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(一) 源头:香港模式
众所周知,我们现在的房地产模式学习自香港.预售制、商品房、土地财政等等制度确实在初期大力推动了城镇化进程，既让一批人住上了新房，又让城市有了资金进行基础设施建设。
但是代价也是明显的。这种模式的必然结果就是房价上涨的正向循环，不断升高，升高，再升高。房价只能涨，不能跌，直到高昂的房价压榨尽了打工人最后一点余力，把所有的消费潜力压榨干净，把六个钱包掏空再负债累累30年。最后的最后，所有人除了房子就只剩下债务，形成了巨大的灰犀牛。
为什么会这样？有人说还是盖楼太少，还是发展不够。错的离谱！
北上深这类的一线城市，无论新盖了多少楼盘，一定会很快卖光，而且一定是被坐拥大量资本的人买走，大多数刚需们是买不起的。越是买不起，就越缺楼，越缺楼就越盖楼，盖的楼又被有钱人买走形成垄断，继续坐等房价上涨，越是上涨，就有更多的打工人无法负担。
死循环。
房子是天然的资产，无论中国，还是欧美，资产都注定被具有更多资产的人占据。只不过咱们在传统思维和丈母娘的影响下，认为年纪轻轻就必须买房，而日韩欧美，则是大把的人即使四五十岁，依然租房度日，甚至终生都不具有自己的房屋。这又使得中国住房矛盾更加突出和尖锐。
有人说，不对，美国的大house几万美元就够了，便宜的很。但事实是，这种大House只存在于长期没有发展的地区，和咱们的鹤岗个旧几万的房子类似，纽约、湾区、伦敦、巴黎的房价一样都是动辄上百万美元的天价。
所以，卖更多的商品房解决不了问题，目前的房住不炒也只是为了稳定房价，依旧解决不了大多数人的住房问题。不仅在中国解决不了，只要采用这种制度，在全世界都解决不了住房问题，没有自己私有产权住宅的人在全球的大都市都是大多数。
根源，就在于商品房模式上，但是，如果未来不采用这种模式了呢？能否探索出一条新路呢？
（二）新加坡模式
新加坡是著名的房价控制的比较好的一线国际都市。根本方法非常简单，住房分为正常的商品房，也就是私宅，和新加坡特有的祖屋。不到20%的有钱人可以用高价购买私宅，而大多数人都居住在国家建造的、便宜的祖屋。所谓祖屋，由于土地由国家直接划拨，不存在土地成本，而施工又是走量的批发价，所以在各个环节都把价格压缩到了极致，自然最终的价格也是大多数新加坡居民能够接受的。当然，购买祖屋也需要满足一系列的限制条件，
我们曾经尝试过这种模式，建设了大量的经济适用房，但是效果似乎不好，毕竟我们的国家太大，大家都希望挤入北上广深江浙沪等等的少数区域，建设的经济适用房最终一样也是和商品房一起价格暴涨，难以控制价格。
（三）换一种思路
既然大家对房子的根本需求是稳定的、有品质的居住属性，而不是房价持续暴涨，通过房价的上涨来获得资产的大幅增值的金融属性，那么换句话说，其实大多数人需要的只是低价、稳定、高品质的居住权即可，并不是一定需要私有产权。
大家对租房的印象一直非常不好，一方面是租房没有买房的种种落户、上学的权利，一方面是可能动辄被房东大幅加租，一方面是居无定所，会被房东赶来赶去，不能长期稳定居住，一方面是由于不能长期居住，人员更换频繁，所以出租屋环境品质差，无人愿意主动维护，一方面是要看房东脸色，毕竟寄人篱下。
这些问题的核心其实就是两点：租售不同权，以及私人房东。
那如果这些问题都能解决呢？做到了租售同权，而且房东是国家、集体、或者其他的长期稳定资本呢？
如果落实了租售同权，租房也享有同等的落户、教育的权利。如果出租方是国家或者集体，可以保证长期稳定不涨价的低价租金，可以保证长期居住，不会赶走房客，并且国家出资定期维护，大幅提升出租屋品质，而且因为房东是国家是集体，也不用看房东脸色。那是不是就满足了大多数人真正的居住需求？
如果想要依靠房产升值赚钱，好的，有大量的商品房可供投资。但是如果只是为了自己有品质的居住，那么未来新时代的以国家和集体为主体的租房模式完全可以满足要求，消除目前租房的缺陷，大量解决大家的居住问题。
而且，其实在房改以前，大家都是没有自己的私有产权住宅的，本质上也是大家都住在国家以0租金租给职工的房子里面的。有的也只是居住权，没有产权。只要大多数人都是同一种模式，就不会有心理上高下的差别，大家都一样嘛。只是后来推行商品房之后，有了私人产权，大家的差距逐渐拉大，问题才不断尖锐。
所以卢梭在《论社会的不平等起源》一书中认为，私有产权是不平等的开始，也是剥削和罪恶的开始。我认为说的比较过激，但是也确实有一定的道理。
有人说，不对，以前是国家分房。那么，以后如果也是类似的模式呢？以前国家分的房没有产权，只有居住权，那么如果以后也能保证大量老百姓能够分到没有产权，但是能一辈子低租金居住，而且享有同等教育落户权利的房子呢？
有人说，这是天方夜谭，想得很美，但根本不可能实现。但事实上，变革就在当下。
我们已经可以看到，一方面国家在集体土地、国有土地上大量建设公租房、集体租赁住房，一方面大力提倡社会资本参与长租公寓，一方面大力推进租售同权在各地的落实。而且，这不最新的文件又喊话了，要把城市闲置的商业、办公、厂房等等建筑和土地，提倡可以改为租房和宿舍用途，而不用补交土地的差价。
这些为的都是满足大家真正的居住需求，让大多数人可以不用天价买房，用很低的租金，就可以一辈子住在品质有保障的环境里，和从前一样。资本主义不会管老百姓的居住问题，但是我们会。
有人质疑，为什么现在的租金这么贵，以后租金会便宜呢？因为未来的出租房要么是国有土地直接建设。要么是集体土地直接建设，都没有土地出让金，而一个房子的最大成本大家都知道，就是土地成本。现在又鼓励闲置工业商业办公用地改宿舍和租赁，这些土地同样是很低的成本。
以深圳的房子为例，一套商品房如果用于出租，它的成本价可能是800万至1000万，年租金至少要10万至20万才能勉强维持。但是公租屋、集租屋的成本价只有造价，同样的房子成本价只要约30-60万，年租金只要1万-2万就非常足够了。
这也是为什么之前的长租公寓很容易失败，而未来的新租房模式很容易成功，毕竟长租公寓的土地价格也是很高的。
同时这么做还有很多其他的好处，集体土地、国有土地传统的做法是直接卖掉，虽然一次能赚不少，但是没有持续的收入，村民和国家只能赚一次钱。但是变成租房模式后，就可以长期收取租金，保障村民的长期稳定收入，虽然不会很高，但是非常稳定。就好比那些把地卖掉的村民，没有那些把地盖成城中村的村民现在收入高一样。
所以，我相信在不远的未来会实现这样一种模式，有钱的人，各种豪宅商品房任选，作为对成功人士赚钱之后的奖励。买不起天价房的人，也能够保证正常的居住需求，虽然房子会远一点，小一点，但是可以保证一辈子的居住权不用搬走，可以保证始终租金大幅低于市场水平，可以保证享有同样的落户和教育权，除了不能依靠房子升值发财以外，与买房无异。
一旦这种模式实现之后，商品房就只有优质地段和优质住宅能够继续保值，非优质地段非学区的老破小自然就会失去竞争力，价格大幅回落到其正常水平。所以，如果真的还想继续房产投资，我的观点也一直没有变过：避开老破小，老破大，避开人口流失的偏远二三线城市和县城，坚持人口流入的经济快速成长地区，坚持优质地段、优质学区、优质居住品质。
优质的房产，以后仍然会跟着中国经济的发展，人民收入的提高继续升值。而那些居住品质又差，又没有发展前景的房子，在大租房时代的冲击下，将逐渐陷入无人问津的状况。 |
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发表于 2021-8-11 21:48:57
