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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好！外地人，纯投资需求，计划300-350w，已经买高新区社保两年。请教房神几个问题：
1. 二手房指导价出台，二手房价格肯定会慢慢回调，那现在应该继续选择落户摇号新房，还是等年底开始慢慢淘二手房呢？（新房落户摇号需要时间和机会成本，淘二手房同样会花时间花精力）
2.如果选择落户，应该落户哪个区呢？锦江区很成熟但新房少，高新区最有前景但新房少刚需多怕进不了摇号池，天府新区有潜力但有待时间考验，成华区学区较弱但有空间。打算在以上四个选择中选一个，您建议哪个呢？
3. 目前成都房子面积越来越大，总价也越来越高。投资的话，您建议选择买多大面积？期待房神的建议。
回答：你好，作为纯投资的话，预算刚好不多不少，目前高新社保满2年，如果搭配高新户口，那就是高新刚一了。
1、二手房价格整体来看是会有所回调的，对卖家来说再涨的期望值不高，对买家来说贷款的比例受限也不爽，这是一个两难的问题，但是说要回调到一个非常低的段位，纯粹的就是对买家绝对利好，那也未必，所以光下赌注淘二手房，也是不切实际的。建议是两手抓，一手新房，一手二手房，可以同时考虑的。当然新房落户的时间成本就不说了，主要是机会成本，比如你原户籍的户口是否很重要，是否很难迁移到成都来，是否要留着在本地准备着手当地的房子，这个要自己考虑好利弊，如果觉得可以迁户口的话，那么我支持迁过来，刚一的战斗力，瞬间打响。
2、当下你是高新区社保，当然如果是代缴的话，应该是可以转移到天府或者锦江、成华的，如果再搭配你落户到相应区，那就是该区域的刚一资格，这个比较好操作，自己处理流程哈。但针对你350万的预算，锦江几乎没有，而且开盘节奏很慢，高新次之，但是节奏也很慢，还不容易抢到，这两个建议放弃。
最后就是成华和天府新区，两个区域的新盘都比较多，比如成华的IN天府，天府新区的天府公园未来城都是代表性的刚一轻松上车盘，但是要看未来空间和大家的认可度的话，我觉得天府当下虽然比较荒，但是针对地买秦皇寺、兴隆湖等核心区域，问题不大，所以我更站队天府新区。
3、是的，成都新房面积大，单价高，总价高，投资的话，考虑到144的普通和非普通界限，我建议尽量入手110-144平的面积段，如果是特别优质的地段和户型，可以适当放宽到100-160平左右。
提问：房神你好，请问现在形势有必要买房吗？各地调控万一房价下跌会不会成为接盘侠？
回答：沃伦巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。
一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。
买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；
我建议就是，未来的不确定性有很多，所以你应该买套房作为筹码。我们绝大多数年轻人都是普通的劳动者，只能保证基本的收入情况，努努力做到公司高管，但是随着经济下行、公司变革，可能未来也没有保证。但是创业者就不一样了，毫无保障，但是赚能赚死，亏能破产，不过绝大多数人是不敢尝试的，因为输不起。在某个维度创业和买房子是很像的，不过买房子的风险小多了。年轻人如果你不创业，还不敢买房，你还能有什么机会？
买房子不需要太多时间的，不耽误你继续上班不过对于你个人来说保住了下限，上限却可以很高。打工十年可能很难存下一笔巨款，不过如果十年前你用现金流供养了一套房子，那么十年后，它就是你最大的筹码，就是你身份财富的象征。
买房，只是人生的第一步。
买房不是真正的目标，真正的目标是通过买房，给自己更好的目标，创造更好的生活。
提问：房神你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。
回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。
主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？
第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹的川师板块）。
第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。
提问：请问房神，问下高新西区的桂语听澜这个人才公寓怎么样？跟朗悦府相比呢？
回答：桂语听澜整体来说还是需要今后12号线通车了才有奔头，才能和主城区紧密相连。另外商业和教育是没问题的。单看产品的话我觉得还是很有诚意的，一梯两户洋房和两梯四户的高层都还是偏刚改改善的产品，和此前其他区域的人才公寓一众高低配不一样，就看价格是怎样的了，如果价格很不错的话倒也适合西北门工作生活的人群。
朗悦府地段更偏离高新西区大学城板块，距离蓉2号线有轨电车近，主打的是高层，也要看具体产品形态和价格，据说高层1.4，洋房1.6，算不上便宜了。从地段和产品来看，桂语听澜要好一些。
提问：房神你好！感谢之前的回复，还想问一下，不想压力太大，一般房贷占收入比例多少为好呢，谢谢。
回答：你好，关于房贷占收入比例：
30%是许多人认为理想的月供收入比。这个比例下一般不会影响到家庭的生活品质。也是我觉得月供占总收入的比例。
30%-50%这个比例段其实略显高点，对家庭的品质会有些降低，如果工作稳定，开支稳定到也没什么。如果遇到一些紧急情况，需要用钱的时候，往往会手忙脚乱。
如果你是年龄在25-30岁的购房者，在工作稳定的情况下，这个年龄的年轻人正处于事业上升期。
一般来说，银行规定借款人的月还款额不超过其月收入的50%。生活上的支出总额占个人消费支出总额的比重达59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
所以超过50%的我们将不再讨论，当然以上只针对一般情况，每月还贷占家庭月收入比例适合多少，还是要基于收入和消费习惯。
一般未婚或者已婚没有孩子，家庭负担比较小，而且，随着事业的发展，其个人升值潜力也是比较大的，所以月供占收入的比例可以适当提高一些。
如果是年龄超过35岁的购房者，在工作稳定的情况下，月供不要超过家庭收入的30%。这个年龄段的购房者通常已经结婚生子。
虽不能以总收入代替总支出，但倘若房贷占收入比重如此之高，要么是太富裕，要么真的妥妥地成为了房奴。
月供收入比重过高带来的更大的影响是在精神层面上，因为承担着巨大的月供负担，年轻人更加恐惧失业，并陷入由此带来的不安全感。
关键是稳定 ，最好用固定工资来衡量，稳定的话占一半也无妨 ，不稳定就别说什么占比了。
总的来说，30%以下是正常的，如果收入高的话，50%是可接受的，超过50%就比较危险了。可以根据实际情况合理规划。
提问：房神你好！经常看你推荐的二手都是次新房，它比老破大和期房有哪些优势？
回答：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至10年的房屋。
相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：
1、 即买即住。次新房基本已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。
2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。
3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。
4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。
但是次新房也不是绝对好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。
所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。
提问：房神你好！自住加投资，请综合分析下万科知园与十里风和，谁更优？
回答：成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了，均价2.1万。高层产品两梯三户，250万起，洋房产品两梯两户，340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的，成华的刚一刚二可以冲。
十里风和作为中环TOD，地铁资源是毋庸置疑的，它即将预售的是高层，两梯四户，东2.5环+小户型+清水+最低总价不到200w，大多应该在300万内，和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段，赢了产品。看你怎么选择。
以上为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选
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发表于 2021-8-12 14:20:26
