房企被逼到“死胡同”3个信号，2021年的“打折潮”即将到来？

乔微博

先提个问题：你知道房地产开发的利润有多高吗？10%还是20%，或者超过30%？
在2016年之前，房企的毛利润确实能达到20%以上，个别房企甚至可以提高到40%，净利润也相对较高，也能达到10%左右，个别净利润达到20%。不过时至今日，房地产已经彻底沦为“普通行业了”（来自万科郁亮的讲话）。
前段时间，杭州房地产头把交椅的滨江集团董事长戚金兴在业绩发布会上说，在近期的土地出让中，集团获得了5块地皮，这几块新地皮争取把净利润做到1%-2%的水平，这番话一出，吃瓜群众们跌掉了眼睛。房地产企业的净利润真的降低到了1%-2%的超薄利润区间？笔者认为虽然在发布会上可能有一定的浮夸成分，但也八九不离十，估计实际净利润率在3%-5%左右。



另外，根据好地研究院数据显示，在南京的地皮出让中，利润也非常低，保利G28地块、新城G46地块、江苏富园G42地块、万科G47地块建成之后，预算净利润率只有0.9%、0.6%、0.5%、0.3%。
曾经豪情万丈、一块地皮可赚上亿元的房地产行业，如今的对外利润报告只有2%不到，而且还要削尖了脑袋继续抢购地皮、继续开发下去，这等韧性和毅力确实值得“学习”。站在房地产行业的立场，现在简直是“寒冬腊月”，对于把房地产作为主业的企业而言，唯有坚守才是唯一的出路，国有企业和央企连续宣布全面退出房地产市场，也足以表明，利润水平确实不吸引人了。
“缺钱”是当下房地产市场恰当的形容词，放在房企身上形容得尤为贴切，万科郁亮在前不久的股东大会上说到“房地产正在转变为一个非常普通的行业，钱比以往显得更加重要了。”与此同时，楼市的一系列动作，房企被逼到“死胡同”，央行新规下，3个信号释放了答案，2021年的“打折潮”即将到来。



1、三道绿线。2020年8月底9月初，住建部与央行联合组织龙头房企进行座谈会，首次提出了“三道红线”举措，与其说是三道红线，不如说是“三道绿线”策略，要求各大房地产企业把负债等全部转换为三道绿线，不符合标准的房企，今后的融资增幅将受到一定比例的限制。郁亮随后就表示，这一次的改变不亚于土地招拍挂的改革影响力度，把所有房企拉到了同一个起跑线上，失去了巨额融资红利，未来只能依靠管理创造红利。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

2、限贷举措。2021年之后，人民银行、银保监会等联手发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，着重提出制定金融机构向房地产市场融资的比例红线，融资限制为2个方面，分别是房地产贷款余额占比和个人买房贷款余额占比，这2个方面都设置高压线，开始有序抑制资金继续规模化注入楼市。

例如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高，其他的银行也不同程度有限制比例。

3、房贷利率。如果说“要求三道绿线”和“双管齐下限贷令”只是卡住了房企向银行融资的话，事情就此结束，那根本不是事儿。但对房企影响大的远不止如此，调控愈演愈烈，2021年上半年调控接近300次，房价稍有热度的城市纷纷被约谈、提高站位，聒噪的楼市随即纷纷被摁了下来。在买涨不买跌的心理因素下，跃跃欲试的买房人纷纷站到了观望的队伍。
与此同时，房贷利率普遍性上浮，成为了阻挡买房人冲向楼市的另一道门槛，根据贝壳研究院数据显示，在2021年6月份，全国72个大中城市首套房平均利率为5.52%，二套房贷款利率为5.77%，环比5月，首套房和二套房贷款利率分别上涨了5个基点、4个基点，珠海的个别银行二套房利率甚至一度高达7%。



咱们总结一下上边阐述的基本结论，主要有3个方面：
1、三道绿线。缩减了房企直接向银行大规模融资的渠道，在以往一个楼盘需要5亿元，有4亿元可以从银行借贷，但是现在不能有这么大的融资力度，有3-4亿元需要自己掏口袋。
2、限贷令。不仅约束银行向房企直接借款，而且限制向买房人借款，所以从4月份开始，楼市不断传出“二套房断贷”的消息，这确实是真实情况，在月末和季度末，银行的贷款额度不够用的情况下，只能选择停贷。
4、销售难。从2021年3月份开始，各大城市的房价再次回归到平稳区间，学区房热度被多校划片、名额分配制等新规定给了一记重拳，热门地段和城市调控纷纷升级，经营贷也不允许流向房市，销售本来就不佳的情况下，房贷利率还在不断升级，市场上购房者越发减少。



面对以上局面，如果你是房企，你会怎么做？
答案很简单，估计也只有这一个选择项：把手中的存量房产尽快销售掉，以求获得更多的流动资金，来缓解不畅的局面，勉强安然度过这个冬天再做打算。
所以说，2021年的“打折潮”要来了。这并非子虚乌有的杜撰，也不是空穴来风，一系列信息都在彰显着相同的答案，未来有3类房子或难以销售：①中小房企的房子；②三四线城市房子；③配套差的房子。
所以该如何买房？基本清晰了。

强绝商爸摇

房价又该涨了。

寒郁轩良

开发商早就赚的盆满钵满了，不要替古人担忧！