学区房变脸，技术性流摇，销售玩自黑……楼市七大“怪象”背后

术数古籍专卖疤

住浙网研究员 艾维

编者按：今年上半年，调控的力度相当大：“1.27”新政直接打掉了博短期红利的行为，摇号中签率不到10%，5年限售自动安排上；法拍房也限购，房贷利率二度上调……
由于倒挂红利的存在，以及货币增发等原因，上半年杭州楼市热闹非常，限售屡现。巨大的反差，导致了楼市反常的现象频生：为了降低摇号人数，置业顾问“黑”自家楼盘；为了让人望而却步，出现了5年后才交付的“超长待机”。
住浙网、好房研究院的上半年楼市回顾系列，这篇的关键词就是“怪现象”。



1. 技术性流摇，不买车位就不理你
现在，杭州能卖十几套住宅的置业顾问不稀奇，能卖掉车位的才是好销售。
因为车位走不动，“捆绑卖车位”的现象悄悄重出江湖。

图源网络

在住浙网的后台和购房群里，有购房者吐槽“不想买车位就被华丽丽的忽视”，他们表示在报名登记要通道链接时，置业顾问在微信中问得很直接：
“哥，你打算买几个车位?”
如果答复说不考虑买车位，要么直接就被拉黑，要么立马成为“路人甲”，报名时不用勾该置业顾问的名字，心理素质差点的，估计会遭遇“1万点暴击”。
5月，有市民前往政务服务网上投诉称，开发商优先卖给内定了车位的人，并且有“故意流摇”的嫌疑。
对此，杭州住保房管局的答复是——
车位的销售不列入商品房预售范围，对于流摇后不管已登记人员的问题，将予以综合研究，作为日后政策调整和完善工作的参考。
杭州主管部门发声了，再走“技术性流摇+捆绑卖车位”，想必要掂量掂量了，不然坐实了，一张罚单少不了。
2. 红盘销售集体消失玩“自黑”不亦乐乎
以前，销售的本职工作就是蓄客+卖房，来案场看盘的购房者越多越好，留的时间越长越好，也很乐意陪着看看样板间，让你深入了解项目的优势。
如今，全变了！
因为主管部门的要求：各家楼盘低调做人。怕热度太高被定性为热点楼盘，甚至被推迟拿证。萧山城区的博语华庭就因报名者太多，被临时“红盘”；万人摇？更是避之不及。
在春节那波红盘潮中，各大红盘销售成了“自黑”小能手，一系列的“骚操作”，画风是这样的：



嘉品的销售们在各大购房群中温馨提醒——嘉品已经低于10%，请大家理性报名，合理选择摇号楼盘。
“自黑图”同样少不了。



为了低调，奥体的观品也是豁出去了，将自己久被诟病的光照问题，含蓄的说了出来。



因为人潮汹涌，不得已关闭售楼处的多了去，譬如紫璋台、江河鸣翠、御潮府等。对于登记人数、登记提问等，销售们亦是惜字如金，还动不动就玩隐身。



譬如运河新城的某盘，铁路北站的某府，以及瓶窑那个创下中签率新低的刚需盘，都有不少网友吐槽：联系不到销售。
3. “超长待机”露头 出现五年后交付的楼盘
及时交付，是项目讨喜购房人的不二窍门。谁不想早一点收房，早一点使用呢?现在，为了降低项目的热度，作为一种“劝退”方式，延长交付就安排上了。
前有紫璋台延迟1年交付，后有书香印翠迟至2026年交付，龙湖天曜城的交房时间也引起过一点议论。

书香印翠效果图

这中间，最夸张的无疑要属书香印翠。
长达近6年的交付周期，对此房企的解释是：一是受亚运会的影响会停工一段时间，还有就是地处文教板块核心，施工条件十分复杂，协调工作量大，还可能存在拆迁，带来了较大不确定性。
据悉，有个别自住需求的购房者向“12345公开热线”反映，书香印翠交付周期太漫长，不大合理，质疑建设周期是否真需要那么长。
这一来还是有效果的，书香印翠首开中签率超过10%，这批房源不需要限售。
不知道，“5年长交付”会不会有跟风者?
4. 限售不是新闻，不限售才是
春节后的新房供应，至今没有搞那种红盘潮，而是迈“小碎步”，预售证两三张两三张地推，结果是被各个击破。好房研究院的数据显示——
新政后截止到6月30日，杭州限售楼盘达到56个，限售次数达到82次，限售房源套数超过2万套，覆盖了除临安、富阳之外杭州8个行政区，遍布26个板块。



而上半年杭州总共领出的预售证431张，限售的比例接近20%，如果去掉临安的那部分，占比就会更高。

杭八区有限售项目的板块（深色）

广大的“分母”摇得身心俱疲，但一有新盘首开，不得不打起精神，希望这一回能得到好运气的眷顾。
这大概就是内卷，问题是，摇号虽然让人无力吐槽，但找不到合适的替代方式。
5. 头部学区房“变脸”，山雨欲来前的信号
杭州学区房最近的消息是：文鼎苑降价了！
近日，一套文鼎苑126方的法拍房落槌，经过17轮竞价，以1034万元的价格成交，单价8.19万元/㎡。
两个月前，文鼎苑也有一套180方的法拍房源，经历了367轮的激烈竞价后，以1850.8万元总价成交，折合单价约10.25万元/㎡。差不多打了八折。
文鼎苑的遭遇，让杭州学区房的大戏一波三折。
此前，崇文、文澜的学区划定，让部分二手房一夜之间“麻雀变凤凰”，身价涨了百万元，学区房有被神话的趋势；然而，5月中旬一则“学区划片、教师轮岗，西湖区将进行学区改革试点”的传言，让文鼎苑的剧情直转急下。



哪怕官方连夜辟谣，依旧没有阻挡住文鼎苑降价、抛售潮的来临。
当时，小区内多套挂牌房源出现大幅降价且即将挂牌房源数量暴增的情况，降价幅度25-100万不等，上架房源多达17套。
据好找房数据显示，文鼎苑6月签约均价为8.15万元/㎡，环比5月降幅高达21%，均价倒退回2年前。
其它的塔尖学区房虽然没有像这样的大幅降价，但日子不好过。
数据显示，学军（求智巷）、华师大、文澜等热门学区房都出现了不同的量价齐跌。
例如单价跑出过18万+的学区房文二新村（学军小学+十三中），4月时签约均价超12万元/㎡，但近两个月的成交均价在9-10万元/㎡之间，降了有2-3万/㎡，成交量也只有区区5套。
在“真伪学区房”间反复横跨的蓝孔雀，经过去年下半年的暴涨后，今年明显进入了疲惫期，近3个月仅4套成交，均价仅6万元/㎡出头，和高点时的7.5万元/㎡相去甚远。



曾因文澜官宣，在利好之下1月份狂出百套的新安天苑，不仅单月成交降至个位数，单价也开始回落，从5万+跌回4万+。
文鼎苑、蓝孔雀不只是个例，更像是发轫自北京的“学区房改革”蝴蝶翅膀扇动后的第一场“暴雨”。知名学区房的“变脸”，既有炒作水分受挤压，也不乏嗅觉灵敏的炒房客见山雨欲来率先离场，不再站在高岗上。
这个上半年学区房行情的变化，无疑写下了重重的一笔。
6. 新房不够卖各板块库存渐干
如今杭州不少板块新房都只剩一两次开盘的供应量，照这个态势，如果不增加供应，基本要闹“房荒”了！
譬如萧山的宁围板块，一度有四五个楼盘，几千套房源，随着最近领证的坤和美筑推光最后的198套房源，宁围断供了！下一波新房，要等5月集中供地的滨江融信项目。
譬如普通房票也能参与的运河新城，上河公元已经清盘，只剩下万科河语光年这根独苗，总共13幢可售住宅，1幢自持。

河语光年鸟瞰图

一度被视为主城“重灾区”的城东新城，新房库存也快见底了：德信中心仅剩5、6#两幢最后80套房源，新盘佳兆业印月规划了11幢，首开过后还有557套，预计2次加推就售罄；中旅归锦府还有124套，只够开一次。
供应还算热闹的笕桥，存量集中在春来雅庭（571套）和百郦玲珑府（440套），其它的像森临澜府、揽月臻翠府，均不超百套，一张预售证就“光”了。
印象中，下面这些供应量始终充沛的板块，其实离库存“干涸”很近：
1、崇贤：目前仅剩宸瀚里5栋可售，宋都今年1月拿的是块为迷你宅地，需自持20%，规划了4幢住宅；
2、桃源：合能杭玥府6月推光最后的592套房源，板块清净了。
3、申花：九龙仓天荟清盘，春月杭宁府清盘，滨融府加推过后，住宅仅剩8#楼，另有4幢均为300方商业大平层；
4、艮北：仅有绿城潮听明月一根独苗，据悉进度稍慢于绿城其它项目，不知今年下半年能否开盘。
5、奥体：亚运村迟迟不开，考验房票的心理。此外，观品还剩5幢，星翠澜庭只有4幢，都只剩1-2次开盘；融信傲世纪体量也不大。
6、萧山市北：市北西的花曜里只有256套房可售，估计招商是想1次开盘搞定；招商今年1月新拿的地块案名为花屿观澜里，去化不愁！

滨江望涛月明楼幢分布图

纯新盘滨江望涛月明（1040套）、滨江滨涛映月（1332套）的房源丰富，均超过千套，市北的供应会延续到明年上半年。
7、南部卧城：主要供应量来自现房销售项目禹洲泊朗廷（1036套），万科樟宜翠湾剩余316套，朝闻花城昨天领证加推426套，这批过后，还有780套房源可售。
8、大江东：云帆未来社区这次开完后还剩1幢，核心区内暂时已经没有新盘；接下去就看河庄的东潮云庭了。
9、下沙金沙湖：随着春风金沙售罄，也已无房可卖，下一个要等绿城湖上春风了。
治标vs治本。增加摇号难度是标，增加供应量才是本。全年三次集中供地，还有增量的空间吗？
看起来很困难。2021年上半年杭州市区成交166宗土地，总可建面积1665.2万方，同比增加26.5%，再要突破很难了。
与此同时，自持面积也在增，5月集中供地中有41宗出现自持，自持总面积超过66万方，这6000多套房子就沉淀在房企手中。
一来一去，库存再告急。
7. “人才二套房不限购”被叫停
上半年，有一个重要的时间节点：第七次人口普查公布数据。
来自“七普”的数据，杭州常住人口已达1193万人，明年越过1200万的大关无悬念。另一组权威的数字，2020年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人，今年头5个月杭州新引进35岁以下大学生23万多，这个数字不仅超过2019年全年引进数，同比上涨39.7%。
2019年至今，杭州累计引进35岁以下大学生87.8万人。



新引进的人才，在摇号倾斜政策的吸引力下，实实在在地转化成了摇号大军，博士、硕士的门槛更低，出现了“人在千里外，照样摇杭州”这样的抽奖行为。
上半年，对于杭州高层次人才购二套房，一度口径是“落户不必满5年”，不仅不受户籍、社保时限的限制，且单身人才也可购买第二套自住房。这引来了较大争议，随后主管部门及时出手：没有倾斜!人才购二套房也须落户满5年。
得认可引进年轻人才的作用，此举对于缓解人口老化、提高出生率，以及经济转型升级都有好处。因此，一座城市在购房、落户、奖励方面向高端人才释放善意，这没问题。但要看，他们究竟是为建设城市、实现抱负而来，还是只为了“抽奖”买套房以获取红利？
之前，南京给人才购房打了补丁：非南京户籍的高级人才，增加了3年内必须缴纳社保或个税满2年，而且不可补缴。
适当抬高门槛，既是为刚需、刚改考虑，也为了这座城市良性、健康发展。

白云追月素

炒继续炒，现在房价太低了。