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先说几个跟房地产相关的事。
A.房企商票纳入监管
最近，央行将“三道红线”试点房企（主要是大型/上市房企，地方中小房企影响力小、其实它们早就很难融资了）商业票据数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。消息称，这是为把商票数据纳入“三道红线”计算指标做准备。
“三道红线”简单来说，就是当房企的长期负债/短期负债过大、负债率达到一定比例时，就不允许新增有息负债、而商票是个漏洞。
商票是房企开立的、在未来才支付款项的凭证，6月期商票即6个月后、地产商才会兑付票据上的款项。商票的本质，是债务、是融资……可之前并未纳入“三道红线”的债务计算范围。
现在，这个地产商变相增加杠杆的隐秘资金池要被堵上了。
B.部分城市二手房贷暂停
6月中旬始，新一轮房贷额度紧张的信息再次来袭，相比年初和清明期间的额度紧张、审批变慢、利率上调等，这次来得更狠：二手房直接停贷，并且已开始在武汉、郑州、合肥、广州等城市广泛蔓延。
房贷紧张的根源，是去年底监管部门发布的《金融机构房地产贷款集中度管理制度》、也就是俗称的两道红线：根据银行规模的大小，其发放的房地产类贷款（主要指地产商的开发贷和个人的按揭房贷）占全部贷款、要控制在一定比例内。
这次房贷暂停，就是因为银行房地产类贷款占比快达指标了、不得已停二手房贷而保新房房贷。
三道红线管控的是地产商融资、这是资金的需求端，两道红线管控的银行放贷、这是资金的供给端。
C.全面实施城市更新行动
7月1日，住建部召开党组(扩大)会议,会议提出：要加快完善住房制度，努力保持房地产市场平稳健康发展，全面实施城市更新行动和乡村建设行动，大力推动建筑业转型升级。
之前，棚户区/城中村/老旧小区改造主要是拆迁，并配合房屋和货币补偿，最近的一次大规模拆迁补偿发生在2017-2018年，也因此造成了当时三四五线城市房价的暴涨。
老旧小区拆迁和货币补偿的结果是房价暴涨，为落实稳楼市调控、政府将拆迁改为改造，并在2019年全面推进。
而今，最新的提法是城市更新…不仅改造老旧小区、还要升级老城区的设施配套。
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这三则信息，看似没有关联、实则一脉相承。
其背景估计地球人都知道了、就是稳楼市：稳房价、稳地价、稳预期。
三道红线是从资金需求端管控地产商融资，别借那么多钱去买地了、目的是稳地价；两道红线是从资金供给端管控银行放贷冲动，别把这么多钱借给买房人了、目的是稳房价；二者相互配合，最终达到稳预期的目的…房价不会再暴涨，别再一股脑地抢着买地盖房、买房投资了。
从2000年初楼市大牛市才启动时，政府也是一轮又一轮的楼市调控，可每遇到经济波折时、总是会用房地产刺激经济，也由此造成了房价越调越涨的现象…于是大家对调控产生了免疫，不再相信调控能管住房价。
可这次却不同，因为环境变了。
普遍性房产牛市的基础已不存在。
我国现在的城镇化率达63%，已进入城镇化周期的后半场、已没有那么多的人再流入城市了，再加上晚婚晚育、不婚不育……少子化越来越严重，哪有还有更多的人去填补城市空缺呢？
于是也就引出了下一个预判：城市的大小规模边界基本就此定型。
以前老城区可以大拆大建、新城区可以向外拓展，以后不行了、因为没有那么多的人。所以不再提新区建设，改为城市更新、把现有规模内的城市区域提升优化。
目前，城市房子的总量基本够了、百姓的基本居住已没有问题，尚未满足的是一些品质改善需求。
现在已不需要大规模的建普通房子，而只是需要精细化的建造一些改善品质住宅，而这是不需要太高杠杆的。
杠杆解决的是量的问题，通过大量的贷款、去批量化的建造大量的房子，而现在品质住宅需要慢工出细活、做个性化的住宅。
有改善需求的人当然可以买品质住宅，但请用自己的钱、别用那么多的银行贷款。经济收入有限的人想改善，就只能借助城市更新下的老旧小区改造行动了。
房地产在去杠杆，楼市在去金融属性，房子在回归其居住属性和民生属性，别再想着买房财富暴击、躺赢稳赚了…那个时代已经过去了。
今后，楼市的玩法真的变了。
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学会赚慢钱！
这就是今后楼市的新玩法。
对房企来说，要由之前的杠杆红利迭代为管理红利和品质溢价。
以前是通过高负债、高杠杆、高周转来快速地赚取利润，今后则需要提升管理降低成本（工程成本/融资成本等）、通过用心打磨产品来提升品质溢价，赚的是管理的钱、品质的钱、创新的钱……这都是慢钱。
对个人来说，要由之前的赚差价思维迭代为赚现金流思维。
以前大家投资房产是为了低买高卖赚差价，不在乎租金收益、可以闲置几年等待一轮暴涨…反正有人来接盘，所以可以高负债、高杠杆的一把梭，今后房产投资将是5年以上的长持周期、且在房贷限额下其流动性变差，所以要赚租金收益、长持增值的慢钱。
在“房住不炒”的政策下，房产投资将越来越难：购房资格、尤其是跨城购房资格越来越难，杠杆借用、银行按揭房贷将越来越难，房价涨幅、以及房产变现将越来越难……房产投资只存在结构性机构，而不再存在普遍性机会。
那我们该如何买房呢？
买房首先要抱着“自住”的目的，别总想着买房投资、对冲通胀、资产增值。
有了这种前提选房就会更理性、更现实：买的房子自己现在能不能住？于是就会躲避新区/郊区新房的坑；月供自己是否承受得起？于是就能避开高杠杆、高负债的高风险陷阱。也因为有这种心态，就会平静地看待楼市平稳、而不至于有“买房没赚钱”的烦躁。
当自己收入不错时，当然可以把房产作为一项投资标的，但别总想着投资暴赚、暴击躺赢、三年翻倍……可以更平和地把房产看作一项普通的投资品，跟股票、债券、基金、保险、银行理财产品等一样，别再有过分的念想、要知道希望越大、失望越大。
环境已变、时代已变、周期已变，如果还抱着以前的思维模式、只会在多种因素构筑的铜墙铁壁面前碰得头破血流！ |
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发表于 2021-8-11 18:54:00
