深圳计划新开7万套新房，抑制楼市“反弹”可能性

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7月7日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2021年度实施计划》（下简称《计划》），今年计划批准预售和现售商品住房约6万套，新开工商品住房约7万套。那么，这些即将入市的商品房，对深圳未来的住房市场有何影响？要破解这个问题，我们将从深圳楼市近一年多的变化讲起。
二手房市场进入观望状态，交易低迷

2020年疫情结束后，在相对宽松金融政策下，部分资金违规流入深圳房地产市场，进一步拉高了市场。尤其是二手房，成交量迅速升至近几年高点，价格也大幅上涨，市场充斥大量投机需求。“715”新政出炉后，市场缓慢回调，但距正常水平尚有一段距离。
根据国家统计局的数据，2021年1月，深圳二手房价格指数是107.6，比2020年平均增长了7.6个百分点。随后，深圳市政府出台了更强力手段：2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，3595个小区被逐一“标价”；4月8日，深圳市住房和建设局等七部门对涉嫌炒房的“深房理”开展联合调查。
二手房参考价出台后，深圳二手房市场开始出现明显的涨幅回落，涨幅从2月的0.9%持续下跌，到3月是0.4%，直至5月出现了深圳二手房市场近年来首次涨幅下降，下降了0.1%。
在交易量方面，从二手房参考价颁布以来，二手房的交易量明显下跌。根据深圳房地产中介协会的数据，深圳二手房网签数量已出现五连跌，2-6月份则分别为5272套、4869套、4396套、3781套以及3216套，交易量跌幅还在持续扩大。截至6月30日，深圳实名登记的地产中介人员数量同比下滑11.8%，这也是交易市场低迷的一个信号。
不过，根据幸福里监测，深圳二手房挂牌房源数量并没有明显的下降，形成了挂牌多，成交少的局面。对此，幸福里分析师分析认为，对于部分挂牌价超过指导价的二手房房源，银行无法放贷，导致购房者需要支付更多首付，从而市场出现了一种供需双方心态博弈的状态，即购房者期望降价，而业主却因为之前在高位购买不想降价，双方对价格的预期不一致，导致成交低迷。
总体而言，深圳二手房市场，处于一种长期观望态势，过度的投机需求被抑制。



数据来源：国家统计局二手住宅销售价格指数，2020年价格指数=100



数据来源：国家统计局新建商品住宅价格指数，2020年价格指数=100
新房市场热度不减，调控持续加码

2020年市场大热，二手房新房房价倒挂，因此深圳的热门楼盘也一度出现打新热。但是，新房市场整体热度相对二手房并不突出。根据国家统计局的数据，2021年1月，深圳新房价格指数是101.7，比2020年平均增长了1.7个百分点，整体还是相对稳定。而且，深圳新房对“打新”规则进行了新调整，增加了积分、摇号和“多选一”的新规，持续利好刚需购买者。
根据市场分析的数据，从2021年2月，二手房参考价出台以来，市场热度转移到新房市场，新房市场3月仅上涨0.1%，而接下来的4、5月份分别涨幅为0.5%、0.6%。
长期来看，深圳住房市场的需求量短期不会出现明显变化。2021年一季度深圳地区生产总值为6867.54亿元，同比增长17.1%，两年平均增长4.6%。欧美国家受到疫情影响，进口需求大增，而深圳市在信息技术设备和耐用品消费有着全球性的竞争力，持续驱动深圳经济维持较高景气度。乐观的经济形势，形成了鼓涨的钱袋子，再加上蓬勃的人口吸引力，住房需求的上涨是非常正常的现象。
扩大新房供应，抑制楼市“反弹”可能性

此前，有市场分析认为，根据之前的市场发展趋势，未来深圳二手房市场热度或难以迅速升高，而实际的住房需求还存在，可能会在新房市场大量释放。
市场价格是由供需关系决定的，如果新房未来需求有可能上涨，而供应不变，新房价格必然上涨；若此时供应量扩大，则新房价格必然会回调。
因此，幸福里分析师认为，深圳计划在这个时刻提升新房供应量，会非常有利于平抑新房价格。从《计划》来看， 2020 年深圳市商品住房累计批准预售和现售面积为 633.83 万平方米（64581 套）。2021年计划批准预售和现售商品住房约6万套，将与去年持平。计划新开工商品住房建筑面积 700 万平方米，约 7 万套，面积同比增长10.44%，套数增长8.39%。《计划》不仅公开了商品住房的供应面积，还公布了公共住房力争供应4万套（与2020年持平），新增租赁住房10万套（间），以及一系列住房保障补贴政策。住宅面积的稳步增长和住房保障体系的建立，将有效缓解深圳未来持续增长的住宅需求，抑制高烧楼市回归理性。