楼市再“横”，下半年咱也不能等啊

素色流年783

昨日，深圳解除疫情戒备，广深两地疫情终告一段落！
而广州楼市也于短暂停滞一个月后再次重启。
面临持续跌落的成交走势和居高不下的房贷利率，下半年的广州楼市迷雾重重！
是量价齐跌，还是再迎高峰，亦或是黯淡横盘？欲知前路，必从后启。
刚刚过去的上半年，多项指标为下半年楼市走向指明了线索，至少可以推断，广州下半年，价涨量横！

01

抛物线阶段性完成 高峰难现

“价横量跌”是广州目前的表现。是指广州楼市表现为价格横盘，但成交量持续走低。
对于广州楼市“价横”的理解，仅限于大涨停滞，并非楼市走冷。广州自去年9月份开启量价齐升，发展至今，房价只是被强制摁住。二手房贷款不成，新房又严厉限价，从而造成惊险的横盘态势。
楼市只有涨价的高呼，少有跌价的呐喊。即便有，广州千万的房东也不会答应！
因此，“价横”只能是个短暂状态，常常出现在“量跌”的趋势里。
今年上半年，广州楼市成交量每况愈下。
1-6月，广州累计成交新房61063宗，环比去年下半年下跌10%；但依然比去年同期增加了86%，是5年以来，上半年成交最高。



换句话说，不是今年上半年太猛，而是去年下半年太猛！猛到即便是逐月下跌，但总量依然是前5年之最高。
可见，广州楼市阶段性的抛物线已经完全抛出，并处于跌落状态，再现高峰几乎不太可能。

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02

新抛物线形成 成交量或均衡

然而并不意味着新的抛物线不会产生。如今广州因疫情、利率、新政等造成成交量数月下滑，但广州楼市的库存庞大一点不假！
新房因限价，番禺、黄埔、增城、南沙等憋了较多新盘并未取得预售，“新房旱”在近3个月中表现突出。
若要将广州楼市上半年划分出三个阶段，那么应该这样分：一月、二月、三月-六月，每个阶段表现出不同的特征。
一月，得益于去年三、四季度火爆市场行情“热传导”，成交量达1.4万宗，为上半年月度峰值。
黄埔、南沙较有先见之明，早早嗅到政策变天，纷纷选择在一月放闸式供应，如黄埔富颐华庭、黄埔中央城、时代天境、大壮名城，南沙十里方圆、星河智荟、中铁建.海语熙岸等“扎堆”入市，造成仅以两区之力撼动全市供应高潮，外加增城接力，就黄埔、增城、南沙这“三驾马车”带动了全市约60%以上的成交量！
二月，不出所料，新政来袭——南沙、黄埔开始收紧人才贷款门槛。
但今年官方倡导“原地过年”，热销项目“不打烊”，这也成就了历史上首个“奇迹二月”——成交创历史二月新高。
三月-六月，调控“组合拳”正式轮番落地。
402、421新政“王炸”出台、房贷利率持续攀升，严重时二手房甚至全面停贷、疫情横空降落、新备案价制度推行、预售证“急刹车”从三月开始踩下！
从而造成6月成交创年内新低。
可以见得，广州楼市上半年后3个月的成交新低，并非为需求端的正常萎缩，而是强制结果。
新备案价制度抑制了新房入市，高昂的房贷利率抑制了购买情绪。
但广州楼市存在的供需依然强悍无比。疫情后，至少可以预见，成交量将逐月恢复，尤其是今年“金九银十”更不排除新房供应高潮！
由此可见，成交量的全新抛物线，或将于下半年再次出现。
从高位到低位，再从低位到高位，相互抵消，2021年上、下半年成交量或成均衡趋势！

03

多方因素助力 房价或将走高

广州房价上涨可能性大么？房阵长推断，可能性极大！
房价短期走势看成交量，中期走势看土地市场。上面我们已经推断广州下半年下半场将迎来供需全新抛物线，然而土地市场也频频显示上涨的因素！
2021年上半年，全国 300 城市土地出让金总额为 28340 亿元，同比增长 8%。一线城市土地市场供需两旺，收金总额增加逾两成。
作为一线城市的广州，上半年土地收金总额突破1000 亿，位列全国第四席，可见市场缺量颇多。



从整体上来看，全国土地总量供应略微下降，然而出让均价、出让总金额、地价溢价率却频频走高。
2021 年上半年，土地市场整体供应量减少 6%，成交量减少 9%；
成交均价上涨 21%，溢价率上升 1 个百分点；
出让金总额 2.83 万亿元，同比上涨 8%；住宅用地供应量同比下降 9%。
土地供应变少了，但价格却大大地涨了，用于开发住宅土地也变少了。土地“既少又贵”，谁也能从中看出未来房价走势呀！
实际上，从多个城市土地起拍价趋势来看，也表现出非常强的上涨趋势，不光是广州、许多二线城市如成都、武汉等多个区域土地起拍价也越来越高！
因此，总的来说，在货币依然持续放水的大趋势下，房价依然没有跌的可能！

04

楼市仅可短等，切记长等

综上可述，首先，广州上半年成交虽为逐月下跌，但总量终究还是创了5年新高。下半年会在短暂下跌后再次成交归位，先低后高形成新的抛物线。上、下半年的成交总量或将趋于平衡，但下半年后阶段涌入的新房量或将迎来去化周期上涨，但这问题不大，不会造成广州供应滞胀。
其次，上半年受限于预售审批的新项目，“金九银十”将是他们今年最后的时机，不开盘顶不住业绩压力。需求端，二手房贷款难的问题还将持续，积压在3-7月份的广州购买力，或将于8-12月集中爆发在新房市场中！推断，下半年的下半场楼市又将出现热闹的局面。
最后，价格整体微涨。只要成交量不跌入谷底且无回天之力，那么价格稳稳妥妥是不用多说的，若外加成交量助力、土地成交价助力、货币贬值助力，房价没有不上涨的可能性。
但持续上涨的房价，也会让广州购买力注目于低价盘，黄埔外溢到增城的需求将会越来越多，南沙捡漏的机会也将越来越少。
等待只限于短期，如2-3个月，但长期来说，广州楼市上车不宜等！

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