急！去化周期几乎连续17个月下跌！中山库存只够卖7个月

唰唰冷呵映

说起去化周期，很多小伙伴们表示：没听过，也不知道有什么用。但说到“只剩2套在卖了”“开发商去库存”，相信大家一定不会陌生。


中山6月月数据出炉后，研究惊讶的发现，不知不觉间，中山一手住宅的去化周期竟然只剩7个多月了！而你不知道的是，近2年来，中山一手住宅的去化周期几乎已经连续下降17个月！

（图1）

那么，很多朋友不禁要问：
去化周期是什么？
7个多月的去化周期意味着什么？
通过去化周期能看出楼市的哪些情况？
通过去化周期能判断楼市的未来走向吗？
今天我们就来盘一盘，去化周期背后的那些“秘密”！

1. 什么是去化周期

上图（图1）中，黄色的那条线，即为中山近8个月来的去化周期走势，其代表的意义是：当地在售的新房，还够卖几个月。

从近3年中山去化周期的走势来看，中山的一手住宅库存量，从2018年将近将能够卖近50个月，降至仅够卖7个多月，创造了近4年来的历史新低。

2. 去化周期背后的楼市

众所周知，供求关系和市场行情息息相关，一般来说——


但如何判断市场趋势到底是供大于求还是供不应求呢？


MID YEAR SUMMARY简单来讲，去化周期的计算，涉及到房源库存量、成交量和新增量三个指标，因此会出现的情况有：1. 当新增房源量长期＜当月成交量时，会逐渐消耗掉历史库存，住宅库存量会持续下跌；2. 当新增预售的房源量长期＞当月成交量时，库存房源量不降反增；3. 当新增预售的房源量约≈当月成交量，或数据波浪形变化时，历史库存房源量保持基本稳定。注：近半年去化周期=库存量/近6个月平均成交量（以近6个月的一手住宅去化周期为例：6月中山去化周期=6月库存量/1-6月的平均成交量）
参照中山的情况，近17个月以来，除去年6月、12月以及今年2月去化周期微幅上涨外，其他月份均是下降状态。而去化周期上涨的这3个月，也基本都处于年中或年末的成交淡季。


这说明：


① 供求方面：近2年来，中山长期处于供小于求的状态，新增房源量跟不上市场需求量，从而导致库存房源量长期大量消耗。从2020年至今的新增住宅数据来看，2020年6月以后，中山新增房源量有大幅提升，但去化周期依然下降。从数据层面印证，中山新房出货量依然远远赶不上市场需求量，卖的比建的快。







② 土拍方面：从最新公布的中山上半年土拍数据来看，2021上半年，中山共拍出7宗块住宅用地，成交总额超182亿元，平均楼面价10647元/㎡。对比去年全年平均7447元/㎡的楼面价，粗算环比上涨近43%。
众所周知，楼面价只是开发商拿地的价格，还未算建设成本，因此最终出售的新房价格，正常来讲不会低于土拍阶段的楼面价。然而，在如今的土拍价格下，中山依旧不断有新“地王”冒出，侧面说明：开发商在拿到土地后，不愁卖，资金得到快速回笼的同时，对当地发展建设的信心更足，更愿意做进一步投资。这也对应了第一条提到的，中山近1年来，新增预售大幅上涨的情况。


不论从土拍、新房预售、成交还是库存，中山的各项数据都指向一个方向——中山楼市目前非常火。





中山楼市未来走向如何？按照中山目前的发展势头来看，规划有了，资金也陆续到位，意味着规划落实基本只是时间问题。而越来越多购房者选择购买中山的情况下，也必将有更多人口落户中山。城市建设需要人口支撑，人口入住也需要城市吸引力提升，如今中山正是二者互补比较融洽的阶段，发展速度不会慢。未来一段时间内，中山供不应求的状态应该还会继续，尤其在深圳落户、限购政策加码的情况下，即将开通的深中通道，让中山成为不少购房者的新选择，如果你也在考虑中山，不妨实地去看看，实地了解后也许会有不一样的收获~