楼市“钱荒”，房企“贫血”，银行“收紧”：房地产经济大转型？

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这是熊猫贝贝的第553篇原创文章：
专栏内容提要：


中国经济大棋局，对房地产经济的一切调整，或许是为即将到来的经济风险，挑战，冲击，未雨绸缪。


资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。
#上半年房地产调控超234次#
#多家银行停止二手房贷款业务#
#三道红线#



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导读：一切的巨变，都藏在细节当中



文章开篇，先说一说近期我作为一个房地产行业从业者的角度，看到的一些市场信号和细节。
很明显的一个趋势，那就是市场，民众，消费群体和投资领域等等维度，对于中国楼市和房价的关注在不断地降低，曾经街头巷尾，茶余饭后，而且还能长盛不衰的“房产话题”，也走上了不可避免的被冷落和热度下降的路子。
其实并不是大众对于中国的房地产经济失去了兴趣，本质上来说，大家都能看清楚看明白，因果关系清晰，趋势变化明显的事情，是没有议论和分析的情感需求的。
这叫公共认知，大家都知道的事情，还拿出来当做谈资话题，注定是不能持续和吸引关注的。
没有情绪价值，没有关注意义，所以热度就下来了，所以很自然，最近我写的一些关于楼市，房产政策的分析内容，不管是阅读量和互动量，都出现了断崖式的下跌。
客观来说，这是一个很好的现象，说明因为房价带来的财富吸引力，在整个中国经济环境和民众的价值认知中的影响力，正在减小：
中国房地产经济所面对这一轮调控转向，正在逐渐显示出它的强硬，和不容置喙的一面。在明牌趋势和典型示范，再加上最真实的市场环境，新的秩序和逻辑已经建立起来了。
大家都是成年人，不说学历出身收入的差别，大是大非还是能看懂的，在没有很明显的盈利效应和示范代表的情况下，出头挑刺，挑战权威的，只会越来越少。
这篇文章，如果光看标题，可能很多人会以为还是在说房地产，谈楼市论房价作分析，但其实不是。
而是以对中国房地产经济转型这个现象和动作的因果分析，作为基础，
然后对接下来，后疫情时代中国经济发展规划，应对挑战，化解风险的思路，进行分析和深度理解。
需要拉高视野，提升维度，这篇文章，对于很多人而言，是从当前顽固单一的“买房是躺赚出路”这样预期情绪和思维定式中挣脱出来，停下脚步，观察趋势，思考更深层次的需求和寻找未来财富方向的一个契机。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。



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一、房地产经济周期，进入转折变化阶段



客观来说，虽然房子作为基础的生活资料在中国市场化规则下，有了金融化和资产化的特征，持续上涨的房价和高企的购买成本，事实上给市场经济环境中参与经济活动的各行各业和老百姓群体，酝酿了很多问题和矛盾，从不同角度和维度的观点，对于房地产经济，也是褒贬不一，没有一个明确的共识。
但是，实事求是地来说，不管从统计学，还是现实经济结构进行现实的分析研究，中国经济周期从很大程度上来说，就是是房地产周期，房地产在经济总量及财政收入中的权重太大。

受疫情冲击，去年下半年和今年上半年的经济数据，主要靠出口和房地产投资创造。
同时，政府财政收入对房地产的依赖度进一步加强。今年前5月全国土地出让金收入，与土地与房产相关的税费收入，总和达到3.5万亿元，占前5月全国财政收入的36%、占地方财政收入的70%，均创下近34年同期历史新高。

2020年是一个关键的转折点，新冠疫情的爆发，从某种程度上而言，提前中止了中国房地产经济继续作为中国经济支柱和拉动经济发动机的作用和地位。
伏笔其实早已埋下，2017年中美贸易战打响，核心技术被卡脖子，中国国家经济地位被发达资本主义国家试图永远锁定在低附加值生产的经济殖民地状态的野心意图和现实威胁，已经让长期依赖房地产经济的中国开始意识到：没有对外竞争力和可增长核心价值的房地产，在未来不能继续绑架中国经济。
而2020年的疫情，无疑是火上浇油，加速了中国经济降低对房地产经济依赖的节奏。
经历了过去20多年的高速膨胀，野蛮成长，房地产经济在后疫情时代的负面惯性凸显，地方政府和经济主体对于房价的不合时宜市场预期还有利润增长依赖，已经严重阻碍了国家对宏观经济的规划和布局，甚至在金融领域，出现了明显的对抗和干扰。
给中小企业救命应急的福利贷款（疫情期低息经营贷）都跑哪里去了？
都不要GDP考核了，地方政府除了当房地产经济庄家卖地，就没有别的发展经济解决就业的思路和方法了？
……
一个巴掌拍不响，什么事情都讲究一个度，不能太过。
过了就错了，就成了过错。
事实上，中国房地产经济，自从进入2021年，裹挟着市场预期和野蛮成长的动能，一路蒙眼狂奔，等稍微清醒了，就突然发现，进入了趋于转型的窄路，而随着高层意志，政策环境的落地，窄路两条红线边界的限制，也越来越清晰：
上面一条高压线，即货币紧缩带来的泡沫及债务风险；
下面这条底线，即土地财政压力和政府债务风险。
想要看懂中国房地产经济的逻辑，观察楼市房价的趋势，很多时候，真的要和大环境和宏观经济接轨，联系起来看。
在这种情况下，如果没有美元超发的输入型通胀冲击和威胁，如果中国在全球贸易和经济环境中面对的都是友好信任的态度，如果以美国为首的资本主义发达国家敢于面对和承担，而不是一心追求掠夺和转移疫情损失……
那么中国的房地产经济的周期，或许还能继续高歌猛进，或许还能再接再厉，或许还能歌舞升平，或许还能岁月静好……
可是现实哪有这么多的如果和可能？外有美国经济掠夺赤裸裸威胁，内有后疫情经济恢复相对脆弱，社会资金脱实就虚，不服管教的涌入已经金融化的楼市。
中国的房地产经济周期，就面临着国家出于多方面多维度考量的需求，被迫提前开启了周期转折。
最明显的一个特征，就是中国房地产经济，密集调控不说，还被断粮停水了：
1、今年前5月各地房地产调控次数超过234次。二手房成为调控的重点领域。房产作为资产角色流动的主要市场被针对。
特别是二手房指导价的威力，对市场预期和价值逻辑的打击，最为直接。
2、房贷利率在重点城市，热门城市全面上涨，已经不是新闻，这还是国家在存款利率定价规则调整，整体利率没有收紧的大环境下的区别对待，这可以算针对性断粮。

2021年，中国多个城市房贷利率创下阶段性的新高。
6月72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，相比年初明显上涨。

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3、二手房房贷全面收紧：
当然，不能危言耸听，实事求是地来说，银行作为金融机构，央妈是货币发行主体，不差钱，收紧也不是很多媒体渲染宣传说的“停贷”那么夸张。



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客观来说，阶段性暂停+放款周期延长的表达更为贴切。
年中的考核节点过去之后，虽然会有所缓解，但银行自身已有了政策的“紧箍咒”（两道红线），所以下半年大概率也不太可能有过多的活水。
4、开发商受到三道红线管制，不管是融资渠道和扩张效率都受到限制。
甚至连“表外融资”的商票，都被纳入监管：
紧绷在房企头上的“三道红线”或将进一步拉紧。房企商票数据已被纳入监控视野，“三道红线”试点房企需每月上报相关数据。
5、购房群体这一头不用多说，虽然中国体制优势保障了疫情影响已经微乎其微，但是对于绝大多数群体而言，在当前的经济环境中，收入情况恢复到疫情前已经是最理想的状态，从2020年到2021年，不管是实体，产业，科技，还是金融等等多个领域，没有什么具有爆发性，普适性的增长风口。
也就是居民收入和可支配货币，没有爆发性增长。


结果呢？
中国房地产经济和房地产行业整个链条都被密密麻麻的调控补丁所包裹，从融资、买地到销售，从新房到二手房，每个环节每个领域都被拷上了沉重的镣铐。
整个行业的钱荒，不是开玩笑的，资金是经济运行的血液，这下子贫血了，还断粮停水缺乏补充，回到文章开头的趋势表现，这么明显的行业和经济趋势，打击的，就是根深蒂固的市场预期：国家和高层下定决定，雷霆手段，也要把中国的房地产经济，在中国经济结构中的地位和作用，进行转型。



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二、风险和挑战思考：经济策略的目的是什么？



当然，宏观经济和国家经济策略是一盘大棋，进入2021年，中国在经济关联多个领域的政策调控和策略调整，可谓是前所未有的效率和密集：
在资本驱动的互联网和龙头行业，进行反垄断；
在金融和货币市场，进行利率改革，市场规范，监管升级，一扫曾经缓中求变的模式，可谓雷厉风行；
针对房地产经济，调控，金融，监管，市场……前所未有力度的组合拳和执行力，实现行业周期的控制……
从进入2021年7月来看，监管层想要的效果已经达到，深圳，成都为代表的城市成交已经明显回落，虽然6月份全国房地产经济相关的统计数据还没有正式公布，但是已经可以明显的预见，即使全国房价依然有小幅度的上涨，但是成交量和成交总额，一定是往着稳步下行的趋势去走的。
事实上，在2021年中国房地产经济政策调控和金融管制的环境中，大量的炒房群体和资金被锁定在房产中，国家经济调控手段和威力，让无数还心存幻想，揣着炒房套利，价差炒作赚钱的群体如坠冰窟。
但是，格局大一点，眼界广一点，国家前所未有的房地产经济主动转型管控动作，还有关联经济和金融领域的一系列重大动作，还真的不是“大炮打蚊子”，以炒房套利的市场预期为目标和目的的。
2021年，中国经济和金融领域出现密集的策略调整和政策动向，是一种为了应对潜在风险和威胁的未雨绸缪布局。
终极目标，远远不是什么炒房和国内资本玩家，而是具有货币霸权的美元发行者。
美联储，这个全球经济和货币市场的操盘手。
还有美国，财富掠夺的盎撒匪帮和金融投机的犹太资本综合体。
如果来自于外来的经济威胁和风险没有得到缓解和消除以前，中国对于经济和金融领域的动作，就没有放松放开的可能。



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三、趋势分析：接下来，中国国内经济，资产，社会财富的几个方向性思考



秉承“你打你的，我打我的”的伟大战略思维，聚焦中国国内经济实际情况来分析，中国的房地产经济，也到了一个不得不进行周期管理的阶段了。
高房价对于生产力和年轻群体的压制负面效应不用多说。
持续上涨的房价抑制创新和具有竞争力的行业产业发展才是关键。
这就形成了一个比较尴尬的局面：向上，房地产经济的支柱和核心作用难以替代，占比太大，向下，房产又是居民最主要的财富载体。
房价问题，不管不行，大涨和经济趋势相背，大跌又伤害经济，冲击市场。
所以对于调控也好，金融管控也好，最重要的一个底层逻辑，其实要看明白：
国家层面对房地产经济的一切动作，并不是要保护购房者，而是在保护房价和行业本身。
如果不能接受这个底层逻辑和完全反对这个逻辑，那么这个文章看到这里就可以了。
宏观诉求永远不可能满足所有微观个体的需求，而微观个体只能顺势而行。
这就是需要提升格局才能想明白的硬核内容，只能建立了对中国经济策略的思路理解的基础上，才能对接下来，中国国内经济，资产，社会财富的几个方向有所分析：
1、中国的经济策略思路其实很清晰：不管是什么牛鬼蛇神的资金，来了中国，就要留在中国为中国的社会主义现代化建设做贡献！
这是顶层设计，这是战略核心。

一方面，是锁住国外从各种渠道涌入国内想要兴风作浪的热钱。

2020年，中国接收了很多热钱。
2020年，以美元计算的外国直接投资(不包括银行、证券和保险等金融部门)达到1443.7亿美元。
这是自1983年有记录以来的最高水平。

所以中国货币环境没有进一步宽松的可能，反而会针对性地进行边际收紧，落袋为安。
一方面，是固化流动性太强的炒作资本和打击危机套利的市场预期。
卖房套现，此路不同，买了就老老实实供房持有，房价国家给你稳着，套现是不可能给机会的，这个趋势已经很明显了，现在楼市房价关注度下降，主要的原因也是流动资本被套住了，炒作套利神话就是编也编不出来了。
这样的状态，是防御状态，而状态的解除，就看美元政策什么时候收紧。


2、疫苗普及是彻底消除疫情威胁的良药，但却是刺破通胀泡沫，掀翻美元大放水带来的资本盛宴的终极必杀。
正好文章写到这里，看到新加坡和英国要“和新冠共存，放宽限制措施”，为了经济连民众生命安全都顾不上了？
嘴上都是主义，心里都是生意，这就是资本主义的本性。
连自己的国民生命安危都可以不顾去追求经济效益，通胀泡沫和资本盛宴，岌岌可危。
所以，美元政策提前收紧，可能性很大。
而具有霸权地位的美元每一次的收紧，就是全球薅羊毛的开始，每一次都是这样的。
回到中国经济和货币环境来看，如果要应对这样的货币潮汐和财富掠夺，那么接下来中国国内的经济，资产还有社会财富会有什么样的趋势？
大国体制，利益博弈，限制流动性，只进不出。当然非要走也拦不住，留下买路钱，你来割羊毛，我就薅鸡腿。


看懂以上两个维度的分析，就能对接下来中国经济和货币环境中的财富逻辑，了然于心。
恐惧来源于未知，当认知已经穿透迷雾，做好准备，提前筹备，迎合趋势就是了。
那句极具战略定力的诗词是怎么说的？
“任他风吹雨打 我自岿然不动！”



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四、写在最后：在当前的经济和货币环境中，几个个人观点和建议的分享。



文章最后，谈几点个人思考的观点和建议：
1、谨记一个核心：社会主义市场经济体制，这个国内经济和货币环境的定义，特别是社会主义和资本主义意识形态和本质区别。
资本主义是资本掌控国家，利益驱动行动；
社会主义是国家掌控资本，为人民服务。
特别是2021年后疫情时代，这样的分化差异，会因为大国博弈而更加明显。
2、房子，未来的主要角色，是中国国内固化社会财富的重要资产载体，价值保有和增长国家都很重视，也会多方保障，特别是具有中国经济核心地位和意义的主要城市群。
但是流动性没有想象力。
好的城市房价稳中缓涨，甚至持续上涨，都是正常的，纸面财富的满足感不会消失，但是投机套利，炒作赚钱，特别是想钻空子，撬杠杆的，一旦被套，没有全身而退的可能。
炒房炒成房东，是不是？
而中小城市的房地产，对于宏观经济的影响太小甚至于可以忽视，没有任何调控和金融限制的，问都不要问，很简单：放弃幻想，顺其自然，听天由命。
什么是好城市？在当前经济形势下，国家出手调控，列入监管，金融管控的，都是好城市。
或者说，是国家重视的城市。
3、金融投资领域，是一个好方向，特别对于不在意短期波动，但是对于长期有财产性收入追求和诉求的群体和资金而言，是当前中国经济和货币环境和规则所鼓励和引导的方向。


国家在为威胁和风险做准备，在这种情况下，就不要想着什么危机套利了，毕竟，来了中国的就是中国的，和国家站在一起才是趋势。在国家的规则和宏观需求下，才是每一个中国人未来财富和机遇的空间。
现在跑了，以后可就没有回来的机会了哟。（有感于近期很多资本买办的不齿行为）



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文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

晓望爷

#上半年房地产调控超234次#
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这篇文章，如果光看标题，可能很多人会以为还是在说房地产，谈楼市论房价作分析，但其实不是。

而是以对中国房地产经济转型这个现象和动作的因果分析，作为基础，

然后对接下来，后疫情时代中国经济发展规划，应对挑战，化解风险的思路，进行分析和深度理解。

需要拉高视野，提升维度，这篇文章，对于很多人而言，是从当前顽固单一的“买房是躺赚出路”这样预期情绪和思维定式中挣脱出来，停下脚步，观察趋势，思考更深层次的需求和寻找未来财富方向的一个契机。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

崔炫俊献

分析的很好

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