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我个人很喜欢黄仁宇先生的一本书，《万历十五年》。
1587年，是为万历十五年，丁亥次岁。表面上似乎四海升平，无事可记。实际上，大明帝国已经走到了旧篇章的尽头。
十年后，如果有人写一部关于中国楼市的纪录史。
那么——
2020-2021，就是中国楼市旧篇章的“万历十五年”。
2020-2021，就是旧篇章的终结。
诸多改变中国楼市走向的政策，都深埋在这两年的时间里，集中爆破了。
草蛇灰线，伏脉千里。
信贷权上交。
2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》——
严控银行涉房贷款规模；
严格规定各类银行涉房贷款占比上限。
自此之后，中国的房地产贷款规模进入“强监管模式”。
过去想贷多少，银行说了算。
现在能贷多少，高层说了算。
楼市热度过高了，高层就把房贷额度红线压一压；
信贷额度压低了，资质审核严格了，房贷利率上去了，贷款就难了，热度就下来了。
“贷款集中管理制度”刚出台时，很多人逼逼：屁大点事，不值一提。
现在呢？
上半年楼市过热的重点城市，无一例外被严控房贷，无一例外出现了额度紧缺。
二手房停贷、缓贷开始出现。
杠杆，暂时加不上去了。
二手房价格被击散，一二手倒挂被击散。
2021年2月8日，深圳出台《二手住房成交参考价格发布机制》——
嘴上说的是“以二手网签价格为基础，结合周边新房价格”。
实际操作中，只结合价格更低的限价新房，不参考二手。
几乎每一个小区的官方参考价，都比实际成交价要低；
部分红盘的官方参考价，要比实际成交价低50%，甚至能达到100%。
紧接着，深圳各家银行全部以二手指导价，作为房贷批复的依据。
深圳二手指导价出台后，千万总价的房子，首套首付被干到了7成，二套首付被干到了8.5成。
华润城82㎡的两房，市场成交价1500万，正常首付3成450万。
现在指导价1082万，银行按指导价评估，最多只能贷款757万，首付直接被干到5成。
一个二手房指导价，直接打掉了二手房的杠杆。
二手房指导价落地了5个月，二手房杠杆也被打掉了5个月。
五个月之后，深圳二手房成交量快速下滑。
紧接着，二手房价格也进入下跌区间。
不仅二手房进入下跌区间，甚至——
二手房濒临绝境之后，也把新房拖入了深渊。
深圳的二手房指导价出台之后——
二手房的杠杆被打断了，价格跌了，一二手倒挂空间缩小了，套利空间也缩小了。
于是——
曾经抢到爆的新房市场，也不那么香了。
曾经横行全国的“一二手倒挂，狂摇限价新房套利”，现如今被一个二手房指导价直接打断了脊梁。
当下已经有越来越多的城市，开始陆续出台二手房指导价。
比如，2020年5月，“摇号打新重镇”成都已经落地“二手房指导价”。
成都二手房指导价落地一个月，二手房成交量直接腰斩。
即将出台二手房指导价的，还有无锡、东莞、西安、郑州、苏州……
地权上交，捂地惜售推高地价被击散。
2021年2月26日，央行和银保监会发布了土地出让“两集中”政策——
全国22个重点城市，“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动”。
一年发布住宅土拍的次数，不能超过3次。
以前是想拍多少地，想怎么拍，地方说了算。
现在是想拍多少地，想怎么拍，高层说了算。
过去地方城市如果想抬地价，不是捂地不出，就是挤着牙膏出，反正就是不按用地计划出。
半年憋出三块地，一堆憨批房企，抢着拍。
现在——
全年就给你三次土拍机会。
集中公告，集中拍卖，列了计划就要严格执行。
更狠的是，部分城市的土地集中出让公告中，还直接限定死了以下内容——
土拍楼面价、土拍溢价率、住宅销售均价、住宅销售最高价、住宅销售最低价、施工工艺、精装品质、物业服务……
一年卖多少地、土地卖多少钱、未来房子卖多少钱、最高能卖多少钱、精装多少钱……通通都是高层说了算。
控制了地价，就控制了房价上涨最重要的成本中枢。
一个土地出让集中管理，直接把地权收归高层，甚至把定价权也收归高层。
土地归税，烧钱扩张没钱拍地被击散。
2021年6月6日，财政部发布了《关于将国有土地使用权……等四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》——
土地出让金，划转给税务部门征收。
以前的卖地收入，一直是地方上收，地方上用。
所谓的土地财政，就是地方的小金库。
收了多少，用了多少，怎么用的，高层几乎不知道。
现在的卖地收入，划归税务部门征收。三年前，税务部门经历了国地税的改革合并，中央直插地方。
由税务部门征收，其实就是由高层征收。
虽然土拍收入的所有权和分配权还归地方，但是——
高层却通过征收权的调整，清晰的掌握了土地出让金的收支明细。
卖一笔收一笔，收了多少钱，我了如指掌。
花一笔报一笔，花了多少钱，我也了如指掌。
钱你还能花，但你不敢乱花。
这一次的征收权调整，相当于——
高层直接把手，一杆子插到了收钱和花钱的环节。
在土拍的收钱和花钱环节，安装了一个监控探头。
为什么要做这样的调整，为什么要把地权回收？
既怕地方乱花，又怕地方花完了乱收！
更怕地方在乱收乱花的过程中，嗷嗷卖地推高地价，推高房价！
一个土地出让集中管理，再加上一个土地出让金征收权调整——
不仅把控你卖多少地，还把控你怎么花卖地的钱。
你想控地惜售，但因为集中供地，土地出让权在我手里，卖多少地我说了算。
你想烧钱扩张，但因为征收权转移，土地出让金也在我手里，花多少钱我也能把控。
地方，正活成一个小时候过年刚拿到压岁钱的我们。
既不敢嗷嗷扩张烧钱，又不敢烧完钱就推高地价卖地。
教育体制改革，向学区房开刀。
自2020年开始，由高层牵头，北京率先落地，沪杭等重点城市跟进，启动了新一轮教育体制改革——
幼升小/小升初严格多校划片、取消点招。
公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配。
这其中，有一个最关键的核心点：
所有的教育体制改革政策，都在增加学区房的不确定性。
学区房这玩意儿，价值共识在于确定性。
为什么，我们愿意为顶级学区支付更高溢价？
原因很简单——
买了顶级学区，大概率能上顶级学校；上完顶级学校，大概率还能以更高的价格出手。
既能确定性上学，还有确定性收益。
教育和房产，教育品质和学区房价格，牢牢捆绑在一起。
2020年陆续出台的一系列教育体制改革政策，终极目标就是把“学区房的确定性价值”击散。
怎么击散？
制造更大的不确定性！
买了顶级学区，一个多校划片，可能上不了；
不仅上不了，还可能一场改制，学区没了，房砸手里；
即便不买顶级学区，也可能被划入顶级初中；
即便不上顶级初中，也可能进入顶级高中。
确定性被打破了，家长选择更多了。
学区房的价值共识和大涨预期，被逐步击散了。
以不确定性，让房子和教育脱钩。
以不确定性，让资产和教育脱钩。
这就是未来的大趋势。
大趋势之下，学区房一定是逐步利空。
一年之内，曾经搅动楼市的诸多确定性被击散了。
我们去思考一个问题——
为什么我们愿意去炒楼？
为什么我们如此笃定“随便买房，一定暴击”？
因为过往的楼市中，存在着诸多确定性的价值共识。
比如，土地财政对地价的确定性推涨。
所谓的土地财政，无非就是下面四句话——
有钱时，烧钱扩张；没钱时，嗷嗷卖地；调控时，捂地惜售；卖房时，因城施策。
既然笃定地方这么玩，那普通人绝壁照猫画虎，跟着地方拍地节奏撸——
调控时，抄底楼市；放开时，嗷嗷暴击；大涨时，咔咔出货；横盘时，嗷嗷买进。
反正笃定你会保地价，反正笃定你会保楼市。
现在一个“土地出让两集中”，再加上一个“土地收入归税”，直接卡死了捂地惜售推地价。
到最后——
拍地和推高地价的确定性被打断了。
地价和房价的确定性，也被打断了。
再比如，信贷政策对房价的确定性推涨。
信贷这玩意儿，就像是楼市里的洪水。
为什么过去一年的楼市，从一线到二线星火燎原？
说白了，还不是钱放多了。
虽然，高层一直喊的是，要严控涉房信贷。
但是，架不住各家银行把房贷作为优质业务，嗷嗷叫的往里干。
你喊十遍“房住不炒、严控信贷”，但依旧架不住他红印盖上，房贷就批过去
了。
货币加着杠杆，以合规和不合规的方式嗷嗷灌到楼市里。
既然银行都这么玩，那普通人绝壁也“照猫画虎”，跟着银行灌钱的节奏撸——
信贷收紧，憋着不动；信贷宽松，杠杆撸房。
反正笃定你会放水，反正笃定只要放水房价必涨。
现在一个“涉房贷款集中管理制度”，直接卡死了房贷规模。
到最后——
信贷和房价的确定性，被打断了。
又比如，一二手倒挂对新房的确定性套利。
自2017年全国第一轮宏观调控到来，诸多城市都启动了“新房限价”。
新房的价格的确是限制住了，每年最多只能涨10%。
但是，二手房的价格却始终控制不住。
限价新房和不限价二手房的剪刀差，越拉越大。
既然倒挂这么狠，那普通人绝壁更“照猫画虎”，跟着倒挂套利的节奏撸——
二手嗷嗷涨，新房嗷嗷摇；摇不中新房，嗷嗷干二手；二手涨不停，打新打不停。
反正笃定一二手倒挂，反正笃定摇中就赚上百万。
现在一个“二手房指导价”，打断了二手杠杆，卡死了二手价格，更逐步消磨一二手倒挂。
到最后——
二手房的价格跌了，一二手倒挂的确定性，被打断了。
还比如，学区政策对学区房的确定性捆绑。
炒学区炒学区，炒得是什么？
炒的无非就是“买房一定能上学，上完卖掉一定能赚钱”。
现在一揽子的教育制度改革，陆续出台了——
买了房不一定能上好学校，买到手不一定能卖得掉。
到最后——
学区房必涨的确定性，被打断了。
通过上面一系列的政策梳理，你会发现过去楼市的诸多确定性共识都被击散了。
土地、信贷、二手房、学区……
这些确定性共识被击散的同时，中国楼市的最大问题出现了——
确定性，消失了。
中国楼市的价值之锚，消失了。
跟着土拍去买房的逻辑，失效了。
跟着信贷去买房的逻辑，失效了。
跟着学区去买房的逻辑，失效了。
跟着一二手倒挂去买房的逻辑，也失效了。
楼市，从未如此混乱。
以前的楼市，其实很简单。
以前的楼市，玩的是什么？
玩的就是，“背靠确定性价值，利用周期搏暴击”。
既然价值是确定的，那就利用周期波动，低吸高抛。
调控进来的时候，需求短期压制，房价的确横盘。
调控退出的时候，地方嗷嗷拍地，我们嗷嗷抢房。
抢什么房？
抢学区房、抢倒挂房、抢地王周边等搞确定价值的标的。
因为他们确定性足够高，因为他们是中国楼市的价值之锚。
只要确定性还在，价值之锚就还在。只要价值之锚还在，震荡下跌就是加仓猛干的好机会。
干！满杠杆就是干！
现在呢，不仅震荡波动消失了。确定性的价值之锚，也消失了。
怎么办？
当学区、倒挂、土地、信贷等确定性投机价值消弭之后，楼市只剩下唯一的确定价值。
这就是我经常说的一句老话，再次要送给大家——
一二线楼市的价值，只剩下真实的居住价值。
一二线城市的房价基础，不是地价泡沫，也不是信贷泡沫，更不是学区泡沫，而是切切实实的居住需求。
什么叫真实的居住价值？
只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；
只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；
只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。
这句话我说了很多遍，但一直没有机会告诉大家—— | 
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发表于 2021-8-11 13:12:18
