来了！楼市，6个利空

俺乃小潜mg

作者：公子不悔
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人倒霉的时候，喝白开水都塞牙缝。这样的现状，正符合当下的楼市。
在各个城市加息满天飞的时候，资金源头的釜底抽薪也来了。后者正是前者的因，前者只是后者的果。
中国经济网与克而瑞近日披露了6组数据，6组数据化成一句话便是：楼市，六大皆空。
先看中国经济网给出的5个数据。



利空一：房地产贷款增速持续下降。监管数据显示，截至2021年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。
利空二：房地产贷款集中度持续下降。房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月下降。
上面两个数据的增速持续下降，尤其是第一个数据增速创8年来新低，所指是一件事情，各类银行与金融机构给予房地产行业的贷款难度变大、额度收紧。货币之水流向已经改变了。
缺水的楼市，如同干旱的禾苗，岂能不蔫？
利空三：房地产信托规模持续下降。房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。
利空四：理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降。相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。
利空五：银行通过特定目的载体投向房地产领域的资金规模持续下降。相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。
上面三个利空，意味着房企的融资来源被持续收紧。我们知道，房企融资主要包括银行贷款、信托、发行海外债券、股市融资、销售回款等等。
如今房企各个渠道都被围堵，这意味着房企的融资难度越来越大，大洗牌即将上演。
02
房企融资难度加大呈现的结果，最直观的表现，是克而瑞披露的第6组数据，也即第6个利空：
2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。
房企季度融资情况（单位：亿元）



从上图可以看到，房企融资的拐点出现在2020年三季度，到四季度下降非常明显。
截止目前，房企融资规模已经连续四个季度下降，最关键的是，最近一个季度，房企融资规模仅2497亿元，已经到了历史低位。
房企融资额度之所以这么多，一方面是因为借钱变难了。
通过上面的6个利空就可以看到，管理层已经严格限制资金流入房地产行业，各个渠道被卡，房企想筹钱没那么容易。
管理层对资金流向房地产行业最明确的限定，莫过于去年年末央行与银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该通知明确给各类银行划定了给予房地产贷款和个人住房贷款的上限。
与此同时，在头顶三条红线下，房企的融资渠道即便没有收紧，他们也不敢任性地借钱了。
所谓“三道红线”，也即：
第一条，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
第二条，房企的净负债率不得大于100%；
第三条，房企的“现金短债比”小于1 。
一旦触碰红线，将遭受融资处罚。具体为：
上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
在这种背景下，房企成了风箱中的耗子，两头受气，一方面借钱变贵变难，另一方面又不敢借。
房地产行业，是一个比任何行业都依赖资金的行业，水量足够，才能游刃有余，水位一旦变浅，很多房企就有搁浅的风险。
03
在这种背景下，房企市场，不得不开启打折销售模式，快速回款，一方面忙着还银行的钱，以降低自己的债务杠杆，让三条红线全部变绿。
另一方面，则回笼资金，广积粮心中不慌，也好应对已经到来的楼市寒冬。
所以我们能看到，即便头部房企恒大，也在5月份启动了5.31购房节”优惠大促销活动，助其在上半年实现了销售大丰收，其大促销活动已于近日取消。
同时，我们还能看到，一些房价阴跌的城市的房企，已经开启了大甩卖模式。比如长春，有房企开启了五折卖房模式，并祭出了许久未见的返本销售方法，逼得长春不得不发布通知，整肃市场。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：
“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
此外，房价第一城深圳，也有开发商开始打折促销。
6月24日，佳兆业壹都汇发布折扣说明：“最高可打到88.6%的折扣，即使是首付三成客户，只要开盘后3天内准时签约，折扣也在91.3%。”
此外，广州、哈尔滨等大多数城市也都出现了打折活动。甚至有的直接降价，或者有的买房送车位等。
反正现在，很多开发商都在想着如何快速出货，回笼资金。
从下半年的情形来看，楼市行情已经冷却，炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥，行情都冷了。
深圳6月份二手房成交量同比下跌超过7成，二手房价格环比下跌1.73%（诸葛找房数据研究中心），新房开始打折促销。



制图：城市财经
而资金渠道依旧非常严格，房企融资依旧难。
在这种背景下，下半年大多数城市的新房与二手房市场，都将回归平稳，房价将进入横盘阶段。部分城市甚至阴跌。
所以，对于大多数城市的购房者来说，可以多观望一段时间，买房暂时不用太急。

清风吹袭断

都说要降准了，利空啥

飘渺九月

希望大量的二手空置房价格下降，不要横盘了，不然就是浪费国家资源！

飘渺九月

你说的有道理，但现实很打脸，我们这里涨的厉害。

白云追月素

这么大利空，今天得赶紧入手保利万科股票！

什么大师特

房价不降一半就不算利空！

强绝商爸摇

希望取消“公摊面积”！！

我是来围观的逊

注意有些小企业贷款的真实流向！！！

什么大师特

透支已经很严重了

白云追月素

年年利空，年年房价蹭蹭蹭。但愿今年能成功。