武汉楼市：当地人瞧不上的地方，往往涨幅最大

啤酒瓶空了缓

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：首问：你好，智慧的房姐，我是大湾区中山做地产的，想咨询一下房姐怎么才能像您一样，对每个楼盘都非常清楚，人不在那边，但能比那边本地的中介分析的更透彻，说到本质上，还可以给具体的方案！麻烦房姐带带路，利用哪些工具和方法去提高专业能力！谢谢
回答：分析一个城市的买点要看宏观大环境和微观城市市场状况和具体标的选择。 房价是货币＋信贷＋人口＋房产政策综合体现。
房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。
房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的内别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。
商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等... 做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。
房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。 选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任” 如何看到本质？ 大量的阅读(输入) 方法论的学习掌握(加工处理) 多和人讨论交流。
1.有些人只有输入，看一大堆书，但是不思考不总结，不和人交流，不尝试教别人，那么看过就忘了。
2.有些人大量阅读和讨论，但对关键方法论不花时间去打磨。
3.有些人一天到晚输出，但没有输入，就是空壳子花架子。 不过，三者都做到，需要极高的效率。 非一般人智商和体力能做到。 可以快速提高能力的技巧，就是热爱和好奇心啊，没有好奇心 不是真的喜欢房地产，啥方法论都没用。


提问：偶像房姐，你好！ 本人早年离异，独自带娃至今，自己做点小生意，年入100w+，之前所得尽入房产，承房姐建议，入手深圳加仓武汉，怎奈疫情突然，除备用生意周转之外已无子弹可用，孩子马上大四毕业，想入手深圳，现面临以下困惑和想法。 资金方面：1，用荆州写字楼和商铺进行抵押贷款（因现无法出手，找关系约能贷300w，加上之前我名下的贷款约210w，如果协同儿子上车深圳，是否还能办下按揭？） 2：或我名下宝利金108平出手约260w变为现金，10年入手，可否置换 3：儿子荆州武汉共两套住房，上车深圳是否算第三套了，还能贷款吗？或者能贷几成？ 本人之前第一问情况如下图，转发到此贴，请房姐过目，方便支招。
回答：你好，宝利金建议继续持有，还有空间。 除了抵押商铺和写字楼之外，也可以考虑出手1-2套荆州房产。 荆州和武汉房产不占深圳的房票，占贷票。如果这2套均为全款房，深圳还可以按揭贷款。 如果这2套均为贷款房，深圳只能全款抵押的方式入手，也相当于首付3成。 感谢付费！


提问：房姐您好！新人小白，去年毕业落户天津，父母均46岁，湖北县城有单位福利房自主，现有积蓄220，父母全力支持我买房，父母建议在和平区买房，父母的观点主要是学区好、地段好，但是父母只是建议，由我自己决定，个人觉得单价太高，容易套牢，但也没有更好的方案。我的问题是：以我的现状，在和平区买房是否合适？如果不合适，是否有更好的建议？谢谢！
回答：天津暂时没有上涨动力，天津启动周期看北京，北京上涨后挤压出来的购买力，连同天津本土的上涨预期才会形成合力。 和平区教育资源明显强于其他各区，如果是有孩子，考虑学区可以买，但是投资不建议买高价学区房。 考虑升值潜力津南更好。 子弹220，北方建仓首选北京，破限购很简单，找渠道办工作居住证就好了。150可以调到不错的上车盘。 剩余子弹再考虑天津。


提问：请问房姐，琨瑜府最后一期11号楼，三个单元，两梯两户，一单元20层，2-3单元56层，170-190两个面积户型，毛坯均价2.4，投资的话值得入手吗？如果入手，1单元层数少是不是更合适？
回答：你好，感谢付费！ 面积越大，流动性越差，除非你能长持8-10年。 是的，选1单元，密度越低越好。


提问：智慧的房姐你好！我儿子在杭州读大三 有集体户口，专业计算机，可能读研。我手上有100，最近网上看了光谷，可是限购，光谷东有葛店又很偏，后看杭州的青山湖和南湖明月，因那里有未来科技城，南湖明月属于主城区也限购，要儿子的房票且贵又怕影响他以后买房，青山湖美，也有科技城不限购 。都没实地去看。现在想出手但不知道该买哪里？因为也不知他毕业以后会去哪里，又怕现在买的不好出手或者贬值，到他上班买房时连首付都拿不出来。第一：想请教我是现在买房还是等他上班以后再买？第二：现在买应该买哪里？葛店？杭州？青山湖？还是临近深圳的大亚湾（因为那靠近有信息产业的深圳，且敢考虑）我不懂，能请你告诉我具体买哪个位置吗？
回答：你好，感谢付费！ 如果不能武汉破限购，那就买杭州吧。葛店价格也高了。 临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。 临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。 未来科技城都没有发展起来，更别提临安。目前的价格已经超出预期了。 南湖明月现在可以考虑入手，倒挂新盘单价2万左右可入。 每一个忽悠你去大亚湾买房的人，都是你这辈子的仇人 大亚湾天量供应，完全没有人接盘。


提问：亲爱的房姐好，我是新手，目前手上有40万+，在西安有2套房自住，一套按揭30万，一套全款的小户型，现在想投资沣东新城的楼盘，因为名额已用完，所以只能选择不限购区域，目前的情况是这样的：因为手上资金不足，所以我们想还完按揭再抵押贷款购买(另一套全款小户型房产证没下来办不了),不知可不可行，如果可以，哪个楼盘更好，目前再看的是沣华熙城和天地源澜越坊，老公更倾向于沣华熙城的小洋房。名下无贷款，抵押贷款的不知算不算有贷，能否做到三成首付比例，谢谢房姐百忙之中的解答。
回答：你好，沣华熙城从地段发展看，前景潜力较大。产品能够支撑。 如果离婚之后 把房子放在一个人名下，可以操作成首付3成。


提问：新人首问机会没用，用了一次大额付费，可以再用吗？ 主场厦门，上次付费咨询过之后，重新选筹，优先四房，2胎2岁，首付预算150，目前看环东海域 1特房樾琴湾，四房100方复式280万左右（只剩一套），125方复式和130方四房平层价格差不多都350万，都带精装，可上同安一中滨海校区， 2融信柏悦湾复式，都是边套，简装，户型如下图，送车位，附近规划地铁口，大型商业，医院，新学校等配套， 请问哪个盘好一点，1是好学区，户型就是正常的4房户型，如果选2，哪个户型好？D户型其他楼层和E户型价格差不多，E户型只有一栋楼有，～单独购买不考虑买车位，参考～两个盘车位都差不多20-25左右～
回答：你好，感谢付费！ 考虑学区和自主，建议优先樾琴湾，4房，更稳一些。 柏悦湾等配套起来，至少3-5年，加上新学校教育水平不好判断，不确定性大。 自住选a，投资选b 车位没必要买，租一个就行


提问：房姐，沈阳富力盛悦府118平，东边户，单价6900，纯投资可以买吗？边户会不会不好出手？还是等下期开盘选中间户？持5年会翻倍吗？由于限售，月供会不会吃掉利润？ 还有，去年买了汉口城市广场3期的房子，二手房单价21000，月供8000多，感觉这个房子再怎么长，利润都要被月供吃了，现在卖也卖不出去，房姐可否指点下，这房子留着有价值吗？如果要卖，亏很多
回答：这个价格不错啊，可入。 限售可破，不担心。 沈阳第一个盈利点在1.5左右，第二个盈利点在2.5左右。 一般是建议翻倍后就考虑出手。 汉口城市广场市场价入手，需要长持，等待下一波涨幅来了再出手。现在卖掉也亏了。分割出租吧 感谢付费！


提问：房姐你好，目前子弹90，首套房票，买金沙泊岸或者水岸星城可以吗？短期内投资需求，过几年可能小孩读书自住。均价都在2.6到2.7，金沙是毛坯，水岸是简装，能否购入？
回答：你好，金沙泊岸和水岸星城都是自住不错的盘，但是板块成熟，板块增量少，未来大概率随大盘涨。 建议优先金沙泊岸


提问：美丽睿智的房姐你好，新人前来报道！我在白沙洲金域天下有套110平精装修三居室(空置)，在友谊大道融侨悦府有套50平两居(自住)，中南路有套公寓(出租)，三处房月供约1w。生活半径在徐东，目前看中融侨滨江城美域111平的房子，单价2.7w，是否值得入手？自住。打算卖出白沙洲房，一半付融侨美域的首付，另一半在投资一套。但因隔壁楼盘野蛮施工导致小区商铺有开裂下沉，影响小区声誉，近期风评不太好，卖不出理想价格。如卖融侨悦府，月供可能会有压力，(不打算卖公寓，目前租金尚可)，这两个房哪个以后升值空间大？我这种思路对吗？望房姐指点迷津，不胜感激！
回答：你好，这几个楼盘，看你是图的是租金还是涨幅？ 如果图涨幅就建议出手公寓。 如果图租金可以出手金域天下。 自住+投资角度，更倾向出手公寓和融侨悦府（小户型占房票，利润较小），保留金域天下，入手融侨滨江城或者月亮湾。 如果有多余子弹可以继续加仓光谷东。


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