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文/住浙网研究员 艾维
PART 1
PART 1
箪食壶浆，以迎王师。
在周边城市一再调控、一再补丁的背景下，杭州人（尤其是缴了几年社保，有摇号资格的）眼巴巴地盼着楼市调控“风”快来，给“高烧”的楼市降降温。杭州上一次新政是在1月27号，主要是中签率低于10%自动限售5年，以及落户未满5年限购一套，等等。
这个落差是怎么形成的呢？来看一组好地研究院的数据：
重点看上半年住宅的成交套数10.86万套，已经达到了去年全年11.8万套的92%。就是说，上半年差不多卖了去年一整年的新房套数。
当然，要考虑一个情况：网签滞后以及限签导致上半年的数字失真。简单说吧，这个10.86万套有相当部分是去年卖掉的房子，由于网签拖拉，才算到了上半年里头。
数据显示，5月26日这天，杭州十区新房网签量达到了惊人的12662套；5月27日，杭州十区新房网签量也达到6492套。而5月的新房成交套数累计突破3.6万套，创了近几年的新高。
这一天，究竟发生了什么？ 原来，1月份杭州史诗级红盘潮中的大批楼盘，全都赶在5月26日这一天集中签约了。其中，不乏滨江绿城江河鸣翠、滨江君品名邸、时代滨江丹枫四季院、融创滨江杭源御潮府等高价盘。
当然，像西溪公馆去年售罄的，也有部分网签来到了今年。上半年的“水分”可见一斑。
把这部分加回去，2020年新房成交套数应该远远超过11.8万套。
这，就带来另一个问题。
PART 2
真正值得关注的问题，杭州新房库存渐干！
好地研究院的数据显示，截止到6月30日，杭州住宅总库存2557万方，去化周期仅为15.6个月。如果扣除今年网签滞后的那部分，这两个数字还要降低。
这其中，已经包括了今年5月首批集中供地所产生的约500万方库存。如果这部分不算，非集中供地项目大概只能够支撑12个月的供应。如果遇上像今年1月那样的红盘潮，或者潜在的以亚运村、三芒星、三墩北为主导的第二度红盘潮，出现房票扎堆、“分母”膨胀的状况是可以想象的。
就这么点房源，怎么办？ 集中一次过把瘾，会给外界留下“杭州买房的人好多哦”的深刻印象，这跟“房住不炒”的基调不大吻合；分拆“投喂”，几百套房转眼就淹没在茫茫人海，几乎所有买房者都意犹未尽，嗷嗷待哺。
春节后的新房供应，就是迈“小碎步”，好房研究院的数据显示——
新政后截止到6月30日，杭州限售楼盘达到56个，房源套数逼近2.1万套，覆盖了除临安、富阳之外杭州8个行政区，遍布26个板块。
那是因为，红盘潮过后，房票的胃口被钓起来，可是春节后预售证质量和数量趋于平淡，造成“蜀中无大将，廖化当先锋”局面。一些冷盘变粉盘，而之前的粉盘一跃成为红盘，纷纷限售，同时也让之前几乎不用摇号甚至流摇的一些板块，譬如城东新城、祥符等一跃成为限售热门板块，甚至一部分千万级豪宅也开启限售模式。
4月的最后几天，杭州又有楼盘上榜了限售名单。其中，上河公元中签率3.4%，晶晖里中签率4.5%，春和云境中签率4.1%……一个接着一个限售盘，如烈火烹油，呈现出了无差别的难摇。
PART 3
库存现干，是骨感的现实。如今杭州不少板块新房都只剩一两次开盘的供应量，照这个态势，如果不增加供应，基本要闹“房荒”了！
譬如萧山的宁围板块，一度有四五个楼盘，几千套房源，随着昨天领证的坤和美筑推光最后的198套房源，宁围断供了！下一波新房，要等5月集中供地的滨江融信项目。
譬如普通房票也能参与的运河新城，上河公元已经清盘，只剩下万科河语光年这根独苗，总共13幢可售住宅，1幢自持。
河语光年鸟瞰图
一度被视为主城“重灾区”的城东新城，新房库存也快见底了：德信中心仅剩5、6#两幢最后80套房源，新盘佳兆业印月规划了11幢，首开过后还有557套，预计2次加推就售罄；中旅归锦府还有124套，只够开一次。
供应还算热闹的笕桥，存量集中在春来雅庭（571套）和百郦玲珑府（440套），其它的像森临澜府、揽月臻翠府，均不超百套，一张预售证就“光”了。
印象中，下面这些供应量始终够的板块，离库存“干涸”就差两三张预售证：
1、崇贤：目前仅剩宸瀚里5栋可售，宋都今年1月拿的是块为迷你宅地，需自持20%，规划了4幢住宅；
2、桃源：合能杭玥府6月推光最后的592套房源，板块清净了。
3、申花：九龙仓天荟清盘，春月杭宁府清盘，滨融府加推过后，住宅仅剩8#楼，另有4幢均为300方商业大平层（蓝色楼幢）；
滨融府鸟瞰图
4、艮北：仅有绿城潮听明月一根独苗，据悉进度稍慢于绿城其它项目，不知今年下半年能否开盘。
5、奥体：亚运村迟迟不开，考验房票的心理。此外，观品还剩5幢，星翠澜庭只有4幢，都只剩1-2次开盘；融信傲世纪体量也不大。
6、萧山市北：市北西的花曜里只有256套房可售，估计招商是想1次开盘搞定；招商今年1月新拿的地块案名为花屿观澜里，限价和2020年出售的融信展望、保利潮起云上、滨江拥涛府等项目一致，基本上去化不愁！
滨江望涛月明楼幢分布图
纯新盘滨江望涛月明（1040套）、滨江滨涛映月（1332套）的房源丰富，均超过千套，市北的供应会延续到明年上半年。
7、南部卧城：主要供应量来自现房销售项目禹洲泊朗廷（1036套），万科樟宜翠湾剩余316套，朝闻花城昨天领证加推426套，这批过后，还有780套房源可售。
8、大江东：云帆未来社区这次开完后还剩1幢，核心区内暂时已经没有新盘；接下去就看河庄的东潮云庭了。
9、下沙金沙湖：随着春风金沙售罄，也已无房可卖，下一个要等绿城湖上春风了。
上半年首开的楼盘信息图
据好房研究院的统计数据，上半年首开的预售证59张，推出房源16656套，2020年前拿的地基本已开，仅剩亚运村、三芒星等几个大项目。
在今年1月拿地项目陆续开盘、售罄后，陆续只剩下集中供地项目。在5月拿地和8月拿地的这两批项目之间，将是漫长的空窗期。
治标vs治本。增加摇号难度是标，增加供应量才是本。全年三次集中供地，还有增量的余地吗？
看起来很困难。2021年上半年杭州市区成交166宗土地，总可建面积1665.2万方，此项同比上浮26.5%。与此同时，自持面积在增加，5月集中供地中有41宗出现自持，自持总面积超过66万方，这6000多套房子沉淀在房企手中。
PART 4
库存渐干的同时，杭州的常住人口仍在增加。第七次人口普查显示，杭州常住人口已达1193万人，越过1200万的大关无悬念。权威的数字，2020年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人，是近几年的新高。
“人口增量第一城”的荣誉，是杭州作为新一线城市吸引力的体现，在人口日益老化的背景下，让杭州倍感骄傲。如今，却让人五味杂陈。
新引进的人才，在摇号倾斜政策的吸引力下，实实在在地转化成了摇号大军的“分母”，有些社保才缴了1个月，就排到了缴5年社保的本地人前头。
一座城市为自身发展，引进需要的高端人才，并在购房、落户、奖励方面向高端人才释放善意，这没问题。但要看，他们究竟是为建设城市、实现抱负而来，还是只为了“抽奖”买套房以获取红利？
他山之石，可以攻玉。
近日，南京给人才购房打了补丁：非南京户籍的高级人才，增加了3年内必须缴纳社保或个税满2年，而且不可补缴。
酒干倘卖无了，适当提高一下没有社保、落户要求的博士团的门槛，能够得到更多人的理解。
还有，落在集体户口中的杭州就读大学生，也有摇号资格。前不久，杭州申花某红盘一筛，这样的“大学生房票”居然上千张。
并非大学生心思活络，不好好念书，背后是父母们的“拔苗助长”。“一城一策”对这些房票做取舍，无可厚非。倒挂预期越强，冲进“围城”的人越多，需要给这条路上设置一些哨卡和障碍。
这是新政众望所归的原因：房不够卖，就抬高刚需门槛吧，不要动不动中签率才几个点，让“分母”们黯然神伤，也不要因为出现“万人摇”让主管部门心力交瘁……严是爱，宽为害。
天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。
因为倒挂的客观存在，杭州摇号者热情高涨，不妨“大风吹”，冷一冷那些虚火旺升的炒房心态。
既是为刚改考虑，也为了这座城市良性、健康发展。 |
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发表于 2021-8-11 10:36:55
