这两天，上海的气温悄咪咪地攀上了35度，而夏季的楼市，可能比我们想象中要更热一些。
我们这两天收到数据，在刚刚过去的6月，上海一手住宅成交0.91万套，二手住宅成交2.79万套，双双创下1月以来的新高。
上海楼市，真的回暖了吗？
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一手房的成交量主要受到预售证发放以及网签速度的影响，而二手才是上海楼市成交的主力，那么6月的2.79万套，是什么概念呢？
我们知道，今年1月是上海楼市最火热的时候，二手房成交了4.4万套。
这个数字，既是2020-2021年上海这一轮牛市的成交量顶点，也是2016年8月以来的最高成交量。
经过1.22新政之后，叠加春节因素，二月只成交了1.9万套，但还是好于去年疫情期间的1-3月。
三月的3.9万套是一个次顶点，同时也由于一部分购房者担心有购房资格相关的房产新政，在三月底提前网签了，这也间接导致了四月低迷的2.4万套。
而这之后，我们在之前的文章中也分析过，5月的2.5万套就是接下来慢牛行情的开始，供需两旺，价格稳健，楼市非常健康。
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接下来有意思的就来了：主要受天气、购买力、信贷、文化等多种因素影响，上海楼市其实是有着非常明显的季节性。
11月至次年2月，天气寒冷，信贷紧张，是一年中行情最淡的日子，适合买房；
3月至5月则是旺季，买房的人最多，房东心态好，买房的谈价空间少，适合卖房；
6月至8月，由于天气炎热，淡季，适合买房；
9月至10月，正常行情。
从季节性来看，“金三银四”之后，5月成交量会有所下滑，而6月的成交量往往比5月份还要低。
我拉了一下过去6年的数据，可以看到，除了处于市场绝对上升期的2016年和2020年，其余的2015、2017、2018、2019年，6月的二手房成交量都是低于5月的。
这意味着在市场平稳的前提下，上海楼市的季节性十分明显。
然而，明明已经步入平稳行情的2021年6月，成交量比5月还高。
2021年6月的2.8万套成交量，甚至高于火热的2016年6月。
在这背后，是上海楼市非常充足的购买力在支撑。
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我们在之前的文章里就提过，上海楼市当下楼市回暖的三大原动力分别为：自住需求、供需关系、新房企稳。
6月的行情也延续了这一逻辑，而且动能更足。
几天前，上半年上海人才落户和居转户的数据出炉，
6月，上海这两个渠道落户0.65万人，刷新了有史以来单月落户人数的新记录，而上半年一共落了3.34万人，是去年同期的2.7倍！
按照这个速度下去，仅仅是居转户和人才引进这两个落户渠道，今年就将诞生7万个新上海人家庭，这7万个家庭所产生的自住需求，不可小觑。
而另一方面，上海市民的购买力也在不断提升。
最新出炉的2020社会平均工资显示，上海月均工资已达10338元，较上年上涨7.9%；
而住房公积金封顶基数，也将从7月起调整为31014元/月，也就是说，加上5%+5%的补充公积金，一位在上海工作的居民，一个月最高可以缴存7443元公积金。
随着下半年市中心动迁的推进，全国高校应届生以及毕业两年内的海归留学生来沪就业，永未建成的上海，不仅是沪上人民的上海，更是全国、全世界的上海。
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而根据我们内部的监测，无论是代表市场价格的平米指数，还是代表市场热度的情绪指数，双双说明上海进入了“慢牛”行情。
从今年3月下旬开始，上海房价的月环比涨幅一路下挫。
但从5月中旬起，上海房价月涨幅已连续两个月保持在1.0%左右，没有继续向下，完全稳定在了一个缓涨的市场状态中。
而情绪指数也显示，7月的市场信心要比6月好了三成以上。
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很多人说，上海现在的挂牌价虚高，都是“房东在自嗨”。
其实，我们每个月都在为几十上百名购房者在上海安家。
从我们真金白银的交易中可以看到，目前的实际成交价，距离挂牌价并没有太大的差距，谈价空间基本在零到两个点之间，甚至有些热点板块、房源还要加价。
觉得现在楼市没那么火，想“大砍一刀”的购房者，基本都是铩羽而归。
所以，6月2.8万套二手房成交同样也在说明，上海楼市的价格，已经夯实。
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发表于 2021-8-11 11:17:03
