二线城市接棒调控！楼市风向要变？

快乐人L

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为8000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议


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提问: 星叔你好，我现在全部积蓄63万，加上别人支持应该有85万，但是我19年在佛山高明杨和买了93方80万，现在再供3300一个月。社保断了四个月，我现在就是七七八八加起来85左右，我想问问你，我现在在陈村北滘，碧江附近工作，我想投资，挣钱加点自住。想问问你怎么操作，月供能接受6000左右让我父母帮我供，我想让你帮我怎样处理好，现在高明的还没收楼。六月份才收楼。
回答：佛山买房，限购区第一圈层是首选，资金有限可以在第二圈层挑，三四圈层尽量别碰。


第一圈层以限购区为主，桂城、陈村、北滘等，无不占据了临广最好的地段，不仅靠近广州核心区域，且多与广州南站等广州枢纽轨道相连，是佛山投资最稳妥的选择。最有价值的楼盘详见知识星球内部分享。


最后不要去高明做炮灰，交房后就可以赶紧出手。高明楼盘的确在佛山区域来说算是低价，但低价并不代表有升值性。


佛山就是新城多, 但多数不会成功。三水、高明有多弱，这样都用不着论述。


城市的强弱，可以用一个比较大众感官的角度去理解，它的学位房需不需要抢，当地有没有学位房概念，而上学是必须通过拥有这套房子去获得,还是可以通过关系去打通轻易进入的。你就可以知道这个城市的强弱之差距了。




提问：星叔，重庆还有投资价值吗？重庆供应量大，未来二手市场会表现明朗吗？
回答：重庆作为一个单价一万多的直辖市，很多人会觉得重庆供应太大，没什么机会。是的，重庆供应量大源于统计数据，对于主城区供应并不夸张。


重庆作为唯一不限购的大城市
1. 成本足够低，好小区不到2万块单价
2. 其他东部城市的限购，导致部分需求不得不去重庆
3. 市场轮动机制，在16，17年重庆大涨之后，18年5月达到上一轮高点，进入横盘微跌阶段，到21年有三年横盘，今年进入一个新的周期
4. 整个市场流动性充裕，大城市房价整体要上涨一轮。


重庆买房板块大的框架是不要买老城区，往江北 渝北看，好区域，好位置，好小区。
目前市场前线消息，重庆市场升温很快，供应关系正在极速转换。
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提问: 坐标东莞南城，目前住96平3房，最近想换一个4房，但是看中的4房总价720万，三房卖掉只能卖个480万，银行还有欠款185万，卖掉3房刚好够给4房的首付，但是目前横盘自住的三房不好卖，请问现在是置换的时候吗？买4房压力会特别大，还会有垫资的费用也很高
回答：东莞目前行情基本属于牛市末端，高位横盘状态，我认为不是很好置换时机。


首先记住这个结论，除非你通过置换可以把一套房子的债务提高 50%，否则是没有必要置换的。
我们买房子是为了囤债，没有办法把债务提高的置换，都是没有意义的，因为置换的成本很高。


对于房子来说，能买就别换。
卖房最简单，买房有难度，置换最要命！
房子的套数比面积重要。
房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。


在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。




提问：星叔好，偶遇您的文章，甚是通澈，有缘，请教2个问题
1、2007年投资的燕郊上上城五期60平26楼南向小户型，想卖掉，置换天津武清2居室楼房一套（给父母住，父母67岁，父母家是武清）燕郊现在价格低，需要等等在卖？武清现在价格高，什么时候买合适？建议武清哪个地方买？
2、本人在海南琼海市市内，万泉河旁2017年初，买入2居84平米，75万，计划现在老人冬天住，未来我们老了住，琼海的未来升值前景如何？海南全限购，琼海就像个小郊区，租赁价格低，未来有机会将琼海2居置换到海口省会是不是更好？谢谢， 星叔好。
回答：1.投资来说，天津比燕郊更稳，燕郊属于环线城市卫星城，
天津毕竟是直辖市，涨幅更有确定性，可以考虑燕郊置换天津。
不过天津武清被爆炒，整体价格被高估，不建议高位买入，可以再等等。
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2.没有中老年飞蛾扑火，哪有海南浴火重生。
海南是第二个股市，股市绞杀中青年中产，海南绞杀中老年中产。
旅游养老地产基本没有流动性的，当消费的话随意，投资的话回避。可以考虑将来置换省会海口。


我们买房子一个很重要的判定就是这个区域后期能不能产生较多的接盘侠，就是说，入场会不会被套牢，有没有人愿意为你后期兜底。
我们一定要以始为终，在买房子的时候就要想好后期的接盘侠可能出现的画像。

但很明显，旅游城市、文旅城项目其实大部分都是投资的需求，而且往往没有学区没有商业，很多人买了文旅的项目，后期想抛可能都没有人会愿意接手，而且，对很多旅游城市而言，人口其实是比较稀少的，想要把这个项目给运营起来，还是有比较大的难度的。

我经常强调一点，就是买房的时候，地段所包含的资源一定比风景很重要。
很多人买房会跟我说，这边有湖，这个楼栋是楼王，风景很好等等，请记住，对于买房而言，选择城市是第一位的，其次就是楼盘所在的版块未来发展会怎么样。
你说你家里有矿，无所谓，一个城市来一套空关，如果你只是中产家庭，劝大家珍惜手上的现金。




提问：星叔，手上还有200万，是在上海买房还是炒股，现在股市行情不错，想投资点钱赚一笔。
回答：炒股真的像坐过山车一样，涨的高、跌的也狠。相对股市的大起大落，在财富不是很充裕之前，还是买房比较安心。


2021年主流资产依然会继续上涨。资产配置方式就要深入计划。
上海房子稳，不会亏钱，在现在这个时间点，上涨概率很大，对于一个不会亏钱，只会赚钱的资产，值得配置持有。
相信很多聪明人会开始把赚的钱配置到房子上。
大风刮来的钱，通过房子固定下来。
但是买房，依然是只有很少的房子值得买。


上海依然是2021年上半年一线城市最值得买的，因为涨速最快。
除了上海之外部分二线城市也开始出现买点，根据每个人的特质，适合不同的配置方案。比如成都 武汉 杭州 重庆。
当然有些城市要注意风险。




提问：叔您好！我是刚需置换，自己的房子前几天刚刚签了居间协议，但是这几天突然心里特别不安。
1. 买房客户是帮他哥哥（都是上海人）买的，但是看房始终都是弟弟（签约的客户），称房子是哥哥嫂子居住，但是哥哥嫂子难道在下定金（5w）之前不看下房子吗？
2. 居间协议签署后，中介就收走了我们的房产证，说是防止我们再二次出售；3. 网签时间定的比较晚，要5.31才有现金付首付款。
4. 中介是客户自己找的一个小中介，小区旁边的。我现在特别不安的就是，我们的房子是不是会这样被骗走？特别没有安全感，我们是不是应该将房产证取回来？急盼回复。非常感谢~
另外，打算购买花木或者张江的房产，预算650以内，花木的房子大多1995-1999年，小区环境较差，但属于内环，且有二梯队小学；张江可以购置较新房产，但是属于中环，学校一般，请问有什么建议吗？
回答：1.买方有可能没有房票或者其他情况找人代持的，现在有很多人想投资买房，但是自己因为政策限购的原因，没有购房资格，所以就会找一些有购房资格的人来代持，自己出资金，对你卖方来说是没有风险的，不用担心。
另外下定金后中介收走房产证是正常流程，中介一般会出一个压房产证的证明，就是证明你房产证在他那，锁定交易。


2.花木基本成熟了，所以相比张江，增值潜力略弱点。
张江，还有新的开发与建设量，可重点关注。
张江位置虽不如前滩与花木，但科学城定位高端，能切实的吸引大量企业与员工入驻，且是朝阳产业，高收入群体。
科学城范围内以后不供应商品房用地，优质次新二手房稀缺。
还有一个潜在利好，张江北区发展较早，厂区较多，以后可能拆迁重新规划定位。


学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是第一选择。相比我更倾向于买张江。


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提问:星叔，请问您:
1.万顷沙靠北点地方有个二手小区叫领界，它旁边就是中科院科学园，还有国科大学。并且附近最近正规划建2所公办小学，2所公办中学。目前小区单价2万左右,可以考虑购入吗?但是不知道22号线南延段什么时候施工，感觉会对他不利。
2.因为之前看中的番禺万博的房子业主不想卖了，所以现在完全没有头绪了。总价400万左右，能麻烦给点建议吗?
3.如果明年广州期货交易所和粤港澳大湾区国际银行落地南沙的话会利好南沙房价吗?
回答：1、这个楼盘压根不近万顷沙，周边都还是农田呢。而且都是村级配套。不要那么快去冲动。
这个小区的户型90平方是两大房，这是绝对的错配，而买七十多的两房也没意义。
万顷沙未来会不错，但是现在压根不急。南延线建设也不急。


2、退而求其次去看看雅居乐花园，这个组团特别多，特别大，价格变化还没特别明显，你现在争取先买入，明年机会将来。


3、这两大机构还要看是拍地建设，还是只是挂牌，看看实际落地和进驻人数的虚实，再另行决定。
金融是很虚的，可以很多人，其实也可以很少人。
南沙房价并不是一个半个金融机构进驻就能起来的，地广人稀啊。




提问：星叔，成都2手房待售量巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？
回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。
从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。


2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。
这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。


攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。
不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。
还有，地价也开始捅破新的天花板。


成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。
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提问：你好，昆明呈贡新区的滇池府洋房能买吗？预计1.3万一平，105和125平两种。
回答：滇池府，位于大渔片区。附近有海晏小学，长水外国语中学。周边超市比较多，基本能满足生活需求。目前周边的交通商业和医疗配套都不是特别齐全。


大渔片区目前的处境比较尴尬，涨不起价，也难放下身段。
即便和相邻的古滇片区比较，发展程度也被甩在了后面。
由于古滇开发起步早，已经吸引到保利、碧桂园、清凤等一大波房企，集合了古滇名城、古滇未来城、保利·和光屿湖等众多大盘，开发势头非常猛。
而大渔片区，则保持着不温不火的态势。


第一，区位和规划定位优势不明显。


第二，开发起步晚，尚未形成规模。片区可开发用地规模小，也注定了整个板块的开发潜力受到限制。
第三，标杆楼盘少，价格无优势。
另外，没有标杆楼盘做引导，大渔在市场上的声音很弱。
在价格方面，比起呈贡、古滇片区，吸引力也不是很大。




提问：星叔，去年一线城市涨过一波，然后二线城市跟进，本以为行情起来了，但是最近各地陆续的调控政策，会不会导致热点二线城市熄火，后面楼市走势会如何？现在买的话还有机会吗？能否解答一下。
回答：与一线城市相比，近期部分热点二线城市楼市升温，这是导致近日二线城市频繁发布调控政策的原因。比如，杭州、成都、西安、合肥等城市加码楼市调控。
随着楼市传统“小阳春”的到来，以及市场热点的转移，越来越多的二线城市将加码调控，前期已经启动调控的一线城市，则会进一步对政策进行巩固。


杭州、成都、西安这几个起因还是因为1-2月甚至是更早的时候涨的太不收敛了，合肥倒是更“自发”一点。
所以无论是一线城市还是过热的二线城市，都在调控加码。过去上涨不太明显的或者说调控压力小的，反倒是矬子里拔将军，成为了涨幅最快城市。别的城市都稳定时，西安、合肥这样的城市就最容易上榜了。


现在调控的起到最大的影响就是不涨不跌，房价就保持在了那个价位上，上下房价震荡不超过5%，也就是稳房价。
我不敢保证现在买到的价格是最低价。
但是我觉得拉长周期来看，比如说五年以后回头看，现在肯定比五年后的价格低。


就好比2013年买的房子，有可能比2014年的高一点，但肯定比2016年的便宜，但你提前享受了入住。




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