第二套首付70万，贷款的话至多可以贷款6成(首付4成)，贷款打满大概175万。
175万在新房市场，而且还是普通资格,基本上是无解的选项，除非看一些比较偏远的区域，龙泉东山版块自然环境是很不错，但是综合配套就差了很多，不论是学校还是地铁还是教育，都不适合当下自住，只能当做周末近郊度假休闲，或者看其中长期的版块成长价值吧，对一些风险性的购房者来说，或许也是不错的选择，毕竟产品还算OK,而且有新房光环的加持。
但我更建议买入主城二手房，二手房推荐关注高新中德英伦联邦，中铁城锦南汇，远大中央公园。
提问：房神你好，新人首问，我的基本情况如下：户口和社保都在高新区，工作单位在金融城，家庭名下持有蒂梵尼小区小套二及恒大天府半岛三期套四，其他房产为代持，现因孩子将在七中附小读书，因此拟出售蒂梵尼房产，取得高新购房资格后在七中附小附近购房就近入学，倾向性楼盘和户型是长城半岛城邦套四，子弹400个。
我的问题：1：现在成都二手房已出台两次指导价，现在购买高新区二手房是否为较佳时机？我可以暂不买房，租房解决小孩就近入学问题；
2:长城半岛城邦及蒂梵尼小区均未纳入指导价到位，是否可以推断其物有所值，不存在虚高？
3:大源板块房产我看过，觉得居住的整体环境欠佳，就长城半岛城邦附近有无其他品质楼盘推荐？东苑似乎比较陈旧，另我不喜欢临红星路的盘，太吵；
4：对于我的情况，有无其他建议？我现在关注点：小孩上学方便，小区周边环境，交通便利。
5：新南区房产和天府新区房产，后期哪个区更值得入手？谢谢！
回答：1、目前指导价相当于压制了房价上涨的势头，天府长城一带早在去年就已经涨过几轮了，所以现在入手，一方面它缺乏继续上涨的动力，另一方面指导价的威力还没立马显现，我觉得可以开始着手观察看房，但是不急于下手，多砍价多观察行情走势，预计年底到明年初可能是比较好的入手时机。
2、没纳入指导价不是永久不纳入，而是暂时没纳入，高新接下来这些区域的都跑不了，迟早会来的，政府尤其是银行个贷中心也并不认可当下的市场价格，虚高我认为是存在的，但有一定泡沫又是正常的。
3、长城半岛算是比较兼顾价格段和综合环境尤其是房龄的版块了，我觉得金融城太贵、东苑太老，市一医院太刚需，大源学区没高五好，所以是一个比较中庸的版块，附近的天府长城系列也都可以一并看看。
4、目前你要进入核心区的话高新是最优的打法，比较能够兼顾增值保值的同时，还能就近照顾孩子成长读书，你还是花了很多心思的，不建议去看其他的一些扰乱思维的打法了。
5、高新作为成都的核心区，未来是会站在成都定点的，比天府新区更值得。
提问：房神你好，请问如何评价中梁雲玺台？普通、自住、改善，看中居住舒适度、教育、板块发展潜力。
回答:中粮这个楼盘，你知道为啥顺销那么久吗？当然本身产品是没问题的，也很漂亮，但是过高的总价，和这个版块地段格格不入，你要从居住舒适度改善的角度来说，楼盘内部是可以达到标准的，但是教育一般般，而且临近主干道、铁路线，所以基本面是不咋地的，槐树店这个版块，交通可以说还是比较不错的，但是定位应该是刚需刚改，而不是要和东客站去竞争改善类的段位。
以上为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选
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发表于 2021-8-13 07:51:19
