央行时隔一年左右再次降准了，这一次降准有一点超出了大家的预期，原本以为的定向降准变成了全面降准。那么，降准之后对楼市有何影响，网上有很多解读，我们认为还不够深入，并没有把这一次降准投放货币的乘数效应考虑进去。换一句话，大家低估了它的影 响。
一、央行本次降准相当于直接投放货币10000亿元。
根据央行发布的公告显示，央行将于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准释放长期资金约1万亿元，有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源。此次降准为全面降准，下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。
需要说明的是，央行对于这次降准的原因说得很清楚，即“为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，此次降准降低金融机构资金成本每年约130亿元”。“优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济”。
本次存款准备金率下调0.5个百分点后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。基本上处于2007年以来的新低。
二、本次降准带来的放水量究竟有多少？
央行本次降准释放长期资金约1万亿元，实际上在市场可用资金并不是1万亿元，而是倍数增加。因为，这需要考虑“货币乘数”。
一般来说，“货币乘数”，也就是准备金率的倒数。根据央行公布的数据，本次降准之后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，那么“货币乘数”约为11.23。所以，本次降准释放长期资金约1万亿元，经过“货币乘数”效应之后，大概为11.23万亿元。
为什么，“货币乘数”效应这么大。下面大家可以看一看计算的公式。
举例：某公司A往银行里存了100元，按照加权平均存款准备金率为8.9%计算，银行再将其中的91.1元放贷给B。然后，如果B把贷来的91.1元又全部存入银行，银行再将其中的81.079元贷给了C。依此类推，央行最先向市场投放了100元，市场上最后多的货币会是100+91.1+81.079+...
解这个数列的值是11.23,其实就是100*（1/0.89）=1123
三、本次降准可能为房地产行业带来的货币资金会有多少？
根据央行对银行业的资金集中度管理要求，对银行业根据相应的情况进行了分档，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%，中资小银行和非县域农合机构房地产贷款占比为22.5%,其它小规模银行的房地产贷款占比分为17.5%和12.5%。详见下表。
我们按整体中资银行房地产贷款占比30%来预估，那么本次降准释放长期资金1万亿元，再考虑“货币乘数”约为11.23，则本次可流向房地产的增量资金大约为3.3万亿元。
当然，这些资金按“货币乘数”效应进行传导需要一定的时间，对房地产的影响也需要一定的时间来传导。
根据央行公布的数据，2020年，我国房地产贷款新增加5.17万亿元。
所以，对于房价是否有影响，请从这几个数据中去寻找答案。
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四、CPI和PPI开始出现背离走势。
根据国家统计局发布的数据显示，2021年6月份，全国居民消费价格同比上涨1.1%，环比下降0.4%；全国工业生产者出厂价格同比上涨8.8%，环比上涨0.3%。6月CPI和PPI（工业生产者出厂价格指数）两者出现背离走势。前期我们说过，CPI中猪肉的权重较高（其中猪肉价格下降36.5%，影响CPI下降约0.80个百分点），但房价、教育等并没有计入CPI权重或者权重占比低。所以，这个数据会有所背离。
同时，这也说明目前的消费情况并不乐观。很多人都不敢消费，而是用来储蓄或用于住房等其它开支。
五、买房的意愿在上升，水龙头打开之后，房价会涨多少？
根据央行发布的《2021年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，19.7%居民表示未来三个月有打算购房，比一季度调查的19.3%还要高0.4个百分点。在问到对三季度房价的预期之中，大约有25.5%的居民预期“上涨”。
前期，由于央行实施的资金集中度管控，房贷较为紧张。各个城市、各个银行不仅房贷利率持续提高，在放贷的时间上也延长较多。有个别银行房贷的发放时间要排期在6个月以上。那么，这一次降准之后，可为房地产行业带来的直接增量资金约为3000亿元，再计入“货币乘数”约为11.23，则本次可流向房地产的增量资金大约为3.3万亿元。
降准对于楼市的影响路径，大致如下图：
综合来看，降准之后，对楼市发展将有三个积极的利好。
1、中大型房地产开发商获取商业银行信贷更为容易，那些近期受信贷总额限制而出现资金链断开边缘的几家大型房企，这一次又将平安渡过。
2，个人按揭贷款发放力度的增加，个人买房贷款更容易，可能后期银行按揭贷款的利率加点会有所下降。
3、降准将带来一些边缘性房地产业务的发展。
不过，需要说明的是，本次降准不会像2008年、2015年降准之后那样，资金疯狂涌向楼市，房价因此大涨。现在的住房空置率及楼市调控措施均不可与往年同日而语，现在的措施更加精准积极。央行也说了，本次降准的目的是“提升金融服务能力，更好支持实体经济”。目标并不是房地产。
当然，对于房价是否有影响，请从数据中寻找答案。我们认为，很多人可能会低估本次降准对于房价的影响。 | 
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发表于 2021-8-12 16:20:48
