“房不归我，但我能住！”这将是楼市的新“雷区”？

小雨敲窗y

自今年1月1日《民法典》施行以来，居住权就颇受关注，有不少地区已经陆续开出载明了居住权的不动产登记证明，不过你知道吗，在今年年初的时候，就发生了武汉首例居住权执行案件：


武汉一女士因病去世前立下遗嘱，将其房产赠与弟弟，而丈夫再婚之前仍可居住其中。今年年初，这套房子被挂牌出售，丈夫担心影响其居住，向法院申请居住权强制执行。


法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。


居住权到底是什么？什么情况下可以设置居住权？会对购房人产生什么影响？我们一同来分析一下！

01

居住权是什么？

2021年1月1日正式生效的《民法典》，在物权编中新增了“居住权”，在第十四章中，明确了所谓居住权，是指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用的权利。学界观点认为，居住权的设立以人为本，保障“居者有其房”。


《民法典》第三百六十六条明确，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。


但同时，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，另有约定的除外。当居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。另外，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。


简单来说，“居住权”保障的是居住权人的生活居住的权利，即便没有房产证，也可以长时间居住。

02

居住权如何设立？

值得一提的是，居住权的设立虽是无偿的，但需要向登记机构进行申请居住权登记，根据《民法典》第三百六十七条规定，需要采用书面形式订立居住权合同。


居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)住宅的位置；
(三)居住的条件和要求；
(四)居住权期限；
(五)解决争议的方法。


针对居住权，就有人提出了一个问题：家中有商铺或写字楼这类经营性用房的，能否设立居住权呢？


枣庄司法官方账号就对这一问题进行了解释：


根据《民法典》的规定，居住权的客体为住宅，这里的住宅只能是用于居住的房屋，包括商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房及农村宅基地所建房屋等等，对于用于居住的商铺、写字楼等，原则上不能设立居住权。

03

居住权存在哪些影响？

长久以来，在二手房交易中，产权问题就是一个雷点频发的部分，在交易过程中，往往存在抵押、租赁等等复杂的关系，而伴随着“居住权”的应用，今后在二手房买卖过程中，必将有更多的注意点，“居住权”也将成为一个必查部分。


叨叨推测，以下三种情况或将成为未来的常见情况：

• 首先就是现在普遍引发争议的婚前财产问题：到底要不要加上对方的名字？会不会最后发生财产纠葛？而伴随着居住权的使用，则可以明确给予对方居住权，而非所有权；
  
• 其次是“以房养老”的问题，老人获取居住权，可以保障老人安心居住，杜绝再出现老人将房产抵押给金融机构后，却赔了房子也没有保障的情况，居住权为老人的养老护航。
  
• 最后还有公租房这类房产，目前的公租房所有权并非属于租户，在明确“居住权”后，租户也能住得更安心了。
  

你怎么看“居住权”？欢迎留言。

崔炫俊献

房产证是自己的名字有居住权不