学区房不香了，楼市下一个主战场会在哪？

贺老师

2011年1月，郑州一所小学的期末考试考场上，全班80多名孩子听到了一个难以置信的消息：本次考试，无人监考。
无人监考的消息很快被媒体捕捉到，4年级的程同学对着镜头说：“没有老师监考，我们的自我约束力反而变强了”。
这所敢于尝试无人监考模式的小学，是中原区互助路小学。老师们希望通过无人监考这一模式，培养孩子们诚信、自我监督的意识。
2018年夏天，某房企组织郑州媒体圈参观清华大学，因清华大学早就实行了预约制，一下子解决不了如此多的参观名额。于是，主办方在入校方式上动起了脑筋，最后决定让媒体老师们三人一组扮成路人，悄悄从家属院穿到主校区。
一路上气氛稍显紧张，见惯了大场面的媒体人面对清华大学时，到底是缺了些底气，沿着家属院里的小路，慌慌张张过了几道铁门，才顺利投入到了清华园的怀抱。
入清华园的腹地，总有些意外收获，不少人都注意到了清华园周边有一片老破小，那房子破的，让人恍惚觉得走进了清朝末年。
郑在说房的兵哥指着老破小，正色道：不要小看这些房子，这里可是清华附中的学区房。
在学区房上险些吃亏的兵哥，每到6月都莫名兴奋，在这个很特殊的月份，高考、中考、期末考，每次放榜，都能引发无数话题。
而今年，萦绕整个6月的话题相信只有一个：学区房是不是不香了？



几乎每个中国人，都对“孟母三迁”这个成语耳熟能详，这里面自然少不了地产文案的贡献。特别是近些年来，学区已成为楼盘最重要的卖点之一，越来越多的投资客加码入手后，监管层果断出击，房住不炒的定位，再一次彰显出了巨大威力。



以深圳为例，有房主降价80万想立即脱手。
在首都北京，西城区要求自2020年7月31日之后，新购房家庭子女上小学不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。家长们登陆网站后发现，所有“牛校”都没了名额，孩子只能去比较一般的学校。
跟进的城市有很多，几乎所有城市都在给学区房降温。买套房子就能让孩子上名校，这种事情可能真的一去不复返了。
一些投资者也可能要失望了，费了大力气抢到手的学区房，如果政策有了大变化，能保本出手已是万幸，如果又赶上了二手房贷款审批难甚至不审批，那赔钱就是大概率事件了。
也有观点认为，近期国家层面祭出的一系列措施，其根本目的是鼓励人们生三胎。
不敢生孩子的原因有很多，排在前几位的就是上学难、孩子没人带、上辅导班花钱多，因此，国家一方面出手整治学区房，一方面开始试点取消暑假，实行官方带娃。此外，新东方学而思等培训机构遭遇了顶格处罚，也被视为是官方打击校外培训的具体举措。
或许，当更多实惠补贴来临后，人们生孩子的意愿会有所回升。



学区房不香了，那么楼市的下一个主战场会在哪？人们的关注点又会向哪个区域倾斜？
别的城市不敢妄言，但对于大郑州而言，我们认为主战场会逐步转移到改善盘上，这种“改善”，是真的改善，而不是牵强附会来的“伪改善”。
先可以来看苏州的一则新闻：
6月份，苏州市住建局发布了《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》这一文件。文件对房屋品质有了明确要求，我们稍作提炼会发现：
1、层高不得低于3米！现如今的郑州楼市，层高2米8或2米9是主流，这一点应向苏州学习。
2、卧室的要求更加明确！每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室。
3、住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室，不得紧邻电梯布置。
4、卫生间要求预留浴缸位！设置两个及以上卫生间的户型，其中一个卫生间应能设置浴缸。
5、车库尺寸也做了要求，车位尺寸垂直式停车时不应小2.5m×5.3m（长×宽），可以方便更好停车。



苏州被誉为中国最强地级市，房价早就突破了2万，政府突然出台了品质提升指引，不仅对苏州本地楼市影响巨大，在全国范围内也引起了很多关注。
很多购房人拿着苏州的标准去售楼部，很多时候都会失望，买一般的刚需盘，几乎条条都达不到；北龙湖的各项指标看似都符合，但高企的房价又让很多购房者知难而退。
不论哪一座城市，市面上的存量房肯定是越来越多，楼市兴旺的时代，一房难求正常；长期横盘之后，房子死活卖不出去也正常。但无论如何，人们对美好生活的向往是不会改变的，看了看苏州的住宅标准，越来越多的郑州人肯定也想住进标准更高，设计更好的品质住宅。



郑州的最早的一批改善盘，当属郑东新区绿城百合公寓、建业联盟新城等。这一批房子如今的升值力度，其他楼盘难以望其项背。
购房者的眼睛是雪亮的，绿城百合公寓交房时间约为2006年，15年过去了，外立面依旧赏心悦目，小区内绿意盎然，周边各类红酒庄、雪茄吧、高级餐厅林立，这样的房子，想不升值都难。
而有些楼盘自诩为改善盘，可不论是容积率、绿化率等硬指标，还是小区物业等软实力，都达不到改善的标准。
“刚改应该是个伪概念。”业内人士指出，刚需的特点和改善的特点，应该是有着较大差距的，走中间路线貌似能获得一批客户，但如果从长期来看，刚需自有刚需的稳健，改善自有改善的潜在价值，唯独那些所谓的刚改，会处于高不成低不就的尴尬位置。
我们不妨大胆预言一下，再过15年，也就是2036年，郑州哪些区域房子的升值空间会更大？
是北龙湖吗？不一定！因为北龙湖的房价几乎到顶了，大佬们就那么多，有价无市的概率会比较高，毕竟塔尖上的群体仍属少数。
是滨河吗？也不一定！滨河最关键最核心的地标建筑一波三折，仍未落地，而且滨河内的项目容积率多为3左右，能做到2.5的都很少，整个片区缺乏郑东新区CBD区域的气质。
是象湖吗？还是不一定！行政东迁喊了很多年，也确有厅局已经搬迁，但整体搬迁过去的时间表未确定，片区的成熟度仍不强。未来究竟如何，充满变数。
区域不确定，但项目自身可以努力。我们有理由相信，即使楼盘的地理位置并不突出，但可以依靠超前的设计理念、精湛的施工技艺、优质的物业服务，将改善这一理念落实到位，深化到位。真正聚焦改善的产品，在未来一定是好产品。
你认为楼市的下一个主战场在哪？改善盘会不会是市场热点？欢迎留言讨论。
全文完。

芊芊551

孟庄，全是低密小高层

晓望爷

哈哈