连涨23个月后，神奇的深圳房价首次出现下跌！
国家统计局数据，今年5月，深圳的二手房价格环比下跌0.1%。
与此同时，深圳5月二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，同比去年大幅下滑65.7%，成交套数为2020年3月以来新低。
现在的深圳，甚至传出了中介倒闭跑路潮疯狂蔓延的消息。
郭主席的严厉警告言犹在耳：押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价。
楼市不行了？
不过，很快就有央媒重磅发文，驳斥“楼市贬值潮”。
文中写道：
实际上，在全国范围看，楼市分化趋势早已形成并将进一步加剧，根本不存在所谓的“普涨”“普跌”之说。
调控手段不断加码，投资热钱流动，在全国各地楼市上演了一场场激烈的博弈。
在反复的市场震荡中，避开不确定性，才能找到真正的价值锚点。
粤港澳大湾区，作为全国最有活力的区域，也是楼市的一个缩影。
深圳凉凉，抱团猛涨的东莞、广州，也逐渐熄火。
深圳房价跌幅虽小，但信号不容忽视——在这场旷日持久的预期博弈中，业主们已经率先扛不住了。
这只是一个开始。
深圳调控天雷滚滚，二手房限价+限贷+加息+收窄落户门槛+严查小贷业务等等一系列组合拳，只要一日不放松，楼市将会继续横盘阴跌。
重演深圳房价神话的东莞，也风光不再。
多个板块疯狂跳涨以后，东莞也迎来“2.27”和“4.30”政策调控。从去年8月开始，东莞二手房成交量总体呈减少趋势。
今年5月，东莞二手住宅网签面积约14.9万㎡，同比减少39%，环比减少21.6%。楼市转凉的信号明显。
图源：合富研究院
目前，东莞的价格已经没有太大的上涨空间了，门槛过高，预期透支。
广州这边，由于政府的调控相对暧昧滞后，并不像深圳一样全面冰封，而是总体降温。
今年以来，广州的新房网签数基本都高于9000套，哪怕是2月份过年，成交总数也去到了6353套。
然而，截至15日，广州6月份的新房网签数仅为2828套，陡然来了个断崖式下跌！
图源：克而瑞
不难理解，自广州的限价政策出台后，新房价格就凉了。
随着更多的政策落地，广州的楼市也会进一步转凉，进入横盘阴跌期。因此，哪怕是刚需也建议可以慢慢挑选新房，二手房则谨慎入手。
深莞穗都被控制住了，新的问题来了：
当下不管是哪种调控手段，钱的总数不会减少。这也就意味着，热钱会像当初涌向东莞一般，寻找下一个价值标的。
如今，广深的成交量都大幅下跌，但广东的存款却还在上升。
今年五月末，广东的本外币存款余额高达27.6万亿元，同比增长10.2%。不论是总量还是增量，都是全国第一。
图源：Data博士
于是，剩余的几座城市就承接了大量外溢的需求，小涨一波。大湾区“一家人”轮流吃肉，和和美美。
这就是大湾区的特色：板块轮动效应非常明显。
惠州和中山都有小幅行情出现，而佛山、珠海，则蠢蠢欲动，已经出现局部火热。
佛山的经济实力、人口数量和东莞都不相上下，但房价只有东莞的一半。
如今，千灯湖已经飞涨至6万+，给佛山立下了一个扎实的房价天花板，比肩广州芳村。
北滘、陈村等地则属于三四月迎来一波大涨，五六月楼市稍凉，还有上涨的空间。
光是今年6月份，佛山的楼面价TOP5就被三次刷新，这股火怕是不容易熄灭。
关于佛山的详细分析，可以回看这篇文章《大水漫灌！调控卡死！热钱的下一个出口在哪里？》。
至于珠海，跟佛山行情相类似，也来到了风口浪尖。
据中原市场研究中心统计，5月珠海房价同比上升6.41%；成交住宅4854套，同比增长高达约55%！
这个“小而美”的城市，正在狂飙突击，处处能打。
论经济实力，珠海的经济总量也已经攀升到广东第六，过去五年来增速排行大湾区第一。
论人口，珠海十年以来，人口增速全国第二，仅次于深圳，力压西安和广州。
珠海市委书记明确提出，2025年珠海常住人口要达到300万人，2035年翻倍，要达到500万人。
虽然各方面体量都较小，但不得不说，珠海的成长速度确实是惊人的快，妥妥的楼市潜力股。
去年，珠海的土地溢价率为19.8%，楼面价格一路走高。同时，全年住宅用地仅成交20宗，总体呈现量跌价涨的趋势。
“面粉”稀缺且高价。这意味着今明两年内，市场的供应将比较有限，但与此同时，每年有大量人口继续涌入，这也就意味着，需求还在不断扩大。
在这样的情况下，珠海的优质板块都会出现供不应求。
那么，珠海有哪里是值得入手的呢？
横琴不必多提，自然是确凿无疑的房价天花板，目前价格已高达6万+，足够让大部分人远观。
临近香洲的唐家湾，也是不错的选择。
与马鞍岛遍地荒地的情况不同，唐家湾已经有了非常成熟的城市界面。
这一板块是国家级高新区，致力于发展成为“产住研”一体化的片区。目前高新技术企业数超过500家，入选科技部创新人才数量占珠海的8成，
论发展气质更像是广州的黄埔、苏州的工业园区和成都的天府新区。上述的三个地方，哪怕是在长达一年多的楼市调控中，房价也依旧坚挺。
唐家不仅本身实力强，更有深珠通道的利好加持。这一通道直接连接深圳前海，使得珠江两岸的巨大价差充满遐想。
当然，唐家的科创北围板块房价已经涨到了3万+，长期看来还有较大的上涨空间。
同时，金湾也是珠海的一大发展重心。
珠海的产业布局非常清晰，金湾这个城市副中心主要发展西部临空制造和临港制造，已经形成了航天航空、生物医药、新能源汽车和精密制造构成的“3+1”产业结构。
因此，光是本地人就是一股不容小觑的购买力。
更值得一提的是，金湾距离横琴非常近，以其2万+的房价，可以承接横琴外溢的大量购买力。
在热钱涌动的大湾区，佛山、珠海的窗口，目前仍然敞开，但随时也会加紧调控。
买房人，要抓紧了......
◎本文作者 | 夏虫
| 
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发表于 2021-8-10 20:08:33
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