房价调整真正进入深水区：重庆下半年楼市走向究竟如何？

Jacqueline季

01.


今天海盗聊点比较深沉的话题。


有的伙伴可能看不太明白，请理解。


多年之后回头，我们一定会发现过去一年到现在一年，是我们这个国家房价调整的关键性年份，或者说叫历史性年份。


还有个重要概念也是这一年提出新内涵并实验实践：


共同富裕。







（时代在变，你得思考如何跟上脚步。）




02.


一切都意味深长。




03.


最早2016年两会提出的房住不炒，在2018年中央提出“坚决遏制”号称史上最严调控后，就从普通的四个字演进为专用名词。


这依旧是今天不容质疑的铁律。


更重要的是，这不是口号，而是真的。


那么，如何才能真正实现房住不炒？


三个维度：设置购买条件，设置销售条件，限制资源提供方。




04.


所谓设置购买条件，简单说就是限制购房者。


比如在重庆，你首套房首付可以三成，那么第二套房就得四成。


再比如，之前相关环节还可私下给你办假离婚，现在也行不通了。


还比如媒体热议号称最近二手房贷不到款了。


还有就是新的可能的交易税与房产税等，各类新政接连出台，让人应接不暇。


限制购房者有效果吗？


有效果。


完全解决问题了吗？


你知道的。










（其实这种情况随时都在变化调整。）




所谓设置销售条件，简单说就是限制开发商。


今年重庆第一次集中土拍，有著名开发商都没获得拿地资格，而常年横亘重庆第一位的某知名开发商，海盗前面了解到，今年5月他们一个月在国内豪取430亿人民币土地，引起了中央相关部门高度重视并介入调查，下次集中土拍，他们很可能熄火。


而更多知名开发商，已召开内部高层会议，寻求地产之外的真正第二增长曲线，比如重庆知名开发商龙湖金科，当下都在大举进军商业。


在大的社会职能分工上，房地产开发商终将变身服务行业，


或许现在，


正是拐点时刻。




05.


我们大部分人包括业内人士，都忽略了今年6月初，关于土地出让金收取方式调整带来的可能改变与历史性意义。


它是不是有历史性意义，要多年之后回头看才算，但如今看来，很有可能。


简单说来就是，比如你高新区要卖地，之前在高新区或重庆，就把来来去去的事情完全搞定，而未来，将有国家税务部门来帮你收钱，然后再返给你。


明面上看，更规范。


实际上，钱被拿走了，至于如何拿回来，各项手续与流程，就一定有变数，也就是说集权了，地方权力变低。


这意味着什么？


前面我们说了限制消费者，限制销售者，而这个则是限制资源提供方，是房价调整可能的终极手段。


这可能带来什么结果？


首先它展现的是中央坚决遏制房价启动经济转型的真正决心，同时，带来的可能结果就是切实降低对房地产的依赖。


第二个结果，这可能使得地方发展失去部分动力，两害相权取其轻，最终在执行力度上进行现实调整。







（这文件带来的可能是地产走向历史性结果。）




06.


总结来说就是，


房价调整，真正进入了深水区。




07.


说了这么多之后，我们回到重庆。


今年上半年重庆地产开发商销售排名出来了。让人略显意外的是，常年排名第一第二的融创龙湖，并没获得第一宝座。


万科以130.26亿，占据榜首。


如何评价万科或万科重庆？


相比于另外两位竞争第一的企业，我们认为，万科一直都显得比较从容。


不管是鹅岭峯，御澜道，翡翠都会，17英里，四季都会，四季花城，江南万科城，万科始终都体现出对重庆的深入理解与研判。


而重庆天地，


则是集万科对重庆理解与付出之大成。







（2021上半年重庆地产公司成绩单。）




08.


约360万方的重庆天地，地处重庆城市核心的几何中心，面临嘉陵江，承接三峡广场与渝中上清寺，位置极为特殊。


万科重仓重庆中心，这里有拔地而起当下事实上的重庆第一高楼陆海国际中心，还有锦绣滨江等重庆正在火热售卖的一线豪宅，而之前的精品住宅翡翠湖山则面世就清盘。


当下，万科在重庆天地还有一款比较挑客户的产品正在销售：


万科重庆天地公寓。




09.


说到这里，我们今天就顺便聊下公寓话题。




10.


对于购房者而言，买公寓是件冒险的事情。


通常，公寓既不能落户，又没有天然气等配备，交易成本又相对较高，涨价幅度同时也不怎么样。


既然如此，那么为何重庆市场上会生产这么多公寓出来？而那些购买公寓的人，他们的购买逻辑究竟是什么？


比较有意思的是，本号白衣海盗最近三篇文章，都要写到公寓。上一篇：同样是重庆顶级豪宅，为什么她就有一种独特魅力？


我们介绍的是棕榈泉壹号，重庆顶级豪宅，她是公寓。


下一篇，我们将介绍观音桥壹号，地处观音桥城市核心的公寓产品。


而在本文，我们介绍同样来头不小个性突出的重庆天地公寓。


棕榈泉壹号与重庆天地公寓，都是知名开发商；而不管是棕榈泉壹号还是观音桥壹号还是重庆天地公寓，都处于城市核心，周围配套极为成熟。




11.


万科重庆天地公寓所在的企业天地，多少还有点超出你想象。


超过解放碑CBD现有甲级写字楼总和的重庆企业天地，已基本成为公认的办公之地。这一重庆天地的商务核心板块，已吸引了中美大都会人寿、西班牙MAEVA、法国施耐德电气等大批国际大企业的入驻。


我们了解到，目前整体入驻率上已超约85%，业已成为“24小时动感商务之城”，加之翠湖天地LOFT入驻率已超约90%。


毋庸多言，超8成以上的入驻率其实已经远超市场平均线。这显然代表了市场对于企业天地区域及周边配套甚而是产品的高度认可。


人气方面，也有多重保障：约225家企业，其中含15家世界500强的强大办公人流；约27万方嘉陵天地、约12万方新天地外加TOD下约10万方MALL等商业人流；未来9号线途经的沙坪坝、化龙桥、观音桥、江北城等多大站点组成的轻轨人流；再加重庆天地各大组团自身充足的常住人口等。


此外，我们还了解到，轨道9号线预计2021年通车，嘉陵天地商业2期今年开业，并且蒲公英、苗品记、茶百道等商业都即将入驻开业了。


甚至我们可以认为今年就是价值兑现元年，也是最好的入手时机。












我们再来梳理下万科重庆天地公寓的更具体的几个特点：


（1）前面说了万科知名品牌，同时，重庆天地强势崛起，必将对整个区域进行强力拉动。


（2）众所周知，渝中多年几乎已没有供地，5年才供3宗地。而在核心母城，80万内甚至100万内的新房实属绝版。这产品总价约在65万至75万，可能就是渝中母城甚至重庆核心区最便宜的公寓最便宜的房子。


（3）LOFT层高约4.8米，隔两层非常轻松，不要以为这个不重要，同城热卖的只有4.2米。而这样的空间，也能够较多地满足你的生活。


（4）重庆企业天地的物管费在25元，而这公寓才3.5元。同时，公寓未来租金还很能收得起。这一点，将在后面展开说。


（5）重庆天地的公寓景观视野非常好，有的部分更是跟隔壁锦绣滨江部分房子有一拼。













（重庆天地公寓效果图。）




那么，


什么人会考虑买重庆天地公寓？


坦率地说，如果你是一般刚需购房逻辑，甚至是一般的投资逻辑，这里可能都不是你第一选择。


不过即便如此，你也知道公寓租金明显高于住宅。你也能算出一笔账，天地住宅天麓组团出租约25-35元/㎡，翠湖天地LOFT租金约50-65元/㎡，这投资回报率已无需多言。


并且翠湖天地LOFT，50㎡清水或者简装一般每月3000元起，装修、精装修基本至少每月4000元起，租金回报也颇为可观。


据说重庆天地公寓在他们内部销售上，好几个万科员工买了，他们打算未来如果自己开公司，就选址天地公寓。


我们就拿物业费说话。企业天地每月25元/㎡，天地公寓每月3.5元/㎡。以一个办公面积150㎡的企业来看，一年就能省出21.5X150X12=3.87万元的物业费。这很实际，也很实惠。而公寓资金方面的其他优势，这里就不再展开。




还有一类人。


他有点钱，他有自己的个性，喜欢重庆天地位置，喜欢重庆天地生活方式，包括天地公寓的居住感受，这里成为他的过渡性居所，这是非常美好的。而且，可能他还不仅拥有一套。


就像所有房子都会找到它的主人，公寓并不例外。


而你可能真没注意到，一些新锐生活方式正在崛起，就好比住重庆天地公寓。










（重庆天地公寓视野实景。）






12.


上个月，银保监会主席郭树清说：


“那些押宝房价只涨不跌的人，最终会付出沉重代价”。


如果参照郭树清意思，那么，有时候，公寓与住宅比较，或有它办公优势，资金量占比小优势，以及租赁优势。


如果重庆住宅限购，那住宅投资用户会被套牢，所以你除了投资性价比高的核心区住宅，其它住宅也是深水区，而优质商业和公寓价值，在市场悲观的基本面上，反而被低估。


如果你有好几套房，不同产品结构，就像是不把鸡蛋放到同一个篮子里面。


海盗个人而言，我既不承认自己是所谓多军，也不是所谓空军。


房地产大变局，


比你想象的或许更为汹涌澎湃。


就像这个时代，


就像共同富裕实验。

（身份特殊时间特殊，他说的你要细品。）

强绝商爸摇

限制有一套房的人再购房，限制有一套房的人卖房，因为房是住而不炒。

芊芊551

卖公寓的

度素告

坚持不降价，越涨越高，土地稀缺，不可再生，