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文/子木
昨天得空，重温了一遍《除暴》。
片子讲的是90年代，吴彦祖饰演犯罪团伙老大“鹰”，专门带队持枪抢劫银行、运钞车、金店，那时候没有监控摄像头，鹰凭借过人的脑子，谈笑间就把坏事干了。
但后来遇到一个硬茬，王千源饰演的公安大队钟大队长。钟大队长专治不服，经过层层布控围追堵截，鹰每出一次任务，便惨失一个队友，气得肝疼。
后来鹰准备带人抢完运钞车，金盆洗手，结果被钟识破，经过好几年的抓捕，钟一直追到鹰的老家，在洗澡的地方狠狠打了一架，才将其捉拿归案。
看这个片子最大的感触，除了精彩的肌肉博弈，最佩服钟大队长的执着：
“这辈子弄不死你，老子不姓钟。”
职业病的我，突然就想到了楼市。
过去楼市，猖獗得很，而现在，被调控大手“围追堵截”。
尤其“楼市风向标”四大一线城市，经过几个月大调控的洗礼，悉数熄火，这段时间网传北京西城区学区房“暴雷”，深圳楼市“冰封”，广州“入冬”，上海“降温”。
楼市全面进入“比惨时代”。
很多问我，如此疯狂打击楼市是不是信号，下半年会不会还有一场大风暴，我们这些买房卖房的该如何做判断，这是子木今天要给大家分享的内容。
1
“一切事物的发生，皆有起源，我们只有从起源了解本质逻辑，拒绝屁股决定脑袋，才能做出最精准的判断。”
这是我做楼市研究的信条。
北京学区房，是近几天最火的楼市新闻，网上一股脑跟风，弥漫着“暴雷”“腰斩”等词汇，感觉学区房要绝命了。是这样的吗？
2020年时，北京西城区教委出台了一个学区政策，俗称“731新政”，明确：
2020年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
明眼人都知道，这是一条“风险提醒”。
但后来为什么西城区学区房，不跌反涨，依旧卖爆了呢？
是因为所有家长的预期饱满，“多校划片”再不济也是同一个片区上学。
北京西城区是什么地方？
全国的教育金字塔的尖尖，历史上出大才的地方，到处都是牛小，丢了西瓜不要紧，反正还有哈密瓜。
但今年这些家长傻眼了，预期被击碎，因为去年731后买房迁入西城区的家庭，孩子被强行调剂到其他片区的渣小了，西瓜瞬间变成了芝麻。
大家都知道，买学区房绝对是一桩好生意，孩子上了牛校，房子还能升值，一箭双雕，现在被调剂，面临着孩子上渣小，房价亏出血。
这对于富人家庭来说，无所谓，但对于跳起来够学区房的小中产家庭来说，无疑是一次暴击，几千万买的房子大打折扣，有的甚至把一辈子赔进去了。
昨天网上热传一个视频，北京一位被政策“照顾”到的家长，40来岁的大爷们儿一把鼻涕一把泪，倾诉买学区房的坎坷，用全家人的幸福换了一套学区房。
但也没办法同情，因为人家去年就警示了：
“有风险”。
有风险还买，就是赌徒心态，这跟炒股一样，你赔钱了怪什么隔壁二大爷。
其实这次北京西城区学区房出事儿，并不是“主动性政策调控”导致的，而是实在没办法。
北京西城区地方小学位有限，但来抢教育资源的孩子实在太多了，数据显示，2020-2021年，西城区六年级毕业生大概是1.28万人左右，而今年的幼升小人数是2.2万人。
将近9200人的“溢出”。
西城区地小，小学扩容难度很大，总不能一张桌子上坐两个人吧，那这9200人就只能放在外面。
其实2020年7月31日之前，买了西城区学区房的家庭，没多大影响，这部分人瞅到便宜，到现在都没发声，网上闹的凶的都是731之后买房的家庭。
这些闹的最凶的家长们还组成了“正义联盟”，去“承诺稳上学校”的中介门店闹事。中介没办法，出奇招带着业主去教委闹事。
不过教委可不怕这一套，直接抓住几个中介问刑了……
那么问题来了，这次整治学区房是政策所为吗？并不是，它是市场「供需矛盾」的必然结果。
那就不存在政策性暴雷一说，如果真的想打平教育，可以直接采取“一锅端”：
所有报名的家庭，无论户籍无论房产，大家都采取随机摇号政策，所有学区平均分配，这样不显得更加公平？
而事实上，北京西城区，全国第一教育高地，依旧是顺位制，第一顺位是在西城区有户籍有房子的；第二是西城区有房，但户口在外区的；第三是集体户口，必须义教办审批过的……
打平教育真的很难，是几大利益群体之间的深度博弈，我们没这个历史基因，现在也只能是天方夜谭。
讲到这里，很多人肯定不乐意了，比如昨天一个读者留言：“别人都说学区房完蛋了，只有你在坚持？你是什么坏心思，你要相信政策的绝对性！”
这就是典型的“屁股问题”，我回复了一句：
“好话难听，你认为的天花板，在别人那可能是地平线，你想通过自己的努力达到别人好几代家庭的成就，理论上也是不存在的。”
对北京买房人来说，头部学区房这玩意暂且别碰了，如果实在对学区有执念，可以去海淀，海淀的供应量相对足一些，风险较小。
其他类型的物业是可以买的。
中原地产的统计显示，今年上半年北京共成交新房超过3万套，成交二手房超过11万套，总规模创近8年来的新高。
即使经过重重调控，5、6月的成交依旧在高位震荡。足以证明这个城市的刚需购买力，非常强。
北京虽然已经过了最好的购房时机，但信贷正常，房贷利率较低都会延续楼市热度，跌不下来的房价，能买尽量买。
2
接下来是深圳。
可以很负责地讲，深圳是目前全国楼市中最“惨”的一户。
数据显示，6月份二手房成交量已经降到了2866套，而去年6月份这个数值是多少？
10594套，暴跌7成。
深圳二手房市场的历史“枯荣线”是5000套，之前是打破，现在基本快接近一半了，深圳楼市被彻底冰封了。
深圳中介朋友小虎比喻得很形象，“二手房指导价”就是悬在业主脑门上的“砍刀”，就问你服不服。
不服继续扛着，服了就从了“指导价”，打折卖房。
我说，那是达摩克利斯之剑。其实按道理来讲，现在凡是正儿八经换房卖房的，持有房产都在3年-5年左右，正赶上了深圳房价大涨阶段。
即使按照指导价打折卖房，收益也是异常丰厚的。
不过人心无尽，谁都不希望自己卖得房子少一分钱，所以只能跟政策对抗，干耗着。
现在深圳卖房的业主，除了高杠杆炒房客被月供压垮资金链，急用钱的，或者换房不差钱的，其他一般都在观望。
所以6月份深圳成交量落入冰点，其中很大一部分原因是二手房挂牌量在大量缩减。
这里面有一个叫做“预期”的东西在，大部分卖房业主对深圳房价的预期还在，如果年底政策依旧不放松，深圳楼市一潭死水，市场的预期就会垮塌。
有的卖家会扛不住，放量出货。
其实这是一个动态平衡，因为市场上卖房的大部分还是置换和改善，行情不好，自己房子卖不上价钱，同时上游的房子也卖不上价钱。
聪明的人会在合适的时间尽快出手，然后等市场弱到一定程度再进去淘笋，所以对于深圳买房人，我给出的观点不变：
不着急，今年年底见分晓，如果成交低迷，买房计划就要拖到明年了。
这段时间最惨的是深圳的中介，新房抢的人太多不需要中介，二手房市场冷淡，没人买房都在观望。
小虎作为宝安区某门店的销冠，跟我说，连续好几个月了，只有他上个月成交了一单，很多同事都忍痛离场干脆转行了，有的去卖了汽车，有的去商场柜台，有的做了外卖员和快递员。
不过也有脑袋灵光的，这段时间去环深市场，成交量大，赚得盆满钵满，那句话怎么说来着，“人挪活，树挪死。”
但客观的讲，我认为现在的深圳市场很好。
物极必反，因果轮回。
前几年深圳楼市涨得太过了，经济、人口、人均收入各项指标均差两位老大哥京沪一条街，但房价登顶全国，10万、20万每平米的房子一堆，有一种跟香港老师父齐肩的势头。
四大一线城市，深圳买房门槛又是最低的，刚需年轻人倾尽全力为老一辈买单，整个城市被房子压榨劳动力。
但现在，强行冰封出清，未来恢复后的深圳一定会更理性健康，缓幅上涨也会让年轻人有一个盼头。
3
接下来是深圳隔壁的广州。
其实广州行情是深圳限制后，财富轮动效应激起的火花。
房价去年年底起步，年后跳得欢，上半年行情很好，新房成交61063套，5年新高，二手房75212套，同比疫情年大增57.2%。其中增城、南沙、黄埔，是成交三大金刚。
尤其前四个月，二手房成交都在一万以上，量起来了马上就要反映到价格上。
然而没涨多少，就“折”了。
主要是广州大哥太实诚了，调控的身体要比深圳诚实得多，4月响应号召，信贷开始大幅收紧，先是严查JY贷，后大调房贷利率，严卡房贷审批。
广州房贷利率上调速度很快，上半年就大规模上调了4次，现在首套普遍高于5.4%，最高可到5.85%，二套房甚至破6%，是四大一线城市里最高的。
而且还有部分银行“停贷”现象，很多买房人欲哭无泪。
4月广州成交量应声下跌，5、6月又不幸遭遇疫情，成交量大跌到7700套左右，呈上半年最低水平。
一个广州的中介朋友跟我说，现在广州中介市场内卷非常严重，从业者多，深圳冰封后，又来了一批深圳中介抢饭碗，大家现在都开始比谁的佣金更低了，还有为了抢客户打架的，甭提多热闹了。
不过广州这个城市，经济走势快，上半年表现突出，人口流入量大，科教、医疗资源强，房价要比隔壁深圳的性价比高很多。
这次调控，是政府帮买房人强行打掉了行情，疫情恢复后，成交肯定要相对反弹的，有买房计划的现在就可以上车，不然房贷利率会越来越高，也会错过这个购房窗口期。
增城、南沙、黄埔是上半年最火热的地区，房价已经涨起来了，如果投资可以去其他地区，当然不要去什么花都、从化，尽量往南买。
4
最后是上海。
上海楼市目前是最稳的，稳到大家几乎很难在媒体上看到它的身影，上半年被调控暴风雨洗礼过，现在伤口尚未痊愈。
前段时间，上海首批集中供地结束，55宗涉宅地块揽金852亿元。其中，31宗住宅地块平均溢价率仅为5.46%，非常良心，当然这背后也是地方坚守调控的决心。
地价溢价率不高，未来对房价的刺激作用有限，所以上海房价明年不要担心会有大的起伏。
而且最重要的是，上海的供应已经跟上了，下半年预计有120个新盘入市，供应充裕，不过现在上海房贷也很紧张，尤其是针对新房，很多3月份买房的，现在贷款都下不来。
对买房人的建议是二手房不着急，可以等年底，倒挂的新盘该抢还得抢，是必赚的生意。
总之四大一线城市，基本面太强，未来依旧会延续“大涨小跌”的周期向上行走，因为政策等因素，会导致各自的周期时间不同。
现在的调控政策，都是在帮广大刚需朋友压制房价，争抢上车时间，如果一个城市的房价实在跌不下来，就要想办法先上车，比如北京、上海、广州。
现在城市分化较大，一线城市作为风向标被强压住，购买力就会转移到二线城市，从今年的土拍市场就可以看出来，22个主要城市集中土拍，二线城市无论是土地成交量还是溢价率，都要远超一线城市。
这说明，下半年甚至明年都是二线城市为主的战场。而房价主要涨幅，也会同时从一线转移到二线城市。至于哪些城市下半年楼市会启动，我找时间再写文章告诉大家。
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发表于 2021-8-11 09:11:35
