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|@81大白话
今日头条第342篇原创文章
一次突然的降准，炒房客们又疯狂了······
01
在美国加息预期越来越强烈的情况下，中国突然宣布下调存款准备金率0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿，一时间引发了全网的热议，尤其是楼市的利益相关者们，又开始大谈特谈楼市的利好将至。
他们的逻辑是这样的，虽然说这些钱是为了给中小企业纾困的，虽然目前对于楼市的严压还是一种紧绷状态，资金违规流入楼市的监管力度很高，但只要银行需要用房产作为抵押，资金就肯定会流到房地产中。
目前的关键点也在这里，作为重要的抵押物，房产抵押申请经营贷，最后流入到楼市，这就是之前经营贷违规流入楼市的路径，大家可以思考一个问题，从资金需求的角度看，真正拥有大量房产的企业，难道真的缺钱吗？而真正缺钱的企业，也应该没有什么房子可以用来做抵押吧！
所以，真正需要钱的企业其实得不到资金支持，而那些钱都被不需要钱的套出来炒房子了。这一切都是因为房产是那个重要的抵押物。
今年以来央行控制货币流动性的主要手段是靠MLF这种短期工具，这也使得银行端的贷款额度比较吃紧，最终造成了楼市对于资金的饥渴程度越来越大，这次降准对于楼市来说，不论最终能不能流入到楼市，都有一种久旱逢甘露的畅快感，因为楼市运行的关键是预期，这个预期，楼市等的太久了。
于是乎，楼市的既得利益者们又兴奋了，但事实究竟是怎样的呢？
02
一个大背景，可能大家都忽视了，那就是今年是一个偿债大年，不论是企业还地方政府，今年的债务压力都是非常沉重的，但上半年的资金流动性由于用的都是短期货币工具，所以是一种偏紧的状态，这种情况下偿债的压力就可想而知了。同时，还有一个背景也使得动用长期货币工具的阻力很大，那就是中国存款准备金率已经很低了，这次降准后，低于9%，而发达国家的存款准备金率都在10%以上，从这个角度看，向下调的空间其实不大。
而经济下滑、消费不振又成为了释放流动性的必要因素，这就使得这次降准的决定是非常艰难的。
在这之前有两件事，或许和这次降准有一定的关联：
1、近日，中共中央办公厅、国务院办公室印发了《关于依法从严打击证券违法活动的意见》，《意见》的主要内容就是要严打证券违法活动、坚决打击场外配资、严控杠杆率等。也就是说股市降杠杆的周期开始了。
2、7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，由此，西安成为继深圳、成都后第三个实行二手房指导价的城市。
一个股市一个楼市，两个文件传递的是一个信号，那就是降杠杆。
之后突然降准，所释放出的流动性要去向哪里，其实就比较明确了。
这释放出的一万亿的流动性，大致判断有两个去向：
1、是对冲之前的MLF，为下一步继续使用短期货币工具释放出空间。
2、缓解一部分偿债压力。
所以这一次降准，很有可能只是定向降准，至于是不是要重启货币宽松周期，还是要看接下来的降准频率。
从这个角度看，这次降准对于股市和楼市并不能够产生真正意义上的利好，唯一利好的预期就是如果接下来真的进入到释放流动性的通道中，这两个市场确实会得到很大的实惠。但这种可能性有多大呢？
03
刚刚也说了，存款准备金率的下调空间已经很有限了，因为我们从2019年到2020年是一个释放货币的高峰周期，从这个角度看未来频繁的下调存款准备金率释放货币流动性的可能很低。
同时，我们也看到了一个事实，那就是LPR基准利率已经连续十几个月一动不动了，未来是不是下调，目前还不确定，但长时间不调整，就意味着调整的阻力其实也是很大的。但基准利率不调整，不代表实际的利率没有变化，因为对于房贷利率来说，利率改革后的实际利率是由LPR基准利率与银行端加点组成的，从目前的数据来看，银行加点这部分的上调基本上就是事实了，这也就使得实际的房贷利率其实已经进入到上升通道了。
这说明什么问题呢？
资金对于银行来说，也是非常紧张的状态，这种情况下，资金成本的上升就是必然的结果。
这段时间，二手房停贷的消息满天飞，这期间银行也出来辟过谣，但现实情况是，即使没有实际给二手房停贷，申请贷款的难度也是越来越大，申贷周期被无限拉长，对于申请人的审核标准越来越高了。
这种情况由两方面原因所致：
1、央行去年年底对银行端房地产类的贷款进行了限制，在额度有限的情况下，银行一定会把有限的额度向新房倾斜，因为开发商那里还欠着银行钱呢，把重心转向新房市场，一下就解决两个事，同时也把开发商的有风险贷款转换成了购房者的无风险贷款，换了谁也会这么选择的。
2、上半年基本上用的都是短期货币工具调节流动性，这就是从资金端对银行形成了压力，本来额度都给限制住了，但能用的钱依然很有限，同时又都是短期的，所以资金就会是一种趋紧的状态。
对于楼市来说，监管层既不想让房价大幅上涨也不想让房价大幅下跌，保持稳定的唯一办法就是控制资金流入，控制流动性。这就是目前楼市的现状。
一方面，有的城市因为需求量的旺盛，房价依然在涨，但另一方面也有城市因为库存量的上升，房价开始出现松动。所以从整体看，房价是局部过热，总体稳定的状态。
因此，未来资金大规模流入楼市的可能性很低，不但很低，对于楼市的严控还是会继续的，比如说，对于二手房指导价这个政策来说，未来一定还会有城市执行，因为从目前的效果来看，控制住了二手房的流动性，就相当于遏制住了炒房的苗头，这虽然是短期的政策手段，但大家要清楚一件事，短期控制二手房的流动性，很可能就是为建立房地产长效机制争取时间，而未来房地产长效机制成功运转后，楼市可能就要换一个样子了。
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发表于 2021-8-12 21:03:56
