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第四次来到苏州调研，每一次都感触良多。
过去10年，有两个二线的城市发展最快，一是杭州，二是苏州。
是飞快，真的是城运极佳的两个城市。
近两年，冒出了另一个踏上城运起飞的合肥。
1
先放结论。
不要忽视任何一个万亿GDP、人口过千万、横盘超2年的城市。
友情提醒，苏州横盘两年，郑州横盘3年，天津横盘3年。
再提醒，之前上海横盘的时候，社会上太多唱空上海的声音，但当上海启动的时候，其能量远超任何城市，打脸那些破伪专家。
所以，不要唱空苏州。
苏州未来，绝对可期。
虽然强省会崛起，虽然苏州争不来机场、直辖。
但苏州的底子，给其它城市20年，也不一定赶得上。
20年，你人生的黄金时代都过去了，等得起吗？
2
苏州基本面。
2015苏州楼市爆发，伙同厦门 上海 深圳 合肥是那一年底最先起跳的楼市。
2016年，苏州开始调控。
2017年，苏州其实是全国最好的投资城市，也几乎是最先有限价红利产生的城市，园区路劲澜山澜限价27000，路对面的另一楼盘因为地价高却要多卖一平1万。
2019年上半年，苏州园区跳涨30%，带着科技城、太湖新城等一众上涨，全民抢房，摇号，倒挂，成了全国楼市热点，被点名。
随即，最强调控来临。
前面要求2年社保，后面要求5年限售，自2019年下半年开始，苏州楼市开始被按下，回调。
同时，全城限价最高不能超40000/平。
2020年，园区价格回调有5-10%。
整个苏州楼市被按下，集体回调。
3
但可是。
苏州楼市被按下的下面，却是局部巨大的火热和利润空间。
狮山，仁恒滨河四季云庭 ，限价39800，周边二手50000+，倒挂10000/平，一房难求，开盘即清，只剩下一楼复式。
狮山，大华春和锦明，限价39800，对面就是美罗百货，周边二手50000+，倒挂10000/平，去调研吃了闭门羹，不让进。
园区，中铁建花语江南，限价39800，想买？绑定6888元/平装修，还要买车位，核算下来也要51000/平，但依然有倒挂。
相城，万科玉玲珑，限价28500，倒挂其实不大，2000元左右，刚刚开盘，依然是供小于求，有100多人没有买到房。
相城，高铁北站，中铁建花语江南，均价29500，上周，刚刚开盘即清。
等等。
冷热不均，板块分化。
在限价40000的压顶之下，限价39800的楼盘和区域是最有价值的。
比如，园区、狮山。
限价在25000以下的，基本都是为了掩护城市均价的，都是没有什么价值的。
比如，运东、甪直。
而其它中间板块，要做更多的具体分析。
4
有了逻辑之后，我们再来理解一下苏州。
苏州未来的城市格局是什么？
是的，如上图，一个东西主轴，一个南北主轴。
东西主轴的权重要强于南北主轴，东西主轴上的都是苏州的王者。
理解苏州，从深入理解地铁9号线、10号线开始，这是未来苏州最为重要的两条地铁线。
串起来苏州未来最为重要的战略要塞。
9号线起于国家战略的科技城，经过古城区、园区湖东、胜浦等地，终于昆山南站，呈东西走向。
10号线起于国家战略、长三角一体化的汾湖，经过吴江、吴中，高铁北站，终于常熟，呈南北走向。
是的，
西接环太湖科创带的科技城、无锡，
北接自家人常熟。
东接自家人昆山，还要拉上大哥上海。
南接国家战略的长三角一体化的核心，水乡客厅。
5
苏州未来10年最大的驱动力来自于哪里？
1、园区，园区的产业、高度、战略肯定还是第一位的，
2、高铁新城是第二位的，这里的基建、规划高度、轨道高度、交通高度、兑现速度，放在整个苏州，也是没有对手的，5条地铁交汇，6条城际交汇，
3、科技城，位置确实有点尴尬，这毕竟是国家级战略，毕竟还引入了南京大学，毕竟把阿里都弄过来了，不能忽视，
科技城特别像杭州未来科技城，不在城市发展方向上，但最后未来科技城真的起来了，这是一个奇迹，苏州科技城能否起来，我不知道，但很难，阿里，是一个奇迹，很难复制。
4、吴江汾湖，这里是长三角一体化示范区，华为研发中心都过来了，也是国家级战略，也是未来上海的重中之重，承载着国家的意志和战略，不可忽视。
而其它，就真的只能排在其后了，
5、吴江太湖新城，
6、吴中太湖新城，
不能说是抛弃，但肯定在战略定位上就落了一截。
6
苏州购房指南。
倒挂第一，
选筹第二。
东比西好，
北比南好，
东西主轴强于南北主轴。
今年上半年的房价变化也说明了这一点，园区独墅湖高教区标杆铂悦犀湖涨了30％，生态科技城涨幅最大的在15％，高铁新城涨幅在5%以内，太湖新城没有涨。
上图仅为苏州新房房价地图
1、苏州全城最高限价4万，所以，最好的地方肯定最值得买，比如园区，可惜园区没有新盘，新盘都在外围，比如青剑湖、胜浦，倒挂反而不明显，
2、倒挂最大的除了园区，还有狮山有一两个楼盘，四季云庭售完了，大华春和锦明还在售，限价39800，倒挂10000/平，
3、高铁新城可以买，限价26000-31000，有2000左右倒挂，可以直接买入，推荐新城芯城汇，
4、科技城倒挂不明显，区域略偏，但战略高，界面好，学校好，区域需求可以关注，
5、平江新城限价32000，倒挂不明显，多盘在售，区域需求可以购入，
6、甪直无倒挂，运东无倒挂，建议放弃，
7、吴中太湖新城无二手，无参考，不建议作为优选，周期略长，
8、吴江太湖新城倒挂很少或是伪倒挂，偏离苏州发展方向，不建议选择，
9、尹山湖近地铁、近独墅湖区域可以关注，建议华润悦景水湾，价格29000，
10、中央公园和活力岛板块倒挂很少或伪倒挂，无产业，不是优选，
11、提醒一点，在苏州政府眼里，园区、高新区、姑苏区是一家人，这三家可以互相考高中，但吴中、吴江、相城的学生，只能在本区中考，不能考这三个区的高中。所以，苏州也是有鄙视链的。
12，综合之，园区核心、狮山限价盘、高铁核心、尹山湖近园区地铁盘为你在苏州正确置业的答案，祝你在苏州购房愉快。 |
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发表于 2021-8-10 21:50:09
